Nel 2024 l’Unione Europea ha approvato la revisione della Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD), fissando una delle roadmap più ambiziose al mondo per il settore residenziale e delle costruzioni. Gli edifici rappresentano circa il 40% del consumo totale di energia in Europa e oltre un terzo delle emissioni di gas serra. L’EPBD è stata concepita per cambiare questa realtà, introducendo scadenze che influenzeranno le decisioni di famiglie, costruttori e investitori nei prossimi venticinque anni.
Un calendario di cambiamenti
La transizione inizia nel 2025, quando saranno vietati i sussidi per le nuove caldaie autonome a combustibili fossili. Entro maggio 2026, ogni Stato membro dell’UE dovrà recepire la direttiva nel diritto nazionale, introducendo scale EPC armonizzate da A a G e piani di ristrutturazione a lungo termine. Da dicembre 2026, le installazioni solari (fotovoltaiche o termiche) diventeranno obbligatorie nei nuovi edifici pubblici e nei grandi edifici non residenziali superiori a 250 m², ove tecnicamente ed economicamente fattibile. Dal 2030, tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere almeno solar-ready, e molti Stati membri imporranno di fatto sistemi FV completi.
Entro gennaio 2028, tutti i nuovi edifici pubblici dovranno essere realizzati come edifici a emissioni zero (ZEB). Due anni dopo, nel 2030, questo requisito sarà esteso a tutte le nuove abitazioni e proprietà commerciali. Nello stesso periodo, il patrimonio abitativo dovrà ridurre il consumo medio di energia di almeno il 16% rispetto al 2020, salendo al 20–22% entro il 2035. Il segmento meno efficiente dovrà essere affrontato per primo. Dal 2028, i nuovi grandi edifici dovranno dichiarare la propria prestazione carbonica sull’intero ciclo di vita (WLC), e dal 2030 questo obbligo sarà esteso a tutti i nuovi edifici. Gli Stati membri dovranno inoltre elaborare piani nazionali per introdurre limiti vincolanti al potenziale di riscaldamento globale (GWP) entro il 2030. Entro il 2050, il patrimonio edilizio europeo dovrà raggiungere la piena neutralità climatica.
| Data / Periodo | Requisito | Attori interessati | Impatto |
|---|---|---|---|
| 2025 | Divieto di sussidi per caldaie autonome a combustibili fossili | Tutti gli Stati UE | Spinta verso pompe di calore e sistemi ibridi |
| 29 maggio 2026 | Recepimento della EPBD nel diritto nazionale | Governi | EPC armonizzati, sussidi, piani di ristrutturazione |
| 31 dic. 2026 | Obbligo di installazioni solari su nuovi edifici pubblici & non residenziali >250 m² (se fattibile) | Costruttori, settore pubblico | FV o solare termico come dotazione standard |
| 1 gen. 2028 | Tutti i nuovi edifici pubblici devono essere ZEB | Autorità statali e municipali | Progetti pubblici solo secondo standard ZEB |
| 1 gen. 2028 | Dichiarazione del carbonio sull’intero ciclo di vita obbligatoria per grandi nuovi edifici | Costruttori, imprese edili | Trasparenza sul ciclo di vita del carbonio |
| 1 gen. 2030 | Tutti i nuovi edifici dell’UE devono essere ZEB | Residenziale & commerciale | Vietata la costruzione non-ZEB |
| 1 gen. 2030 | I nuovi edifici residenziali devono essere solar-ready | Costruttori, settore abitativo | FV atteso in molti mercati |
| 2030 | ≥16% riduzione del consumo energetico medio residenziale rispetto al 2020 | Patrimonio abitativo | Prime ristrutturazioni per le case meno efficienti |
| 1 gen. 2030 | Obbligo di dichiarazione del GWP per tutti i nuovi edifici | Costruttori, imprese edili | L’impronta di carbonio diventa criterio standard |
| 2030 | Piani nazionali per introdurre limiti vincolanti al GWP | Governi, costruttori | Materiali a basse emissioni necessari |
| 2033 | MEPS per il non residenziale: ristrutturazione del 26% meno performante | Immobiliare commerciale | Obbligo di riqualificazione del patrimonio “brown” |
| 2035 | ≥20–22% riduzione del consumo energetico medio residenziale rispetto al 2020 | Settore abitativo | Riqualificazioni profonde inevitabili |
| 2050 | Decarbonizzazione completa del patrimonio edilizio | Intera UE | Settore edilizio a neutralità climatica |
Vecchie case e la spaccatura del mercato
La direttiva non vieta la vendita di immobili datati, ma creerà una netta divisione. Le abitazioni efficienti con buoni EPC acquisiranno un premio di prezzo e si venderanno più rapidamente. Gli immobili scarsamente isolati, al fondo della scala EPC, vedranno diminuire il proprio valore, la liquidità e l’accesso al credito. Le banche europee stanno già sperimentando programmi di mutui verdi, con condizioni preferenziali per case efficienti o in fase di ristrutturazione, mentre il patrimonio inefficiente affronta criteri più severi.
Le evidenze di mercato mostrano che le abitazioni efficienti stanno ottenendo un chiaro premio di prezzo, mentre gli immobili inefficienti vengono scontati. Questi sconti si stanno ampliando con l’inasprimento della regolamentazione e dei criteri bancari.
Il costo della conformità
Ristrutturare una casa tipica è costoso. Una pompa di calore costa tra 8 000 e 14 000 €. L’isolamento del tetto varia tra 40 e 60 €/m², quello delle pareti tra 115 e 290 €/m², mentre le finestre moderne a doppio o triplo vetro costano da 500 a 3 600 € l’unità, a seconda di dimensioni e prestazioni. L’installazione di un impianto FV da 3–5 kW aggiunge altri 4 000–10 000 €. Per una casa standard di 100 m², un pacchetto con isolamento, pompa di calore, FV e nuove finestre ammonta a circa 30 000–35 000 € prima dei sussidi.
L’UE e i governi nazionali forniranno sovvenzioni e prestiti verdi agevolati, in particolare per le famiglie a basso reddito e le abitazioni meno efficienti. I primi a muoversi trarranno i maggiori benefici, combinando sussidi e conformità anticipata.
I prezzi dell’energia incidono molto sui tempi di rientro. A fine 2024, le famiglie dell’UE pagavano in media 0,287 €/kWh per l’elettricità e 0,123 €/kWh per il gas. La convenienza delle pompe di calore aumenta se abbinate a isolamento e FV. I sistemi solari da soli ripagano solitamente l’investimento in 6–10 anni nell’Europa meridionale e leggermente più a lungo nei mercati settentrionali.
Avvertimenti degli esperti
Già nel 2024 gli analisti sollevavano preoccupazioni, ancora valide nel 2025. JLL prevedeva una carenza strutturale di uffici a basse emissioni, con una domanda destinata a superare l’offerta di tre a uno entro il 2030.
« Stiamo entrando in un nuovo mondo in cui l’inazione porta all’obsolescenza economica. »
— Guy Grainger, JLL Global Head of Sustainability, 2024
I sondaggi europei di JLL hanno rilevato che la maggior parte degli investitori teneva già conto della sostenibilità nelle decisioni, e molti affermavano che gli asset inefficienti stavano perdendo valore. Questa tendenza è proseguita nel 2025, con più banche che hanno adeguato i propri criteri di prestito.
Savills ha inoltre sottolineato che gli standard EPC variavano da paese a paese, ma che l’armonizzazione con l’EPBD era imminente. Le sue ricerche hanno evidenziato che i “brown discount” non sono più teorici: si vedono già nelle transazioni in tutta Europa.
Implicazioni per gli investitori
La direttiva crea un mercato a due velocità. Gli asset verdi, pronti per ZEB, beneficeranno di maggiore liquidità, rendimenti più bassi e finanziamenti più convenienti. Gli asset “brown” avranno difficoltà senza ristrutturazioni. Dal 2028, la rendicontazione del carbonio incorporato sarà obbligatoria per i nuovi grandi edifici, e dal 2030 i limiti nazionali vincolanti di GWP rimodelleranno le catene di approvvigionamento edilizie. Crescerà la domanda di legno, acciaio riciclato e calcestruzzo a basse emissioni.
Il capitale istituzionale si sta già muovendo. Gli asset residenziali e del settore living stanno diventando ESG-oriented, con flussi di investimento sempre più orientati verso il patrimonio sostenibile. I fondi si stanno riallineando all’Accordo di Parigi e le banche stanno riscrivendo i modelli di prestito in base alla prestazione carbonica.
Miti e fatti
- Mito: Le vecchie case saranno vietate dopo il 2026.
Fatto: Potranno ancora essere vendute, ma senza ristrutturazioni perderanno valore di mercato. - Mito: Le caldaie a gas saranno rimosse subito.
Fatto: I sussidi per nuove caldaie fossili finiscono nel 2025, ma le date di phase-out nazionali variano. - Mito: Il solare rimane opzionale.
Fatto: Gli obblighi iniziano nel 2026 per i nuovi edifici pubblici e grandi edifici non residenziali, e dal 2030 tutte le nuove abitazioni dovranno almeno essere solar-ready.
In sintesi
La EPBD è più di una politica climatica: è una revisione strutturale del mercato immobiliare europeo. Entro il 2028 tutti i nuovi edifici pubblici dovranno essere a emissioni zero, entro il 2030 lo stesso varrà per tutte le nuove abitazioni, ed entro il 2035 il patrimonio abitativo dovrà ridurre in modo sostanziale i consumi energetici. Entro il 2050, gli edifici europei dovranno essere climaticamente neutri.
Per le famiglie questo significa costi iniziali significativi di ristrutturazione ma bollette più basse e valori di rivendita più alti in futuro. Per i costruttori, la progettazione a emissioni zero diventa obbligatoria. Per gli investitori, efficienza equivale oggi a liquidità e rendimento. E come avvertiva Guy Grainger di JLL nel 2024 — un monito che nel 2025 è ancora più urgente — « l’inazione porta all’obsolescenza. »
