Gli investitori istituzionali stanno consolidando la loro presenza nel mercato abitativo europeo proprio mentre le pressioni sull’accessibilità si intensificano. Secondo JLL, il settore “living” — che comprende multifamiliare, affitti di case unifamiliari, residenze per studenti e alloggi per anziani — ha rappresentato il 26% di tutti gli investimenti immobiliari nel 2024, superando gli uffici come principale segmento. La domanda rimane solida nel 2025, con il ritorno delle operazioni di portafoglio e una crescente priorità data ai flussi di cassa stabili.
I flussi di capitale si rafforzano nel 2025
L slancio è proseguito nel 2025. JLL riferisce che nel 2° trimestre 2025 il capitale investito negli asset abitativi ha raggiunto 13,5 miliardi di €, con un aumento del 35% rispetto al 1° trimestre e del 2% su base annua. Ciò ha portato i volumi del primo semestre a 23,5 miliardi di €, pari a un +7% rispetto al 1° semestre 2024. Un dato rilevante è che il 72% di questo capitale ha riguardato immobili esistenti, a conferma della preferenza per redditi immediati rispetto al rischio di sviluppo.
La crescita demografica sostiene questa resilienza. JLL stima che le 15 principali città europee accoglieranno 1,14 milioni di nuovi residenti entro il 2030, mentre le nuove costruzioni restano molto inferiori alla domanda, a causa di costi edilizi elevati, carenza di manodopera e vincoli di finanziamento. Questo squilibrio mantiene alti i tassi di occupazione e in aumento i canoni d’affitto — caratteristiche che attraggono capitali di lungo periodo come fondi pensione e compagnie assicurative.
Prezzi e affitti in aumento
Eurostat conferma l’ampliarsi del divario di accessibilità. Nel 1° trimestre 2025 i prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati del 5,7% su base annua, mentre gli affitti sono cresciuti del 3,2%. Rispetto al 4° trimestre 2024, i prezzi sono saliti dell’1,4% e gli affitti dello 0,9%. Dal 2010 la crescita cumulata è pari a +57,9% per i prezzi delle case e +27,8% per gli affitti.
Il finanziamento ipotecario rimane costoso nonostante un calo rispetto ai picchi del 2023. La Banca Centrale Europea ha riportato che a luglio 2025 il tasso medio dei nuovi mutui abitativi si attestava al 3,28%, con contratti a tasso fisso compresi tra 3,1–3,5% a seconda della durata. La BCE sottolinea che l’accessibilità abitativa si è «solo parzialmente ripresa» rispetto agli anni di crisi e rimane al di sotto dei livelli pre-2021.
Fotografie dei mercati locali
Barcellona. La crescita degli affitti è ripida. Secondo Idealista, a marzo 2025 il canone medio richiesto era di 23,6 €/m² al mese, in aumento del 13,5% su base annua. I prezzi di vendita variano a seconda dei quartieri, con le zone prime che registrano premi significativi rispetto al mercato tradizionale.
Milano. I prezzi medi di vendita nelle aree mainstream si attestano tra 5.400–5.800 €/m², secondo i portali immobiliari italiani. Nei quartieri di pregio come Quadrilatero e Brera si superano regolarmente i 12.000 €/m², segno della forte domanda internazionale per asset di prestigio.
La regolamentazione incide sui rendimenti
I responsabili politici europei stanno inasprendo le regole per bilanciare accessibilità e offerta, con approcci differenti.
- Germania. Il Mietpreisbremse limita i nuovi canoni nelle aree sotto pressione a non oltre il 10% rispetto all’indice di riferimento locale. L’applicazione è variabile, ma il tetto ha rallentato gli aumenti a Berlino e Monaco.
- Francia. Da gennaio 2025 i proprietari non possono più affittare abitazioni con certificato energetico G (DPE). Si applica anche un congelamento degli affitti per gli immobili poco efficienti, costringendo a ristrutturazioni ma riducendo l’offerta a breve termine.
- Spagna. La Legge sulla Casa del 2023 consente tetti agli affitti nelle aree “stressate”. La Catalogna ha applicato il quadro nel 2024, inizialmente a 140 comuni e successivamente a oltre 270. L’applicazione rimane disomogenea, creando incertezza per gli investitori.
Queste politiche frammentate aggiungono complessità ai portafogli transfrontalieri, ma non hanno impedito al capitale di indirizzarsi verso il residenziale europeo.
Perché le istituzioni restano ottimiste
Diversi fondamentali spiegano l’appetito sostenuto:
- Carenza cronica di offerta. La crescita della domanda supera le consegne, mantenendo limitata la pipeline.
- Redditi stabili. Gli affitti seguono l’inflazione e i tassi di occupazione superano spesso il 95% nelle grandi città, garantendo rendimenti affidabili.
- Ritorno della liquidità. Con la stabilizzazione della politica monetaria, le grandi operazioni di portafoglio sono tornate, offrendo scala ed efficienza.
- Allineamento ESG. I nuovi sviluppi permettono di investire capitale verde in abitazioni ad alta efficienza energetica.
Per gli investitori, gli asset residenziali offrono diversificazione rispetto ai segmenti più volatili come uffici e retail, e si adattano a strutture di impegni di lungo periodo.
Prospettive: famiglie sotto pressione
La BCE avverte che la breve flessione del mercato abitativo europeo ha lasciato spazio a nuove pressioni sui prezzi, aggravando i problemi di accessibilità. A meno che le costruzioni non accelerino, i rapporti affitto/reddito nelle capitali dovrebbero crescere ulteriormente nel 2026. L’aumento dei costi rischia di alimentare il dibattito politico, con governi che valutano ulteriori tetti agli affitti, sussidi e misure sui diritti abitativi.
Per le istituzioni, tuttavia, i fondamentali restano solidi: offerta limitata, flussi di cassa affidabili e una classe di attivi sempre più matura e liquida. Il divario è evidente: per gli investitori il mercato abitativo europeo rappresenta un’opportunità resiliente; per le famiglie, il rischio di crescenti disuguaglianze, a meno che politiche pubbliche e capitali privati non convergano per offrire più case — e più sostenibili.
«La politica monetaria può rendere l’abitazione molto più o molto meno accessibile, soprattutto attraverso il suo impatto sui tassi ipotecari.» — Banca Centrale Europea
