ASTM International ha introdotto ASTM E3429-24 Property Resilience Assessment (PRA), una guida volontaria di due diligence che integra il rischio climatico fisico nelle transazioni immobiliari ordinarie. Si affianca alla nota Fase I Environmental Site Assessment e alla Property Condition Assessment, aggiungendo una valutazione prospettica su alluvioni, incendi boschivi, vento, calore e rischio sismico, oltre a ciò che questi pericoli significano per la continuità operativa.
Cosa fa lo standard
Il PRA segue tre fasi: prima, lo screening dei rischi specifici del sito; seconda, la valutazione di come l’immobile è costruito e gestito per individuare vulnerabilità e tempi di recupero probabili; terza, la definizione di misure concettuali di resilienza con stime di costo approssimative. La Fase 2 include un sopralluogo condotto da un professionista qualificato per ancorare i rischi modellati alla realtà dell’edificio. “Un PRA ottenuto utilizzando questa guida può essere impiegato durante investimenti immobiliari, sviluppi, gestione dei rischi e rendicontazione, sottoscrizione o attività di finanziamento”, afferma Holly Neber, presidente del gruppo di lavoro ASTM e CEO di AEI Consultants, sottolineando il ruolo dello standard lungo l’intero ciclo delle operazioni. Il PRA integra la Fase I e il PCA, non li sostituisce.
Perché adesso
Le perdite globali da catastrofi hanno superato in media 80 miliardi € all’anno nei primi anni 2020, mentre la disponibilità e l’accessibilità delle assicurazioni si sono ridotte nei mercati ad alto rischio. Investitori, creditori e assicuratori vogliono un linguaggio comune per confrontare gli asset, sottoscrivere in modo più coerente e premiare le misure di mitigazione. Il PRA risponde a questa esigenza con un formato di rapporto uniforme condivisibile tra controparti. Come prassi di mercato, dato che un PRA ha efficacia limitata nel tempo, è consigliabile aggiornarlo almeno ogni anno o dopo eventi significativi o aggiornamenti dei dati, per evitare decisioni basate su ipotesi obsolete.
Primi utilizzatori e ricezione del mercato
L’adozione sul mercato sta crescendo. Le società di consulenza hanno iniziato a offrire il PRA come integrazione pratica alle check-list esistenti, e l’Urban Land Institute lo considera un modo per rendere i rapporti di resilienza comparabili per assicuratori, creditori e investitori, contribuendo a sbloccare capitali per ammodernamenti. “Avere uno standard è essenziale. Conferisce legittimità a questi rapporti, così che tutte le parti possano concordare sul risultato”, afferma Damian Wach di PGIM Real Estate. Con il crescere della familiarità, si prevede che i creditori richiedano più spesso il PRA nelle due diligence.
Cosa significa per le operazioni
- Acquisizioni: gli acquirenti possono includere nelle offerte i tempi di recupero funzionale e l’esposizione dei sistemi critici, oppure richiedere misure di mitigazione finanziate dal venditore in deposito a garanzia.
- Debito: i creditori possono confrontare le garanzie in modo uniforme e collegare i patti contrattuali a miglioramenti specifici come standard per i tetti, generatori di emergenza o protezioni contro le alluvioni.
- Assicurazione: le compagnie richiedono sempre più prove a livello di asset; il PRA fornisce un dossier strutturato per supportare le discussioni su coperture e prezzi.
- Dichiarazioni: i risultati possono supportare rendicontazioni normative o volontarie documentando la valutazione del rischio fisico e le misure pianificate.
Prezzi e budget (€)
Quando la teoria incontra la pratica, la resilienza si traduce in risorse economiche. Il PRA non fornisce preventivi dettagliati, ma stabilisce fasce indicative di costo che investitori, creditori e proprietari possono utilizzare per pianificare. Dagli interventi contro gli incendi boschivi alle barriere modulari contro le alluvioni, fino ai tetti rinforzati e ai sistemi di alimentazione di emergenza, le cifre seguenti mostrano l’entità dei capitali richiesti e i potenziali risparmi se combinati con sovvenzioni, incentivi o agevolazioni assicurative.
Solo fasce indicative. I costi effettivi variano ampiamente in base all’altezza dell’edificio, al tipo di struttura, alla configurazione degli impianti, all’accessibilità del sito, ai vincoli storici e alle normative. I rapporti PRA non sono destinati a fornire budget di costruzione dettagliati, ma linee guida di massima coerenti con le opzioni di resilienza.
| Misura | Cosa copre | Budget (ca.) | Note |
|---|---|---|---|
| Rinforzo antincendio (edifici esistenti) | Prese d’aria resistenti alle scintille, rivestimenti incombustibili, vetri, terrazze | 1.800–13.800 € tipico; fino a ~92.000 € per retrofit completi | Costi determinati da portata e materiali; necessaria coordinazione con i codici locali |
| Spazio difendibile (pianificazione e manut.) | Gestione della vegetazione intorno alle strutture | — | Molto specifico per sito, superficie e specie; pianificare come attività continuativa di gestione e manutenzione |
| Barriere anti-alluvione per ingressi | Barriere modulari rimovibili per apertura esterna | ~850–900 € per ingresso | Da usare come parte di una strategia più ampia con drenaggi e sistemi anti-riflusso |
| Alimentazione di emergenza — generatori comm. | 30 kW; 60–100 kW; ≥500 kW | 14.000–23.000 €; 28.000–55.000 €; 92.000–460.000 € | Tipo di carburante, struttura, controllo del rumore e conformità alle norme influenzano fortemente i costi |
| Resilienza dei tetti (zone vento o grandine) | Adeguamento agli standard di tetto rinforzato | Mediana ~14.000 € | I costi netti possono ridursi con sovvenzioni o agevolazioni; i grandi tetti commerciali variano notevolmente |
| Contesto assicurativo (mercati ad alto rischio) | Tendenze dei premi | — | I premi sono aumentati in modo significativo; le traiettorie variano per stato e rischio. Prove PRA possono supportare la sottoscrizione |
Come commissionare un PRA in questo trimestre
- Definire bene l’ambito: eseguire uno screening di Fase 1 su tutto il portafoglio, poi approfondire sugli asset più esposti e di maggior valore.
- Insistere sulla verifica sul campo: la revisione di Fase 2 individua problemi che i modelli trascurano, come penetrazioni non sigillate o impianti elettrici posizionati troppo in basso.
- Allineare ai cicli di vita: richiedere stime di CAPEX legate ai cicli di ristrutturazione, così la resilienza si integra nei progetti programmati e nelle attività di gestione/manutenzione.
- Stabilire la validità: considerare il PRA limitato nel tempo e aggiornarlo dopo dodici mesi o dopo eventi o revisioni significative dei dati.
Conclusione
Il PRA non sostituisce le valutazioni ambientali o di condizione tradizionali; le completa. Per proprietari e creditori, il vantaggio è una sottoscrizione più precisa, meno sorprese al rinnovo e un piano solido per ridurre i tempi di fermo in caso di eventi avversi. Per città e cittadini, indirizza i capitali verso ammodernamenti che rendono gli edifici più sicuri e le comunità più resilienti.
