Nel 2025, in un contesto economico globale instabile e in un panorama educativo in rapida evoluzione, sempre più investitori si chiedono: gli alloggi per studenti sono ancora un investimento sicuro, oppure si stanno trasformando in una scommessa ad alto rischio? Questo segmento, tradizionalmente considerato resiliente e redditizio, sta affrontando nuove sfide che ne stanno cambiando profondamente le dinamiche.
Un mercato storicamente stabile ma in trasformazione
Per decenni, il mercato degli alloggi per studenti ha attratto investitori grazie a:
- una domanda costante da parte degli iscritti agli atenei;
- contratti di locazione a medio termine (solitamente semestrali o annuali);
- rendimenti netti superiori a quelli degli affitti residenziali tradizionali;
- una buona tenuta nei periodi di crisi economica.
Ma con l’emergere di nuovi fattori — pandemia, inflazione, digitalizzazione della didattica, requisiti ambientali, crisi geopolitiche — anche questo settore mostra segni di vulnerabilità.
I principali fattori nel 2025
1. Il ritorno degli studenti nei campus
Dopo anni di didattica a distanza, nel 2025 la maggior parte degli atenei è tornata alla formazione in presenza o ibrida. Questo ha riportato in città:
- studenti internazionali in crescita, soprattutto in Europa, Regno Unito, Canada e Australia;
- programmi di scambio riattivati (es. Erasmus+);
- incremento delle iscrizioni a master e dottorati.
Ciò si traduce in una forte domanda di alloggi in città universitarie come Milano, Roma, Torino, Bologna, Parigi, Berlino, Amsterdam, Vienna, Barcellona e Praga.
2. Carenza di alloggi accessibili
Secondo i rapporti di JLL e Savills, molte città universitarie europee soffrono di una grave carenza di alloggi per studenti, causata da:
- ritardi nella costruzione di nuove residenze studentesche;
- conversione degli immobili in affitti brevi o turistici (es. Airbnb);
- aumento della competizione con lavoratori e famiglie sul mercato tradizionale.
Nel 2025, gli affitti medi mensili sono elevati:
- oltre 850 € a Parigi,
- circa 1.100 € a Londra,
- circa 900 € ad Amsterdam per una stanza o un monolocale.
3. Aumento dei costi di gestione e pressione normativa
I proprietari devono affrontare costi sempre maggiori:
- aumenti nei prezzi dell’energia e delle utenze;
- obblighi di adeguamento energetico e conformità ESG;
- limiti agli aumenti di canone in città come Berlino o Barcellona;
- nuove normative su sicurezza e igiene.
Tutti questi elementi riducono la redditività netta degli investimenti.
4. Crescente concorrenza istituzionale
Il settore ha attirato grandi fondi immobiliari (Greystar, GSA, Patrizia, EQT, ecc.), che investono in residenze studentesche premium dotate di servizi come coworking, palestre, cucina comune e connessione ultra-veloce.
Questa concorrenza innalza le aspettative degli studenti e mette sotto pressione i piccoli proprietari privati.
5. Didattica digitale e nuovi stili di vita
Anche se la frequenza in presenza è tornata, il modello ibrido è ormai consolidato. Di conseguenza:
- gli studenti scelgono sempre più spesso soluzioni abitative fuori dai quartieri universitari;
- aumenta la richiesta di contratti flessibili a breve termine (1–3 mesi);
- cresce l’importanza di fattori come connessione internet veloce, comfort, privacy e tranquillità.
Chi sa intercettare queste esigenze riesce a mantenere alta l’occupazione e la redditività.
Esempio di rendimento nel 2025
Prendiamo come esempio un investimento in uno studio a Gand (Belgio), città universitaria in forte crescita:
- Prezzo d’acquisto: 160.000 €
- Affitto mensile: 850 €
- Introito annuo lordo: 10.200 €
- Spese annue (tasse, gestione, manutenzione): 2.500 €
- Rendimento netto annuo: 7.700 €
- Rendimento netto: 4,8 %
Per confronto, nel 2025 i rendimenti medi dei conti deposito nell’area euro si aggirano tra 2,5 % e 3 %.
Vantaggi dell’investimento in alloggi per studenti
- Domanda costante nelle principali città universitarie
- Redditività superiore rispetto alle locazioni tradizionali
- Diversificazione del portafoglio immobiliare
- Resilienza nelle fasi economiche negative
Rischi e limiti
- Dipendenza dalle politiche universitarie (presenza, mobilità internazionale, corsi online)
- Aumento dei costi operativi
- Turnover elevato degli inquilini
- Rischio di sfitto nei mesi estivi
- Regolamentazione crescente in alcune città
Strategie consigliate nel 2025
- Puntare su città con forte domanda e carenza di offerta (es. Lisbona, Vilnius, Danzica, Bratislava)
- Investire in immobili energeticamente efficienti, per ridurre costi e rischi normativi
- Diversificare l’offerta, dal monolocale base alle residenze con servizi
- Gestire la stagionalità, offrendo affitti brevi nei mesi estivi
- Affidarsi a società di gestione specializzate, soprattutto per investitori non residenti
Conclusione
Nel 2025, il mercato degli alloggi per studenti rimane attraente, soprattutto nelle città con squilibrio tra domanda e offerta. Tuttavia, non è più un investimento “passivo” o privo di rischi. Serve una gestione professionale, attenzione alle normative e capacità di adattamento alle nuove abitudini degli studenti.
Per chi ha un orizzonte d’investimento a medio-lungo termine, il settore rappresenta ancora un investimento sicuro. Ma per chi cerca guadagni rapidi e senza impegno, può diventare una scommessa incerta.
La chiave del successo è nella posizione, nella qualità dell’immobile e nella capacità di rispondere ai cambiamenti del mondo accademico.
