Con l’avanzare della trasformazione digitale, il mercato immobiliare europeo sta vivendo un cambiamento profondo. Se negli anni passati gli investimenti si concentravano principalmente su laboratori biomedici e parchi scientifici, oggi l’attenzione si sposta sempre più verso i data center — infrastrutture fondamentali per l’economia dei dati.
Questo spostamento strategico riflette sia la crescente domanda di servizi digitali e intelligenza artificiale, sia l’interesse degli investitori istituzionali per asset stabili, ad alto rendimento e ad alta intensità di capitale.
La spina dorsale digitale dell’economia
Negli ultimi tre anni, l’Europa ha assistito a un’esplosione della generazione e del consumo di dati. L’espansione dei servizi cloud, il lavoro da remoto, lo sviluppo dell’IA, la diffusione dell’IoT e l’implementazione delle reti 5G hanno moltiplicato la richiesta di infrastrutture digitali avanzate.
I data center — luoghi in cui i dati vengono archiviati, gestiti ed elaborati — stanno diventando l’infrastruttura centrale della nuova economia. Secondo CBRE, nel 2024 la capacità complessiva dei data center nelle principali città europee (FLAP-D: Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi, Dublino) è aumentata del 22%. Si prevede che questa crescita continui almeno fino al 2027.
Gli investitori cambiano rotta: dai laboratori ai server
Fino a poco tempo fa, il settore immobiliare per le scienze della vita (life sciences) — comprendente laboratori, incubatori e campus di ricerca — era molto attrattivo. Tuttavia, le elevate barriere d’ingresso, la complessità normativa e i lunghi tempi di realizzazione stanno rendendo questo segmento meno conveniente in un contesto di tassi d’interesse elevati.
Al contrario, i data center offrono contratti di locazione a lungo termine, domanda costante da parte dei giganti tecnologici (hyperscaler come AWS, Microsoft Azure e Google Cloud) e modelli di rendimento più prevedibili. Non sorprende che fondi pensione, REIT e investitori infrastrutturali stiano orientando il loro capitale verso questo comparto.
Tra le operazioni più rilevanti del 2024 figurano il progetto di AXA IM Alts per un campus a Lione e l’investimento di Blackstone in una struttura da 100 MW nei Paesi Bassi.
Nuove geografie in espansione
Sebbene Londra, Francoforte, Amsterdam e Parigi restino i mercati più sviluppati, altre città stanno emergendo come poli strategici: Varsavia, Madrid, Milano, Copenaghen, Oslo e Vienna stanno registrando un’intensa attività.
I mercati dell’Europa orientale e meridionale attraggono per i costi del terreno inferiori, la disponibilità di energia rinnovabile e gli incentivi fiscali. Nel 2025, Digital Realty ed Equinix hanno annunciato la costruzione di nuovi campus in Polonia e Spagna.
Anche l’Unione Europea, attraverso il programma Digital Europe, sta incentivando lo sviluppo di infrastrutture digitali regionali per garantire la sovranità digitale del continente.
Requisiti tecnici e ambientali
I data center moderni presentano requisiti progettuali complessi. Tra le caratteristiche chiave si trovano:
- Architettura modulare, per espandere la capacità in base alla domanda
- Ridondanza energetica e di raffreddamento (configurazioni N+1 e 2N)
- Alti standard di sicurezza fisica e digitale (Tier III o IV)
- Certificazioni di sostenibilità (come LEED o BREEAM), richieste sempre più da clienti istituzionali
L’efficienza energetica è diventata una priorità assoluta: molti operatori investono in fonti rinnovabili, sistemi di accumulo e recupero del calore, per rispettare le normative ambientali e gli obiettivi ESG.
Rendimento e costi
Secondo Savills, i rendimenti netti iniziali dei data center nelle principali città europee oscillano tra il 4,25% e il 5,5% — in linea con gli asset logistici o direzionali di fascia alta. I contratti a lungo termine (10–15 anni), i costi di costruzione elevati e la domanda costante rendono questi asset particolarmente interessanti per gli investitori a lungo termine.
Il costo per costruire un campus da 10–20 MW in Europa varia tra €80 e €150 milioni, a seconda del paese, della connessione alla rete e dei requisiti regolatori. Tuttavia, con canoni annui che superano i €300–400 per kW nelle città FLAP, i ritorni si rivelano competitivi.
Sfide normative e infrastrutturali
Nonostante il boom del settore, esistono ancora diversi ostacoli:
- Limitazioni alla fornitura elettrica in mercati saturi come Londra e Amsterdam
- Lentezze burocratiche per l’ottenimento dei permessi edilizi
- Scarsità di aree urbanizzate vicine alle reti elettriche e in fibra ottica
- Resistenze locali contro lo sviluppo di grandi impianti vicino a zone residenziali
In alcuni paesi, si discute persino di introdurre tasse o limiti ai consumi energetici per i data center ad alta intensità.
Integrazione urbana e sostenibilità
I promotori immobiliari più innovativi stanno cercando di integrare i data center nel tessuto urbano. Le strategie includono:
- Progetti ibridi, con spazi per uffici o commercio al dettaglio accanto ai data center (es. Vienna, Barcellona)
- Soluzioni architettoniche armonizzate, con facciate verdi, isolamento acustico e design urbano
- Recupero del calore, da reimpiegare nelle reti di teleriscaldamento locali
Così, i data center diventano parte attiva di una smart city sostenibile e multifunzionale.
Conclusione
Il passaggio dall’investimento in laboratori a quello nei data center segna un punto di svolta nel panorama immobiliare europeo. In un’economia basata sui dati, queste infrastrutture sono ormai cruciali quanto le strade, le ferrovie o le reti energetiche.
Gli investitori e le città che sapranno cogliere questa trasformazione non solo garantiranno rendimenti solidi, ma assumeranno anche un ruolo centrale nella costruzione del futuro digitale del continente.
Con l’espansione dell’IA, della cybersecurity e dell’elaborazione edge, i data center si affermano come nuovi protagonisti dell’investimento immobiliare in Europa. Non sono più una nicchia tecnica: sono il pilastro dell’economia di domani.
