ASTM International ha introducido ASTM E3429-24 Property Resilience Assessment (PRA), una guía voluntaria de due diligence que integra el riesgo climático físico en las transacciones inmobiliarias habituales. Se sitúa junto a la conocida Phase I Environmental Site Assessment y la Property Condition Assessment, añadiendo una evaluación prospectiva de inundaciones, incendios forestales, viento, calor y exposición sísmica, además de lo que estos peligros significan para la continuidad operativa.
Qué hace el estándar
El PRA sigue tres etapas: primero, detectar riesgos específicos del sitio; segundo, evaluar cómo está construido y operado el activo para identificar vulnerabilidades y tiempos de recuperación probables; tercero, definir medidas conceptuales de resiliencia con costes aproximados. La segunda etapa incluye una inspección in situ realizada por un profesional cualificado para que los riesgos modelados se ajusten a la realidad del edificio. “Un PRA obtenido con esta guía puede utilizarse durante inversiones inmobiliarias, desarrollos, gestión de riesgos y elaboración de informes, suscripción o actividades de financiación”, señala Holly Neber, presidenta del grupo de trabajo ASTM y CEO de AEI Consultants, subrayando el papel del estándar en todo el ciclo de las operaciones. El PRA complementa la Phase I y el PCA; no los sustituye.
Por qué ahora
Las pérdidas globales por catástrofes han superado una media de 80.000 millones € anuales en los primeros años de la década de 2020, mientras que la asequibilidad y disponibilidad de seguros se han reducido en mercados de alto riesgo. Inversores, prestamistas y aseguradoras quieren un lenguaje común para comparar activos, suscribir con mayor coherencia y recompensar la mitigación. El PRA responde a esta necesidad con un formato de informe consistente que puede compartirse entre las contrapartes. Como práctica de mercado, dado que un PRA tiene un período de validez limitado, se recomienda actualizar el informe al menos una vez al año o tras eventos importantes o actualizaciones de datos, para evitar decisiones basadas en supuestos obsoletos.
Primeros usuarios y recepción en el mercado
La adopción está creciendo. Consultoras han comenzado a ofrecer el PRA como complemento práctico a las listas de verificación existentes, y el Urban Land Institute lo presenta como una forma de hacer que los informes de resiliencia sean comparables para aseguradoras, prestamistas e inversores, ayudando a desbloquear capital para mejoras. “Contar con un estándar es esencial. Aporta legitimidad a esos informes, de modo que todos en la mesa puedan estar de acuerdo en el resultado”, afirma Damian Wach de PGIM Real Estate. A medida que aumente la familiaridad, se espera que los prestamistas soliciten el PRA con mayor frecuencia en procesos de due diligence.
Qué significa para las operaciones
- Adquisiciones: los compradores pueden incluir en sus ofertas la recuperación funcional y la exposición de sistemas críticos, o exigir medidas financiadas por el vendedor mediante cuentas en garantía.
- Deuda: los prestamistas pueden comparar garantías sobre una base homogénea y vincular cláusulas a mejoras específicas como estándares de techado, energía de respaldo o protección contra inundaciones.
- Seguros: las aseguradoras piden cada vez más pruebas a nivel de activo; el PRA proporciona un dossier estructurado para apoyar las discusiones sobre cobertura y precios.
- Divulgación: los resultados pueden respaldar informes regulatorios y voluntarios documentando la evaluación de riesgos físicos y las medidas planificadas.
Precios y presupuestos (€)
Cuando la teoría se convierte en práctica, la resiliencia se traduce en dinero sobre la mesa. El PRA no proporciona presupuestos detallados, pero sí intervalos indicativos que inversores, prestamistas y propietarios pueden utilizar para planificar. Desde adaptaciones frente a incendios forestales y barreras modulares contra inundaciones hasta techados reforzados y energía de respaldo, las siguientes cifras ilustran la magnitud del capital requerido y los posibles ahorros si se combinan con subvenciones, bonificaciones o incentivos de seguros.
Intervalos de planificación solo indicativos. Los costes reales varían según altura del edificio, tipo de estructura, distribución de instalaciones, acceso al sitio, restricciones patrimoniales y exigencias normativas. Los informes PRA no están destinados a proporcionar presupuestos detallados de construcción, sino orientación de orden de magnitud acorde a las opciones de resiliencia.
| Medida | Qué cubre | Presupuesto (aprox.) | Notas |
|---|---|---|---|
| Refuerzo contra incendios (edificios existentes) | Rejillas resistentes a brasas, revestimientos incombustibles, vidrios, terrazas | 1.800–13.800 € típico; hasta ~92.000 € en renovaciones completas | El coste depende del alcance y materiales; coordinar con los códigos locales |
| Espacio defendible (planificación y mant.) | Gestión de vegetación alrededor de estructuras | — | Muy específico según superficie y especies; planificar como operación y mantenimiento continuos |
| Barreras contra inundaciones en accesos | Barreras modulares removibles por apertura exterior | ~850–900 € por acceso | Usar como parte de una estrategia más amplia con drenaje y válvulas antirretorno |
| Energía de respaldo — generadores comerciales | 30 kW; 60–100 kW; ≥500 kW | 14.000–23.000 €; 28.000–55.000 €; 92.000–460.000 € | Tipo de combustible, cabina, control de ruido y cumplimiento normativo determinan los costes |
| Resiliencia de techos (zonas de viento o granizo) | Actualización a estándar de techo reforzado | Mediana ~14.000 € | El coste neto puede reducirse con subvenciones o bonificaciones; los techos comerciales grandes varían ampliamente |
| Contexto de seguros (mercados de alto riesgo) | Tendencias de primas | — | Las primas han subido notablemente; las trayectorias varían según estado y riesgo. Las pruebas del PRA pueden apoyar la suscripción |
Cómo encargar un PRA este trimestre
- Definir el alcance inteligentemente: realizar un cribado de riesgos de Fase 1 en toda la cartera y profundizar en los activos de mayor valor y exposición.
- Exigir verificación en campo: la revisión de Fase 2 detecta problemas que los modelos no identifican, como penetraciones sin sellar o equipos eléctricos demasiado bajos.
- Alinear con los ciclos de vida: solicitar rangos de CAPEX ligados a ciclos de rehabilitación para integrar la resiliencia en proyectos planificados y operaciones.
- Fijar validez: tratar el PRA como limitado en el tiempo y actualizarlo tras doce meses o tras eventos o revisiones importantes de datos.
Conclusión
El PRA no sustituye las evaluaciones ambientales o de condición tradicionales; las completa. Para propietarios y prestamistas, el beneficio es una suscripción más precisa, menos sorpresas en la renovación y un plan sólido para reducir interrupciones cuando ocurra el próximo evento. Para ciudades y residentes, orienta capital hacia mejoras que hacen los edificios más seguros y las comunidades más resilientes.
