ASTM International hat ASTM E3429-24 Property Resilience Assessment (PRA) eingeführt, einen freiwilligen Due-Diligence-Leitfaden, der physische Klimarisiken in gängige Immobilientransaktionen integriert. Er ergänzt die bekannten Phase-I-Umweltbewertung und die Gebäudebewertung (Property Condition Assessment), indem er eine vorausschauende Betrachtung zu Überschwemmungen, Waldbränden, Wind, Hitze und seismischer Belastung sowie deren Auswirkungen auf die Betriebskontinuität hinzufügt.
Was der Standard leistet
Das PRA umfasst drei Schritte: Erstens die Erfassung standortspezifischer Gefahren; zweitens die Bewertung, wie die Immobilie gebaut und betrieben wird, um Schwachstellen und die voraussichtliche Wiederherstellungszeit zu identifizieren; drittens die Darstellung konzeptioneller Resilienzmaßnahmen mit groben Kostenschätzungen. Schritt 2 beinhaltet eine Vor-Ort-Bewertung durch einen qualifizierten Fachmann, damit modellierte Risiken mit der Realität des Gebäudes abgeglichen werden. „Ein PRA, das mit diesem Leitfaden erstellt wurde, kann bei Immobilieninvestitionen, Entwicklungen, Risikomanagement und Berichterstattung, Zeichnung oder Finanzierung verwendet werden“, erklärt Holly Neber, Vorsitzende der ASTM-Arbeitsgruppe und CEO von AEI Consultants, und betont die Rolle des Standards im gesamten Transaktionszyklus. PRA ergänzt Phase I und PCA, ersetzt sie jedoch nicht.
Warum jetzt
Die weltweiten Katastrophenschäden beliefen sich Anfang der 2020er Jahre jährlich im Durchschnitt auf über 80 Milliarden €, während die Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit von Versicherungen in Hochrisikomärkten zurückgingen. Investoren, Kreditgeber und Versicherer suchen nach einer gemeinsamen Sprache, um Vermögenswerte vergleichbar zu machen, konsistenter zu zeichnen und Prävention zu belohnen. PRA erfüllt dieses Bedürfnis mit einem konsistenten Berichtsformat, das zwischen Gegenparteien geteilt werden kann. Da ein PRA nur eine begrenzte Gültigkeitsdauer hat, wird empfohlen, den Bericht mindestens einmal jährlich oder nach größeren Schadensereignissen bzw. Datenaktualisierungen zu erneuern, damit Entscheidungen nicht auf veralteten Annahmen beruhen.
Erste Anwender und Marktrezeption
Die Akzeptanz am Markt wächst. Beratungsunternehmen haben begonnen, PRA als praktische Ergänzung zu bestehenden Checklisten anzubieten, und das Urban Land Institute sieht darin ein Mittel, Resilienzberichte für Versicherer, Kreditgeber und Investoren vergleichbar zu machen – und damit Kapital für Modernisierungen freizusetzen. „Einen Standard zu haben, ist entscheidend. Er verleiht diesen Berichten Legitimität, sodass alle Beteiligten am Tisch das Ergebnis akzeptieren können“, sagt Damian Wach von PGIM Real Estate. Mit zunehmender Vertrautheit wird erwartet, dass Kreditgeber PRA häufiger im Rahmen von Due Diligence verlangen.
Bedeutung für Transaktionen
- Akquisitionen: Käufer können Wiederherstellungszeiten und Exposition kritischer Systeme in Gebote einpreisen oder vom Verkäufer finanzierte Maßnahmen im Treuhandkonto verlangen.
- Kredite: Kreditgeber können Sicherheiten vergleichbar bewerten und Klauseln an spezifische Verbesserungen wie Dachstandards, Notstromversorgung oder Hochwasserschutz knüpfen.
- Versicherung: Versicherer fordern zunehmend Nachweise auf Objektebene; PRA liefert ein strukturiertes Dossier zur Unterstützung von Deckungs- und Preisgesprächen.
- Offenlegung: Ergebnisse können regulatorische und freiwillige Berichte unterstützen, indem sie die Bewertung physischer Risiken und geplante Maßnahmen dokumentieren.
Preise und Budgets (€)
Wenn Theorie auf Praxis trifft, geht es bei Resilienz letztlich ums Geld. PRA liefert keine detaillierten Bauangebote, sondern gibt indikative Kostenspannen an, die Investoren, Kreditgeber und Eigentümer für die Planung nutzen können. Von Waldbrand-Sanierungen und modularen Hochwasserschutzbarrieren bis zu verstärkten Dächern und Notstromversorgung verdeutlichen die folgenden Zahlen den Kapitalbedarf und die potenziellen Einsparungen durch Zuschüsse, Rabatte oder Versicherungsanreize.
Nur indikative Planungsspannen. Die tatsächlichen Kosten variieren stark je nach Gebäudehöhe, Bauart, technischer Ausstattung, Standortzugang, Denkmalschutzauflagen und gesetzlichen Anforderungen. PRA-Berichte sollen keine detaillierten Bauhaushalte liefern, sondern grobe Orientierung im Einklang mit Resilienzoptionen.
| Maßnahme | Abgedeckter Bereich | Budget (ca.) | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Waldbrand-Härtung (bestehende Gebäude) | Funkenresistente Lüftungen, nicht brennbare Fassaden, verbessertes Glas, Terrassen | 1.800–13.800 € typisch; bis ~92.000 € bei Vollsanierung | Umfang und Materialien bestimmen die Kosten; Abstimmung mit lokalen Bauvorschriften |
| Schutzbereich (Planung und Pflege) | Vegetationsmanagement um Gebäude herum | — | Sehr standortspezifisch nach Fläche und Pflanzenart; als laufende Betriebs- und Wartungskosten einplanen |
| Tür-Flutbarrieren | Modulare abnehmbare Barrieren pro Außenzugang | ~850–900 € je Zugang | Teil einer umfassenderen Hochwasserstrategie mit Entwässerung und Rückstauschutz |
| Notstrom — gewerbliche Generatoren | 30 kW; 60–100 kW; ≥500 kW | 14.000–23.000 €; 28.000–55.000 €; 92.000–460.000 € | Kraftstofftyp, Gehäuse, Lärmschutz und Vorschriften beeinflussen die Kosten erheblich |
| Dachresilienz (Wind- oder Hagelzonen) | Aufrüstung auf verstärkten Dachstandard | Median ~14.000 € | Nettokosten können durch Zuschüsse oder Rabatte sinken; große Gewerbedächer variieren stark |
| Versicherungskontext (gewerblich, Risikomärkte) | Prämientrends | — | Prämien sind deutlich gestiegen; Entwicklungen variieren nach Bundesstaat und Gefahr. PRA-Nachweise können Zeichnung erleichtern |
Wie man dieses Quartal ein PRA beauftragt
- Gezielt planen: eine Phase-1-Gefahrenanalyse für das gesamte Portfolio durchführen und dann bei stark exponierten, hoch bewerteten Objekten vertiefen.
- Auf Feldüberprüfung bestehen: die Phase-2-Ortsbegehung deckt Probleme auf, die Modelle übersehen, etwa unversiegelte Durchdringungen oder tief liegende Schaltanlagen.
- Mit Lebenszyklusarbeiten abstimmen: um Kostenspannen mit Renovierungszyklen zu verbinden, damit Resilienz mit geplanten Projekten und Betrieb/Wartung einhergeht.
- Gültigkeit festlegen: PRA als zeitlich begrenzt betrachten und nach zwölf Monaten oder größeren Ereignissen bzw. Datenänderungen erneuern.
Fazit
Das PRA ersetzt keine traditionellen Umwelt- oder Zustandsbewertungen, sondern ergänzt sie. Für Eigentümer und Kreditgeber bedeutet der Nutzen präzisere Zeichnung, weniger Überraschungen bei der Erneuerung und einen tragfähigen Plan zur Verringerung von Ausfallzeiten beim nächsten Ereignis. Für Städte und Bewohner lenkt es Kapital in Modernisierungen, die Gebäude sicherer und Gemeinschaften widerstandsfähiger machen.
