La banca olandese Rabobank e il gestore di investimenti pensionistici PGGM hanno concluso un accordo di condivisione del rischio di credito da 1 miliardo di euro, che copre un portafoglio di prestiti immobiliari commerciali nei Paesi Bassi. L’operazione stabilisce un nuovo punto di riferimento per le istituzioni finanziarie europee che gestiscono l’esposizione immobiliare in un contesto di credito più restrittivo.
Un nuovo modello di gestione del rischio
L’accordo è una transazione di tipo SRT (Significant Risk Transfer) che consente a Rabobank di mantenere la proprietà del proprio portafoglio di prestiti immobiliari trasferendo al contempo parte del rischio di credito a PGGM. L’utilizzo di uno strumento di finanza strutturata garantirà un alleggerimento del capitale regolamentare per la banca e permetterà di continuare a finanziare clienti aziendali e immobiliari nei Paesi Bassi.
“Siamo entusiasti che questa sia la nostra prima transazione SRT completamente supportata da immobili commerciali,” ha dichiarato Peter de Bruin, responsabile del settore Real Estate Finance di Rabobank. “Rafforza la nostra capacità di assistere i clienti e gestire efficacemente il nostro bilancio.”
Barend van Drooge, responsabile della divisione Credit Risk Sharing di PGGM, ha sottolineato che la partnership è in linea con la strategia d’investimento a lungo termine del fondo:
“La nostra collaborazione con Rabobank rafforza il nostro approccio nell’equilibrare rischio, rendimento e sostenibilità. Ci consente di investire in modo responsabile e trasparente nel mercato immobiliare olandese.”
PGGM, uno dei maggiori gestori di fondi pensione nei Paesi Bassi con oltre 240 miliardi di euro in gestione, vanta più di quattro anni di esperienza negli investimenti in condivisione del rischio di credito. Questa nuova transazione consente una diversificazione efficiente del portafoglio e un’esposizione diretta al settore immobiliare domestico.
Le condizioni di mercato che influenzano l’accordo
L’intesa arriva in un momento in cui i mercati immobiliari europei rimangono cauti, dopo due anni di rialzi dei tassi di interesse e di ricalibrazione delle valutazioni. Numerosi istituti di credito cercano strutture innovative per ridurre l’esposizione a bilancio senza interrompere il flusso di credito verso i settori chiave.
Nei Paesi Bassi, i rendimenti prime della logistica oscillano tra 4,75% e 5,25%, sostenuti da una nuova offerta limitata e da una forte domanda di locazione. Gli immobili per uffici prime ad Amsterdam registrano rendimenti tra 5% e 5,5%, mentre le proprietà più datate con scarsa efficienza energetica subiscono pressioni crescenti. Il ritorno di acquirenti e turisti sta gradualmente sostenendo la ripresa degli immobili retail e alberghieri.
In tutta Europa, i volumi d’investimento nel terzo trimestre 2025 si sono attestati intorno a 45,6 miliardi di euro, il livello più basso per un terzo trimestre da oltre dieci anni. Gli analisti, tuttavia, prevedono segnali di stabilizzazione nel 2026, in particolare nei settori residenziale e alberghiero, dove gli investitori cercano rendimenti stabili e sostenibili.
Perché è importante
La struttura Rabobank–PGGM dimostra che le banche stanno sempre più utilizzando trasferimenti sintetici del rischio anziché vendite di asset per gestire il capitale in modo più flessibile. Questi accordi consentono agli istituti di compensare potenziali perdite coinvolgendo investitori a lungo termine come i fondi pensione, mantenendo al contempo le relazioni con i clienti e la capacità di erogare nuovi prestiti.
Secondo la European Banking Authority, gli SRT stanno rapidamente diventando uno strumento chiave nella gestione del capitale, aiutando le banche a liberare capitale regolamentare e a sostenere il credito, colmando il divario tra capitale economico e regolamentare.
Gli analisti di mercato osservano che l’accordo rappresenta un approccio disciplinato delle banche olandesi, che combinano prudenza e innovazione per mantenere il flusso di credito nei settori che necessitano ancora di liquidità. La mossa sottolinea come le istituzioni finanziarie stiano dando priorità all’efficienza del capitale pur continuando a sostenere il mercato immobiliare più ampio.
Un modello per la ripresa immobiliare europea
L’intesa stabilisce un nuovo standard di gestione responsabile del bilancio nella finanza immobiliare europea. Trasferendo parte della propria esposizione a PGGM, Rabobank mantiene aperti i canali di credito per i mutuatari e sostiene la liquidità in un mercato ancora limitato.
Se i tassi di riferimento rimarranno intorno al 4% fino al 2026, è probabile che accordi simili si moltiplichino in tutta Europa. Il prossimo ciclo di credito potrebbe essere definito da fiducia selettiva, capitale sostenibile e responsabilità condivisa — le basi per la ricostruzione del mercato immobiliare europeo.
