Il Real Estate Debt Fund I, il primo del suo genere lanciato da DeA Capital Real Estate SGR, è rivolto al crescente mercato europeo dei finanziamenti immobiliari. La nuova iniziativa offrirà prestiti garantiti da immobili a sviluppatori e proprietari, in un contesto in cui i finanziatori non bancari stanno diventando una fonte sempre più importante di credito in Europa.
DeA Capital gestisce oltre 50 fondi immobiliari per un totale di circa 12,2 miliardi di euro, posizionandosi tra i maggiori fondi di investimento alternativi in Italia. Con questa iniziativa, la società amplia la propria piattaforma dalle strategie basate sull’equity al credito, per rispondere alla crescente domanda di soluzioni di finanziamento flessibili, diversificando così la propria strategia complessiva.
Un passo tempestivo nel debito immobiliare
Il mercato dei finanziamenti immobiliari in Europa sta subendo un cambiamento strutturale. Dall’inizio del 2023, le banche hanno inasprito le condizioni di credito a causa dell’aumento dei tassi d’interesse e delle restrizioni normative, creando un vuoto di finanziamento che supera i 100 miliardi di euro. Gli sviluppatori e i proprietari con prestiti in scadenza cercano sempre più spesso di rifinanziare attraverso fondi di credito privato.
Secondo un’indagine di CBRE del 2025, quasi l’80% degli istituti di credito europei intende incrementare le proprie attività di erogazione, principalmente per rifinanziare prestiti esistenti. Fondi di debito come DeA Capital stanno intervenendo per offrire soluzioni in settori in cui le banche restano selettive.
I modelli di pricing stanno tornando ai livelli precedenti: i prestiti senior per immobili prime in Europa presentano attualmente margini compresi tra 1,2 e 2,4 punti percentuali sopra gli swap quinquennali in euro, per un costo totale del finanziamento tra 3,5 e 4,7%. I prestiti di tipo transitorio o di sviluppo hanno tassi più elevati, tra il 5 e il 7%, a seconda del rischio e della struttura. Questi rendimenti garantiscono agli investitori istituzionali un flusso di reddito in euro stabile e meno volatile rispetto agli investimenti in equity.
Gli obiettivi del fondo
DeA Capital concederà finanziamenti a sviluppatori e proprietari di immobili, probabilmente tramite prestiti senior e whole loan nei settori commerciale, residenziale, logistico e alberghiero. Il target comprende sia immobili generanti reddito sia progetti di sviluppo.
Attraverso il quadro AIF italiano, il veicolo d’investimento sarà destinato a investitori istituzionali alla ricerca di opportunità immobiliari garantite. Sebbene la società non abbia reso noto l’ammontare previsto, gli osservatori di mercato stimano una raccolta iniziale di alcune centinaia di milioni di euro.
Data la presenza di DeA Capital in Italia, Spagna, Francia e Polonia, il fondo dovrebbe operare anche al di fuori dell’Italia, puntando ai settori immobiliari in ripresa in tutta Europa.
Opinioni degli esperti e prospettive di mercato
Gli esperti del settore ritengono che il lancio di DeA arrivi in un momento favorevole. Secondo Giovanni Manca, consulente immobiliare con sede a Milano, l’ambiente del credito in Italia si sta evolvendo da un modello bancario tradizionale a uno ibrido, in cui i fondi di debito privato giocano un ruolo crescente. L’ingresso di DeA combina la conoscenza del mercato locale con la disciplina istituzionale.
Secondo DWS, il mercato europeo del credito sta tornando a livelli di stabilità, con un aggiustamento dei prezzi e rapporti loan-to-value per gli asset prime tornati intorno al 55%. Gli analisti ritengono che ciò apra una finestra sostenibile per i fondi di credito, consentendo di ottenere rendimenti elevati con un profilo di rischio contenuto.
Evoluzione strategica per DeA Capital
Con il lancio del Real Estate Debt Fund I in Italia, DeA Capital entra per la prima volta nel credito immobiliare. In passato focalizzata sull’equity immobiliare, la società ha progressivamente diversificato con successo verso infrastrutture e private equity. Ora aggiunge una nuova colonna portante basata sul credito, offrendo agli investitori accesso all’intera struttura del capitale, dal debito senior all’equity, sugli asset immobiliari europei.
DeA Capital ha inoltre lanciato il DeA Urban Real Estate Fund II, che riconverte uffici inutilizzati a Roma e Milano in appartamenti e nuovi spazi. La nuova piattaforma di debito completerà queste iniziative, finanziando progetti di riqualificazione sostenibili ed energeticamente efficienti.
Prospettive future
Non sono ancora noti i dettagli sugli obiettivi di raccolta o sulla composizione degli investitori, ma fonti di mercato indicano che la prima chiusura avverrà probabilmente all’inizio del 2026. Le future edizioni del fondo potrebbero includere prestiti legati ai criteri ESG, a sostegno di edifici efficienti dal punto di vista energetico e progetti di riqualificazione conformi agli obiettivi della Renovation Wave europea.
Gli sviluppatori potranno rivolgersi al nuovo fondo di debito di DeA Capital mentre le banche riducono la loro capacità di prestito. Nell’attuale contesto di incertezza dei tassi, gli investitori hanno un’ottima opportunità di accedere a rendimenti stabili garantiti da asset, compresi tra il 3,5% e il 7%.
Considerazioni finali
Il nuovo ingresso di DeA Capital nel debito immobiliare rappresenta un cambiamento significativo nel panorama dei finanziamenti immobiliari europei. Con le banche sempre più caute, DeA offre soluzioni alternative strutturate, competitive e garantite. La creazione di questo fondo rafforza la posizione della società e sottolinea il ruolo centrale che il credito privato giocherà nel prossimo ciclo immobiliare europeo.
