Se la primavera è spesso considerata la stagione principale per il mercato immobiliare, l’inizio dell’autunno — e in particolare settembre — è diventato silenziosamente uno dei periodi più strategici per acquirenti, venditori e investitori. Con l’abbassarsi delle temperature e il passaggio del mercato a un ritmo più lento e ponderato, i valori immobiliari, la domanda e i rendimenti si comportano in modo diverso, offrendo opportunità uniche a chi sa comprendere le dinamiche stagionali. In tutta Europa, dove l’andamento dei prezzi e il comportamento degli acquirenti sono strettamente legati alle condizioni macroeconomiche e ai cicli di mercato, l’autunno non è più una stagione passiva ma una fase decisiva.
Il sentiment di mercato si raffredda — ma le opportunità si riscaldano
Dopo il ritmo frenetico della primavera e dell’estate, molti mercati europei registrano un raffreddamento stagionale dell’attività con l’arrivo di settembre. Questo rallentamento non è un segnale di debolezza, ma piuttosto una finestra di opportunità. Con meno acquirenti in competizione e molti venditori desiderosi di concludere le trattative prima della fine dell’anno, le negoziazioni diventano spesso più flessibili, consentendo agli acquirenti di ottenere condizioni più favorevoli.
Nelle principali capitali come Parigi, Berlino e Milano, gli annunci tendono a rimanere sul mercato leggermente più a lungo con il cambio di stagione, offrendo agli investitori più tempo per negoziare. Questo vantaggio stagionale è particolarmente prezioso nel 2025, quando il tasso sui depositi della Banca Centrale Europea rimane al 2 %, gli spread sui mutui si stanno restringendo e le condizioni di finanziamento stanno migliorando gradualmente dopo due anni di inasprimento.
Cambiamenti stagionali nei prezzi e nei rendimenti
L’influenza dell’autunno va oltre il volume delle transazioni — influisce anche sulle dinamiche dei prezzi e sui rendimenti locativi. Le famiglie completano spesso i trasferimenti prima dell’inizio dell’anno scolastico, riducendo la domanda dei proprietari-occupanti in settembre. Gli investitori, tuttavia, traggono vantaggio da questa fase di calma, soprattutto nel segmento dell’affitto.
In Europa centrale e orientale, dove i rendimenti sono tra i più alti del continente, l’inizio dell’autunno può offrire interessanti punti di ingresso. Varsavia, ad esempio, offre rendimenti lordi residenziali intorno al 6 %, mentre Bucarest si attesta in media tra il 6 e il 6,5 %. Questi rendimenti rimangono ben al di sopra delle medie tipiche dell’Europa occidentale, che spesso variano tra il 3 e il 5 %. Una domanda stagionale più debole può inoltre migliorare la posizione negoziale degli investitori che puntano a questi mercati ad alto rendimento.
Nel frattempo, nei mercati maturi come Francia, Italia e Spagna, la domanda di affitti legata alle università e ai trasferimenti aziendali raggiunge solitamente il picco in settembre, aumentando temporaneamente i rendimenti nel settore degli alloggi per studenti e degli affitti a breve termine. Città come Lisbona e Porto registrano spesso una maggiore domanda di contratti di locazione a lungo termine in questo periodo, sostenendo così redditi da affitto più elevati rispetto ai mesi estivi.
Flussi di capitale e strategie istituzionali
Anche gli investitori istituzionali pianificano strategicamente le loro acquisizioni attorno all’inizio dell’autunno. Molti fondi mirano a investire il capitale rimanente prima che i cicli di pianificazione di fine anno accelerino, determinando un aumento significativo delle transazioni di portafoglio in settembre. Secondo CBRE, negli ultimi cinque anni circa un terzo delle transazioni immobiliari commerciali annuali in Europa è stato concluso nella seconda metà dell’anno, con una chiara ripresa al termine dell’estate.
Questa tendenza è evidente anche nel 2025. L’acquisizione da parte di Bain Capital dell’hotel Pullman Paris Montparnasse per circa 300 milioni di euro a metà settembre e il continuo investimento di Blackstone nella logistica e in determinati asset per uffici dimostrano come i principali attori utilizzino questa finestra stagionale per concludere accordi in condizioni favorevoli — soprattutto quando i venditori devono rispettare le scadenze di rendicontazione prima del quarto trimestre.
Strategie di ristrutturazione e creazione di valore al massimo
Settembre è anche un mese strategico per gli investitori orientati al valore aggiunto che puntano a progetti di ristrutturazione e riposizionamento. Il clima più fresco segna l’ultima opportunità per completare i lavori strutturali prima dell’arrivo dell’inverno, e le imprese edili mostrano spesso maggiore flessibilità nelle condizioni dei progetti, poiché la domanda diminuisce dopo l’estate. Completare i lavori di riqualificazione entro la fine del mese consente agli immobili di ottenere affitti più elevati o premi di rivendita entro la primavera — un fattore chiave per i rivenditori e gli sviluppatori.
ESG ed efficienza energetica aggiungono valore in autunno
Un altro fattore sempre più importante all’inizio dell’autunno è l’efficienza energetica. Con l’avvicinarsi dei mesi più freddi, le proprietà con un migliore isolamento, sistemi di riscaldamento efficienti o tecnologie smart home ottengono regolarmente un premio. Diversi studi europei confermano un “green premium” misurabile: le case efficienti dal punto di vista energetico vengono solitamente vendute a un prezzo dal 4 al 7 % più alto e vengono affittate più rapidamente rispetto a quelle meno efficienti.
Questa tendenza è particolarmente rilevante poiché le normative dell’UE sull’ESG diventano più severe e gli acquirenti prestano maggiore attenzione ai costi operativi a lungo termine. Investire in miglioramenti dell’efficienza prima della stagione del riscaldamento non solo riduce le bollette, ma aumenta anche la liquidità e il valore di rivendita degli asset in un mercato in cui la sostenibilità sta diventando un fattore decisivo di prezzo.
Il vantaggio strategico dell’inizio dell’autunno
Per gli investitori, il vero valore della stagione risiede nel suo equilibrio strategico: minore concorrenza, venditori motivati e crescente domanda di affitti creano un ambiente ottimale sia per le acquisizioni sia per i riposizionamenti. Con la BCE che adotta un approccio “riunione per riunione” alla politica monetaria e i mercati che si aspettano tassi stabili fino al 2026, settembre 2025 offre un contesto più prevedibile per strutturare le operazioni e pianificare l’allocazione del capitale.
In breve, l’inizio dell’autunno non è più semplicemente un periodo di transizione nel mercato immobiliare — è una stagione di profitti. Che si tratti di acquisire asset a reddito, riposizionare proprietà sottovalutate o migliorare l’efficienza energetica prima dell’inverno, chi agisce strategicamente in settembre si ritrova spesso un passo avanti al mercato quando ritorna la primavera.
