Il mercato immobiliare mondiale sta vivendo un’impennata senza precedenti delle residenze di lusso a marchio, un settore un tempo considerato di nicchia ma ormai affermato come asset class mainstream. Da Miami a Dubai, il concetto si è evoluto da estensioni alberghiere a un ecosistema diversificato che comprende case di design automobilistico, etichette di alta moda e pionieri del benessere. Con oltre 600 progetti completati nel mondo e previsioni che supereranno i 1.000 entro il 2030, gli analisti lo descrivono come uno dei segmenti a crescita più rapida del real estate globale. Anche i premi restano elevati: le residenze a marchio si vendono con un sovrapprezzo del 30–33 % rispetto alle abitazioni non brandizzate comparabili, a dimostrazione del valore attribuito al nome, allo stile di vita e ai servizi.
Analisi — Knight Frank (2025): L’offerta globale supera le 600 iniziative e dovrebbe oltrepassare le 1.000 entro il 2030, con sovrapprezzi medi nella fascia bassa del 30 % rispetto agli immobili non brandizzati.
Una definizione di lusso in cambiamento
Tradizionalmente, le residenze a marchio erano quasi esclusivamente legate a catene alberghiere come Four Seasons, Ritz-Carlton o Mandarin Oriental. Gli acquirenti erano attratti dalla garanzia di servizio e dal comfort di un nome conosciuto. Oggi, il mercato si sta rapidamente diversificando. I progetti non si limitano più ad offrire i servizi di un hotel cinque stelle, ma si propongono come veri e propri ecosistemi di lifestyle.
Gli sviluppatori competono in quella che molti definiscono una “guerra dei servizi”. I residenti non si accontentano più di palestre o piscine: si aspettano club privati, beach club, spa gestite, spazi di coworking e persino strutture sanitarie. In alcuni progetti interi piani sono dedicati a programmi di benessere, diagnostica della longevità e servizi sanitari in stile concierge.
Analisi — Savills (2024–2025): Il premio si mantiene dove la qualità del servizio, la governance e i programmi di servizi sono sostanziali; le offerte limitate al “badge” rischiano di perdere valore.
Ferrari: innovazione del design in mostra
Sebbene Ferrari non abbia ancora lanciato una torre a suo nome, il suo partner di design Pininfarina si è affermato silenziosamente nel settore residenziale di lusso. Conosciuta per aver modellato alcune delle supercar più iconiche della storia, Pininfarina ha trasferito la sua filosofia progettuale in edifici che celebrano l’aerodinamica, le linee pulite e i materiali ad alte prestazioni. Progetti a San Paolo, Miami e Dubai dimostrano come il DNA automobilistico possa essere tradotto in abitazioni innovative e futuristiche. Per gli acquirenti l’attrattiva non sta solo nel prestigio, ma nel vivere spazi che condividono la stessa filosofia di una Ferrari.
Analisi — Prospettiva design: I progetti influenzati dall’automotive conquistano quando il linguaggio del marchio è leggibile nelle planimetrie, nelle facciate e negli spazi comuni, non solo nel marketing.
Fendi Casa: dagli interni al residenziale completo
Pochi marchi di moda hanno abbracciato il real estate residenziale quanto Fendi Casa. Se inizialmente le collaborazioni erano limitate agli interni, oggi la marca è protagonista a pieno titolo. A Dubai, Casa Canal by Fendi Casa è uno dei lanci più discussi. I prezzi partono da 22,5 milioni AED (~5,6 M€) per residenze con tre camere da letto, mentre attici e sky-villa superano i 75 milioni AED (~18,8 M€). L’iniziativa promette saloni a doppia altezza, piscine private, pacchetti di arredo su misura e servizi curati come in un hotel di lusso.
Oltre Dubai, Fendi Casa si espande anche in Florida. Ad Aventura, a nord di Miami, il progetto boutique Avenia offre solo 22 residenze a partire da 5 M$ (~4,6 M€), con consegna prevista tra il 2027 e il 2028. La domanda è forte tra acquirenti statunitensi e internazionali, a conferma dell’appeal dei modelli a offerta ultra-limitata.
Analisi — Mercato di Miami: La scala boutique e la rarità del marchio sostengono la liquidità e il potere di prezzo in rivendita, ma l’assorbimento dipende dalla posizione fronte mare e dalla disciplina dei costi condominiali.
SHA Wellness: la salute come servizio supremo
Diversamente dai nomi della moda o dell’automotive, la spagnola SHA Wellness ha costruito il suo marchio non sul glamour ma sulla salute. Leader riconosciuta nella longevità e nella medicina preventiva, SHA integra ora i suoi servizi direttamente nelle comunità residenziali.
Il progetto internazionale di punta, SHA Residences Al Jurf ad Abu Dhabi, parte da 4,6 milioni AED (~1,15 M€) con consegna prevista per la fine del 2026. Il complesso comprende sia appartamenti che ville, alcune delle quali vicine ai 30 milioni AED (~7,5 M€). Ciò che lo distingue è l’integrazione di cliniche diagnostiche, programmi nutrizionali personalizzati e terapie di recupero direttamente nel campus residenziale. I residenti acquistano così un lifestyle in cui la “healthspan” – vivere più a lungo e meglio – diventa il pilastro della quotidianità.
Analisi — Tesi wellness: Servizi sanitari approfonditi (diagnosi, nutrizione, recupero) portano a maggiore occupazione e tempi di permanenza più lunghi rispetto ai modelli limitati alle spa.
Evidenze di mercato: premi in azione
I dati di rivendita confermano il premium. Alle Fendi Château Residences a Surfside, vicino Miami, unità di circa 309 m² sono in vendita a circa 10,9 M$ (~10 M€), pari a quasi 27.000 €/m². I condomini non brandizzati della stessa area hanno valori molto più bassi, a dimostrazione che gli acquirenti sono disposti a pagare molto di più per il prestigio e la garanzia di servizi.
Altrove, a Dubai, Casa Canal ha già registrato rivendite off-plan al di sopra dei prezzi di lancio, mostrando forte liquidità in un mercato dove l’offerta di residenze fronte mare a marchio resta limitata. Nel segmento wellness, SHA ha ricevuto prenotazioni da acquirenti globali ancora prima dell’avvio dei lavori, evidenziando una domanda latente per il vivere salute-centrico.
Analisi — Prezzi: Il premium è più duraturo nelle posizioni prime e realmente scarse; nelle località secondarie si riduce se gli standard operativi calano.
Rischi per gli investitori
Nonostante l’ottimismo, esistono rischi. Le spese condominiali sono spesso più elevate rispetto ai progetti di lusso tradizionali, a causa dell’ampiezza dei servizi, del personale e della manutenzione. Gli investitori devono valutarle attentamente nei calcoli di rendimento locativo. Un’altra criticità è la solidità dell’operatore: mentre i marchi alberghieri vantano decenni di esperienza, i nuovi arrivati devono dimostrare di poter mantenere standard elevati nel lungo termine. Anche la liquidità varia in base alla località: mercati come Dubai e Miami sono molto attivi, mentre le città secondarie possono avere una rivendita più lenta.
Analisi — Screening dei rischi: Testare i costi condominiali rispetto a ipotesi realistiche di affitto e valutare il track record e le clausole di sostituzione del gestore.
Prospettive: espansione in vista
Il boom delle residenze a marchio non mostra segni di rallentamento. Con gli ultra-high-net-worth individuals alla ricerca di investimenti più sicuri, esperienziali e riconoscibili a livello globale, gli sviluppatori corrono a stringere partnership con marchi di fama. Ci si può aspettare più modelli wellness in Medio Oriente, progetti moda in Nord America e residenze design in America Latina e Asia.
Ferrari, Fendi e SHA dimostrano la diversità di questo settore: dall’estetica automobilistica agli interni couture fino al wellness medicalizzato, ognuno evidenzia come il lusso non sia più definito solo dallo spazio o dalla vista, ma dall’identità, dallo stile di vita e dall’appartenenza a una comunità globale di marchio.
