La Banca Centrale Europea (BCE) ha interrotto il suo ciclo di allentamento monetario, mantenendo il tasso sui depositi al 2 % nel luglio 2025. Per i mercati immobiliari, questo rappresenta un momento di stabilità dopo un anno di tagli, anche se persistono problemi strutturali come la carenza di offerta e la debolezza del settore commerciale.
Una pausa dopo otto tagli
Il 24 luglio 2025 la BCE ha mantenuto la sua deposit facility al 2,00 %, il tasso di rifinanziamento principale al 2,15 % e il tasso sui prestiti marginali al 2,40 %. Ciò è avvenuto dopo otto riduzioni dalla metà del 2024, che hanno portato il tasso sui depositi dal 4 % al 2 %.
Isabel Schnabel, membro del comitato esecutivo della BCE: «L’attuale tasso di politica monetaria al 2 % può risultare lievemente accomodante, per questo mantenere i tassi stabili è ora appropriato.»
Martins Kazaks, governatore della Banca di Lettonia: «La pausa ci offre lo spazio per valutare i dati in arrivo e la flessibilità se le condizioni dovessero peggiorare.»
Per sviluppatori e investitori questo significa un contesto di finanziamento più prevedibile. Dopo mesi di incertezza, la stabilità dei tassi consente una pianificazione più sicura di acquisizioni e rifinanziamenti.
Inflazione vicina all’obiettivo
L’inflazione dell’eurozona è salita al 2,1 % nell’agosto 2025, con l’inflazione di fondo stabile al 2,3 %. Sebbene vicina al target, i responsabili politici rimangono cauti riguardo ai rischi: dazi statunitensi sulle esportazioni europee, volatilità dei mercati energetici e oscillazioni valutarie contro il dollaro.
Per le famiglie, la stabilità dei prezzi sostiene i redditi reali e aiuta a mantenere la domanda abitativa. Allo stesso tempo, le banche stanno riaprendo con prudenza i canali di credito, favorendo i primi acquirenti e le famiglie a reddito medio precedentemente penalizzati dagli alti tassi ipotecari del 2023–2024.
Mercato residenziale in ripresa
Dopo due anni deboli, il mercato immobiliare europeo mostra segnali di ripresa:
- I prezzi delle abitazioni nell’UE sono saliti del 4,9 % su base annua nel quarto trimestre 2024, con una crescita reale del 2,1 % dopo l’aggiustamento per l’inflazione.
- Portogallo, Spagna, Paesi Bassi e diversi Paesi dell’Europa centrale hanno registrato aumenti superiori al 10 %.
- I tassi ipotecari sono scesi al 3,3 % nel maggio 2025, mentre la crescita del credito ipotecario è tornata positiva al 2,0 %, segnalando il ritorno della fiducia degli acquirenti.
Gli esperti del settore sottolineano che la ripresa non è speculativa ma trainata da demografia, urbanizzazione e carenze di offerta. In molti Paesi, i progetti edilizi rimangono ben al di sotto della domanda, mantenendo la pressione sui prezzi anche nelle città secondarie.
Immobiliare commerciale: una ripresa a due velocità
Il settore commerciale affronta una ripresa disomogenea. Logistica, residenziale in affitto e data center continuano ad attrarre capitali grazie alla crescita dell’e-commerce, alla domanda abitativa e alle infrastrutture legate all’IA. Al contrario, il mercato degli uffici rimane sotto pressione.
UBS Asset Management: «La domanda si concentra sugli uffici prime ed efficienti dal punto di vista energetico, mentre gli immobili più datati perdono valore e liquidità.»
Gli analisti di CBRE, nel loro European Real Estate Outlook 2025, osservano che il residenziale rimane il segmento più resiliente, con i volumi di transazioni che si stanno lentamente stabilizzando grazie al progressivo allineamento delle aspettative di prezzo tra acquirenti e venditori.
Previsioni di Abrdn: «Ci aspettiamo rendimenti immobiliari complessivi del 7,4 % nel 2025 e rendimenti medi annui del 9–9,3 % nei prossimi tre-cinque anni.»
Focus regionali
- Germania: La domanda abitativa è elevata, ma le nuove costruzioni sono scese a ≈252.000 unità nel 2024, ben al di sotto dell’obiettivo annuale di 400.000. Le carenze continueranno a sostenere la pressione sui prezzi, soprattutto a Berlino, Amburgo e Monaco.
- Francia: A Parigi i prezzi si sono stabilizzati a 9.500–9.800 €/m² a metà 2025, mentre a Lione sono rimasti invariati e a Marsiglia hanno mostrato modesti aumenti. La domanda high-end da parte degli acquirenti internazionali rimane forte nonostante regole di affitto più severe.
- Spagna: Madrid continua a registrare una forte crescita; a Barcellona, il previsto divieto degli appartamenti turistici entro il 2028 sta già spostando l’offerta verso il mercato degli affitti a lungo termine, aumentando i rendimenti per i proprietari istituzionali.
- Italia: Milano guida il mercato con una crescita stabile sostenuta dagli investitori esteri, mentre regioni meridionali come Calabria e Molise rimangono tra le più economiche d’Europa, con prezzi spesso inferiori a 1.500 €/m².
- Paesi Bassi: Ad Amsterdam i prezzi medi si attestano a 8.000–9.000 €/m², con affitti privati superiori a 1.800 €/mese. La scarsità di nuova offerta dovrebbe persistere fino al 2026, mantenendo la città tra i mercati più costosi d’Europa.
Sentimento degli investitori e flussi di capitale
Gli investitori istituzionali si stanno adattando rapidamente. I fondi di private equity e pensione stanno riorientando i portafogli verso i settori abitativi (locazioni, studentati, senior housing) e gli asset legati alle infrastrutture come i data center. Le certificazioni green e la conformità ESG sono ormai considerate requisiti minimi piuttosto che benefici opzionali.
Secondo il Financial Times, i capitali confluiscono sempre più verso il residenziale e la logistica, in grado di garantire tassi di occupazione e rendimenti stabili, mentre il settore degli uffici potrebbe richiedere un decennio di riposizionamento per recuperare competitività.
Conclusione
La pausa della BCE offre respiro a famiglie, sviluppatori e investitori. I mercati residenziali stanno riprendendo slancio in gran parte d’Europa, mentre l’immobiliare commerciale si divide tra asset sostenibili in crescita e immobili obsoleti in difficoltà. Per il 2025, la resilienza si fonda su sostenibilità, domanda abitativa e investimenti con reddito sicuro.
