Crollano le transazioni di uffici e retail mentre il mercato immobiliare europeo si polarizza

Il mercato immobiliare commerciale europeo sta entrando in una delle fasi più difficili degli ultimi dieci anni, con i flussi di investimento che si spostano nettamente verso asset di alta qualità ed efficienti dal punto di vista energetico, allontanandosi da proprietà obsolete o non strategiche. Secondo MSCI, i volumi di transazioni nel secondo trimestre del 2025 sono scesi a circa 46,2 miliardi di euro, circa 10 % in meno rispetto all’anno precedente. Nel primo semestre, gli investimenti totali hanno raggiunto 91,7 miliardi di euro, con un calo del 7 % rispetto allo stesso periodo del 2024, evidenziando la crescente cautela degli investitori in un contesto economico incerto.

Sebbene la Banca Centrale Europea abbia ridotto il tasso sui depositi al 2 %, i costi di finanziamento rimangono significativamente superiori rispetto al periodo pre-pandemia. Il credito resta costoso, soprattutto per le strategie value-add e per gli immobili che richiedono ingenti investimenti per rispettare gli standard ESG. Di conseguenza, la liquidità si concentra sul segmento più sicuro del mercato, con la maggior parte dei capitali diretti verso asset prime con flussi di reddito stabili.

Perché gli investimenti negli uffici sono sotto pressione mentre aumentano i tassi di sfitto

Il settore degli uffici rimane il più debole. In Germania, i volumi di transazioni nel secondo trimestre sono crollati a soli 765 milioni di euro, portando il totale semestrale a 2,1 miliardi di euro — un calo del 23 % su base annua. Nonostante un aumento degli affitti prime dell’11–12 % a Francoforte e Monaco, i tassi di sfitto sono saliti al 7,7 % nei “Big Seven”, lasciando 7,6 milioni di m² di spazio vuoto.

I rendimenti prime per gli uffici nelle principali città europee si attestano ora intorno al 5 %, con asset core nei mercati centrali tedeschi che raggiungono circa il 5,1 %, secondo CBRE. Al contrario, gli asset secondari operano in un contesto molto più difficile, spesso scambiati con forti sconti o con scarso interesse da parte degli acquirenti. Molti edifici più vecchi necessitano di costosi interventi di riqualificazione per rimanere competitivi e la maggior parte degli investitori non è disposta ad assumersi tale rischio nelle attuali condizioni di finanziamento.

Il divario tra immobili prime e secondari si sta ampliando. Gli uffici centrali di alta qualità continuano ad attirare capitale istituzionale, mentre gli edifici obsoleti in posizioni periferiche faticano a vendere — anche quando fortemente scontati.

Come gli investimenti nel retail hanno perso slancio dopo un inizio d’anno forte

Il settore retail ha iniziato il 2025 con slancio, con volumi di investimento in aumento del 26 % su base annua nel primo trimestre, raggiungendo circa 8,4 miliardi di euro, grazie a diverse grandi transazioni in Spagna e Portogallo. Tuttavia, lo slancio si è indebolito nel secondo trimestre, poiché l’aumento dei costi di finanziamento e i cambiamenti nel comportamento dei consumatori hanno minato la fiducia.

In Germania, i volumi di investimento nel retail sono diminuiti del 19 % nel primo semestre, a 2,9 miliardi di euro, pari a circa il 20 % del totale degli investimenti immobiliari commerciali. I rendimenti prime attualmente si attestano al 3,5 % per le unità high-street, al 4,6 % per i retail park e al 5,9 % per i principali centri commerciali. I centri più datati con mix di inquilini più deboli rimangono illiquidi, spesso sul mercato per mesi senza offerte serie.

Alcuni accordi significativi evidenziano comunque la domanda continua di retail di alta qualità. Castellana Properties ha acquisito il centro commerciale Bonaire a Valencia per 305 milioni di euro con un rendimento di circa il 7 %, mentre il Jervis Shopping Center di Dublino ha ricevuto offerte vicine a 110 milioni di euro, leggermente al di sotto del prezzo indicativo — un segnale che gli acquirenti rimangono estremamente sensibili ai prezzi.

Cosa rivelano le tendenze nazionali su un mercato europeo frammentato

• Regno Unito: I volumi di investimento nel secondo trimestre sono diminuiti dell’11 % a 13,9 miliardi di euro. Londra rimane relativamente resiliente, ma i mercati regionali continuano a sottoperformare.
• Germania: I volumi totali nel primo semestre hanno raggiunto 14,2 miliardi di euro (-2 % a/a), con gli investimenti negli uffici in calo del 23 % e nel retail del 19 %.
• Francia: Le transazioni si concentrano sugli immobili prime nei quartieri centrali direzionali con contratti di locazione a lungo termine, mentre gli asset secondari attirano scarso interesse.
• Spagna e Portogallo: Grandi operazioni nel settore dei centri commerciali, tra cui Bonaire (305 milioni di euro) e la vendita parziale in corso di una quota di Xanadú, hanno sostenuto i volumi, ma la selettività rimane elevata.

Le principali forze dietro al rallentamento degli investimenti immobiliari commerciali in Europa

Diversi fattori strutturali stanno plasmando l’attuale traiettoria del mercato:

• Finanziamenti costosi: Anche dopo i tagli dei tassi BCE, il costo del credito rimane elevato, soprattutto per gli asset che necessitano di ristrutturazioni o riposizionamenti.
• Concorrenza del credito privato: Nel primo semestre 2025, i fondi di debito privato hanno raccolto quasi 40 miliardi di dollari in Europa — quasi il doppio rispetto ai fondi immobiliari tradizionali.
• Incertezza normativa e geopolitica: Tensioni commerciali, cambiamenti normativi e instabilità geopolitica stanno ritardando le decisioni di investimento.

Rendimenti prime, tendenze dei prezzi e cosa significano per gli investitori

• Uffici prime: I rendimenti rimangono vicini al 5 %, mentre gli asset secondari vengono scambiati con forti sconti.
• Retail core: I principali centri commerciali con un’elevata affluenza raggiungono rendimenti del 6–7 % o superiori, mentre i centri più deboli sono praticamente invendibili.
• Vendite in difficoltà: Le transazioni legate a insolvenze stanno diventando sempre più comuni con l’aumento delle pressioni di rifinanziamento.

Su cosa dovrebbero concentrarsi gli investitori immobiliari nel 2025

Il forte calo delle transazioni nel settore degli uffici e del retail in Europa va ben oltre un semplice rallentamento ciclico — segnala un profondo riallineamento strutturale delle priorità degli investitori. Il capitale si concentra sempre più su asset prime conformi agli standard ESG con flussi di reddito stabili, mentre le proprietà obsolete affrontano forti sconti, difficoltà di rifinanziamento e persino il rischio di obsolescenza.

Gli analisti prevedono che il resto del 2025 sarà dominato da operazioni su singoli asset e transazioni di medie dimensioni (20–50 milioni di euro), mentre le vendite di grandi portafogli rimarranno rare. Il mercato immobiliare europeo non è più definito dal volume delle transazioni, ma da selettività, resilienza e polarizzazione — tendenze destinate a plasmare la prossima fase del ciclo di investimento.