Il mercato prime di Londra centrale si trova circa al 22 % al di sotto del picco del 2014, aprendo così una rara finestra di valore per gli acquirenti internazionali mobili. Un nuovo regime sui redditi esteri di quattro anni per i nuovi residenti britannici idonei e per quelli di ritorno ha semplificato la pianificazione per le famiglie del Golfo, mentre segnali politici più chiari e un finanziamento leggermente più accessibile spingono la domanda verso indirizzi di altissima qualità e immobili chiavi in mano.
«Il centro di Londra prime offre il miglior valore da oltre un decennio.»
— Savills
Cosa e dove acquistano
I codici postali più prestigiosi dominano: Mayfair, Knightsbridge, Belgravia, Kensington e Chelsea, oltre al perimetro di Hyde Park. Nel segmento super-prime, le famiglie del Golfo privilegiano case ampie con facciata larga, parcheggio, privacy e servizi di livello alberghiero. Per gli appartamenti, gli acquirenti prediligono edifici-club con servizi, ottime viste, ingegneria solida e prestazioni energetiche credibili; molte transazioni vengono negoziate off-market con condizioni su misura.
«Gli acquirenti mediorientali, compresi quelli degli Emirati, puntano a grandi residenze familiari nella fascia 25–150 milioni di sterline.»
— Beauchamp Estates
Indicatori di prezzo per il 2025
- Appartamenti chiavi in mano in edifici-club di alto livello: 31.000–49.500 € al m², con premi significativi per vista, ampiezza e dotazioni
- Case super-prime: soglia operativa da circa 17,3 M€, con proprietà trofeo che raggiungono frequentemente 34,5–115 M€+ a seconda del lotto, ampiezza, parcheggio e servizi inclusi
- Affitti ultra-prime: fino a circa 375.000 € al mese per ville e attici completamente serviti, consentendo una strategia «affittare ora, comprare dopo» senza compromessi sulla qualità
Perché la finestra appare interessante
Prezzi al di sotto dei massimi creano margini di valore attraverso ottimizzazione della disposizione, miglioramenti energetici e ristrutturazioni di alto livello. Il tasso di riferimento è sceso dai recenti picchi, migliorando la percezione per gli acquirenti con leva, anche se molte operazioni ultra-prime restano in contanti. La chiarezza normativa sulle nuove regole sui redditi esteri aiuta famiglie e uffici a pianificare strutture di proprietà e tempistiche con maggiore sicurezza.
Mosse corporate degli Emirati: posizionamento di lungo termine
Il capitale istituzionale degli Emirati costruisce una presenza pluriennale accanto ai patrimoni privati. L’acquisizione di London Square da parte di Aldar Properties ha segnalato un impegno strategico verso lo sviluppo del Greater London. Modon Holding si è unito a British Land e GIC in 2 Finsbury Avenue a Broadgate, in linea con la pressione attesa sull’offerta di uffici di altissima qualità.
«La creazione di questa joint venture è un voto di fiducia in Broadgate e nella City.»
— Simon Carter, CEO di British Land
«L’acquisto di London Square è la nostra prima mossa al di fuori della regione e un passo fondamentale nella nostra espansione internazionale.»
— Talal Al Dhiyebi, CEO di Aldar
Strategie di ingresso per famiglie e uffici
- Sfruttare il divario di valore puntando su asset di qualità al di sotto dei massimi precedenti e prevedendo miglioramenti mirati che aumentino efficienza energetica e liquidità
- Affittare, poi acquistare per assicurarsi il giusto bacino scolastico e i servizi mentre si finalizza la pianificazione fiscale e il profilo di acquisto
- Dare priorità ai nodi di liquidità intorno a Hyde Park e alle piazze giardino più forti dove la domanda internazionale sostiene i valori di uscita nel tempo
- Diversificare le classi di asset combinando una base familiare con un ufficio core a reddito lungo, per stabilizzare la volatilità del portafoglio e diversificare l’esposizione valutaria
- Operare off-market tramite mandati riservati e reti di agenti senior per accedere a immobili rari e negoziare con minima concorrenza
Flussi di operazioni al top
Nel primo semestre 2025, le transazioni superiori a 17,3 M€ hanno totalizzato circa 799 M€. L’attività resta resiliente al vertice, anche se i volumi complessivi sono contenuti. La disponibilità limitata di asset di eccellenza significa che gli immobili migliori vengono spesso venduti prima del marketing pubblico o entro finestre di esposizione brevi.
Rischi, conformità e due diligence tecnica
Sono attese verifiche rafforzate di KYC e antiriciclaggio, requisiti energetici più severi per le nuove abitazioni a medio termine e possibili adeguamenti alla tassazione della residenza man mano che le riforme si consolidano. Per il segmento ultra-prime, è fondamentale richiedere perizie tecniche indipendenti, audit energetici, due diligence strutturale e una revisione legale completa di titoli, diritti e restrizioni.
Conclusione
Il mercato prime londinese si trova in una fase di crescita selettiva. La finestra di valore persiste, ma i risultati dipendono dagli asset specifici e dall’esecuzione. Per famiglie e uffici degli Emirati, la combinazione di posizione di livello mondiale, accesso all’istruzione, solide tutele legali e profonda liquidità di uscita resta convincente. Le strategie che prevedono un ingresso graduale tramite l’affitto, che enfatizzano l’efficienza energetica e riducono i rischi di proprietà sono le più adatte a valorizzare l’attuale ciclo.
