Nel 2025 acquistare un immobile in Europa senza possedere la cittadinanza rimane legalmente possibile nella maggior parte dei Paesi, ma le regole del gioco sono cambiate. La pressione politica legata all’accessibilità abitativa, il ridimensionamento dei programmi di Golden Visa e l’inasprimento della tassazione sugli acquirenti stranieri stanno ridefinendo domanda e accesso in tutto il continente. Per i non cittadini la distinzione chiave è fondamentale: la proprietà conferisce esclusivamente diritti di possesso. Non garantisce automaticamente il diritto di vivere stabilmente nel Paese. Residenza e cittadinanza restano procedure giuridiche separate, disciplinate dal diritto dell’immigrazione e non dal diritto immobiliare.
Nonostante questi cambiamenti, l’Europa offre ancora una vasta gamma di mercati nei quali i non cittadini possono acquistare liberamente, dalle capitali ad alta liquidità alle regioni costiere ancora sottosviluppate. Nel 2025 ciò che differenzia questi mercati non è più solo il prezzo, ma la sicurezza giuridica, la stabilità politica, la regolamentazione degli affitti e l’orientamento delle politiche di lungo periodo.
Grecia: la proprietà è ancora collegata alla residenza
La Grecia rimane l’esempio più chiaro di un Paese in cui la proprietà immobiliare può ancora essere direttamente collegata alla residenza. Gli stranieri possono acquistare immobili in quasi tutto il territorio nazionale, con solo alcune aree di confine soggette a permessi aggiuntivi. I diritti di proprietà dei non cittadini sono per il resto equivalenti a quelli dei cittadini greci. Ciò che è cambiato è il costo di accesso tramite il programma Golden Visa. Nel 2025 l’investimento minimo richiesto raggiunge ora 800.000 euro nelle zone ad alta domanda come il centro di Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini. Nella maggior parte delle altre regioni la soglia è fissata a 400.000 euro, con condizioni rigide su dimensioni e struttura dell’unità. Il precedente punto di ingresso da 250.000 euro sopravvive solo in progetti di riqualificazione molto specifici.
I prezzi degli appartamenti ad Atene si attestano ora in media intorno a 2.580 euro al metro quadrato, con i quartieri prime oltre i 4.000 e la Riviera ateniese sopra i 5.000. La crescita dei prezzi a livello nazionale prosegue a un ritmo di circa sette per cento annuo. La Grecia continua a funzionare per i non cittadini perché combina l’accesso legale alla proprietà con un percorso di residenza Schengen, una forte domanda locativa trainata dal turismo e un’ampia base di acquirenti internazionali. Il rischio è evidente: la finestra di accessibilità si sta restringendo rapidamente man mano che le soglie dei visti crescono più velocemente dei redditi.
Portogallo: proprietà aperta ma residenza separata
Il Portogallo rimane completamente aperto agli acquirenti non cittadini dal punto di vista della proprietà, ma ha separato in modo netto l’immobiliare dall’immigrazione. Il settore immobiliare non dà più accesso al Golden Visa portoghese, ora limitato agli investimenti in fondi e a determinati strumenti finanziari. Persone fisiche e società straniere possono comunque acquistare liberamente e il sistema giuridico resta uno dei più trasparenti dell’Europa meridionale.
Nel 2025 i prezzi medi nazionali si collocano tra 2.700 e 2.735 euro al metro quadrato. Lisbona supera i 3.800 euro, mentre l’Algarve si muove approssimativamente tra 3.400 e 4.400 euro a seconda della localizzazione e del tipo di immobile. Nonostante la fine del visto basato sugli acquisti immobiliari, i prezzi hanno continuato a salire a causa delle croniche carenze di offerta abitativa e di una domanda internazionale per lo stile di vita che resta solida. Il Portogallo continua ad attrarre per le sue infrastrutture, il sistema sanitario e i forti mercati degli affitti. L’incertezza principale si è però spostata dalle regole sull’immigrazione alla tassazione e alla regolamentazione degli affitti, soprattutto nelle zone turistiche a breve termine.
Francia: pieni diritti di proprietà per i non cittadini
La Francia offre uno dei quadri giuridici più chiari d’Europa per la proprietà immobiliare da parte dei non cittadini. Non esistono restrizioni basate sulla nazionalità nell’acquisto di immobili residenziali o commerciali. Gli acquirenti stranieri ottengono il pieno diritto di proprietà, esattamente come i cittadini francesi. Le norme sui visti incidono solo sulla durata della permanenza fisica nel Paese per i non residenti dell’Unione europea.
Nel 2025 i prezzi medi residenziali in Francia si attestano intorno a 2.900–3.000 euro al metro quadrato, mentre Parigi registra una media di circa 9.500 euro con i quartieri prime significativamente più alti. Dopo una correzione dei volumi di transazioni nel 2023 e all’inizio del 2024, il mercato si è stabilizzato nel 2025 con il miglioramento delle condizioni di finanziamento. La Francia continua a essere interessante per i non cittadini grazie all’elevatissima sicurezza giuridica, alla profonda liquidità del mercato e al forte profilo di conservazione del capitale nel lungo periodo. Il rovescio della medaglia è il costo: le spese notarili e le imposte di trasferimento aggiungono in genere dal sette al nove per cento al prezzo di acquisto.
Italia: ampio accesso e una grande dispersione di prezzi
L’Italia resta uno dei grandi mercati più accessibili per gli acquirenti stranieri. I cittadini dell’Unione europea non incontrano alcuna restrizione, mentre la maggior parte dei non cittadini dell’UE può acquistare in base ad accordi di reciprocità che includono acquirenti provenienti dagli Stati Uniti e dal Regno Unito. Non è richiesto il possesso della residenza o della cittadinanza per procedere all’acquisto.
Nel 2025 il prezzo medio nazionale in Italia è di circa 2.135 euro al metro quadrato, con il mercato secondario più vicino a 1.800–1.820. Milano supera i 5.400 euro al metro quadrato, mentre le regioni meridionali offrono alcuni dei punti di ingresso più bassi dell’Europa occidentale, con la Puglia intorno a 1.400 euro e la Sicilia circa 1.160. L’Italia funziona grazie alla sua diversità regionale dei prezzi, alla forte domanda internazionale per residenze di qualità della vita e agli incentivi fiscali per i residenti ad alto patrimonio che trasferiscono la propria residenza fiscale nel Paese. Il rischio principale rimane la complessità amministrativa, in particolare per gli immobili più datati, dove zonizzazione, permessi di ristrutturazione e vincoli storici richiedono attente verifiche legali.
Cipro: mercato dell’Unione europea a prezzi intermedi con opzioni di residenza
Cipro occupa una posizione intermedia tra l’Europa occidentale e i mercati emergenti del Mediterraneo. I cittadini dell’Unione europea possono acquistare senza restrizioni, mentre i non cittadini dell’UE devono in genere ottenere un’autorizzazione governativa e sono solitamente limitati a un massimo di due unità residenziali. Cipro offre inoltre la residenza permanente tramite investimento in immobili di nuova costruzione con una soglia minima di 300.000 euro.
Nel 2025 i prezzi medi residenziali si collocano tra 2.600 e 2.700 euro al metro quadrato, con valori più elevati a Limassol, Nicosia e nelle principali zone costiere. Cipro continua ad attrarre i non cittadini grazie al suo ambiente giuridico di lingua inglese, al sistema fiscale favorevole alle imprese e a un percorso di residenza strutturato legato alla proprietà. Il principale segnale d’allerta resta Cipro del Nord, dove rivendicazioni di proprietà irrisolte legate ai terreni antecedenti al 1974 creano gravi rischi legali per gli acquirenti stranieri.
Montenegro: uno dei mercati non UE più aperti d’Europa
Il Montenegro, pur non essendo membro dell’Unione europea, è diventato uno dei mercati europei più aperti per i non cittadini. Gli stranieri possono acquistare immobili residenziali e commerciali con diritti quasi equivalenti a quelli dei cittadini locali. Solo alcune categorie di terreni richiedono una struttura societaria locale. La proprietà può supportare il rilascio di permessi di soggiorno temporanei, ma non fornisce un percorso diretto verso la cittadinanza.
Nel 2025 i prezzi medi lungo la costa si attestano intorno a 2.450 euro al metro quadrato, mentre la capitale Podgorica resta più vicina a 1.700–1.800. Alcuni micro-mercati costieri hanno registrato una crescita annua prossima al trenta per cento nel periodo 2024–2025. Il Montenegro attrae acquirenti per i prezzi relativamente bassi, la forte domanda locativa turistica e la prospettiva di lungo termine di un’adesione all’Unione europea. Il punto debole resta la trasparenza del mercato e la coerenza nella pianificazione urbanistica, che sono ancora inferiori agli standard dei Paesi centrali dell’UE.
Spagna: mercato aperto con rischio politico in aumento
La Spagna, pur restando legalmente aperta agli acquirenti stranieri nel 2025, è divenuta il grande mercato con il più alto rischio politico per i non cittadini in Europa. Gli acquisti da parte di non residenti proseguono in Andalusia, nella Comunità Valenciana, nelle Isole Baleari e nelle Canarie. Allo stesso tempo il governo ha proposto un sovrapprezzo fiscale del cento per cento sugli acquisti effettuati da non residenti non UE ed è apertamente al lavoro su possibili restrizioni alla proprietà nelle aree ad alta pressione. Anche se non tutte le misure sono state adottate, l’incertezza sta già influenzando il comportamento degli investitori.
I prezzi medi nazionali si collocano ora tra 2.090 e 2.500 euro al metro quadrato. La provincia di Malaga supera i 4.000 euro, mentre le località prime delle Baleari raggiungono 5.000–8.500 euro e oltre. La Spagna continua ad attrarre per la sua liquidità, la forte performance degli affitti e un richiamo di stile di vita senza eguali, ma oggi presenta un rischio diretto di intervento regolamentare.
Cosa significa per gli acquirenti senza cittadinanza
Il panorama immobiliare europeo per i non cittadini nel 2025 è definito da tre cambiamenti strutturali. La proprietà legale resta ampiamente accessibile, ma i privilegi migratori legati all’immobiliare stanno scomparendo. Il rischio regolamentare è diventato importante quanto il rischio di prezzo, come dimostrato in modo evidente dalla Spagna. Allo stesso tempo la dispersione dei prezzi tra le regioni si sta ampliando, creando un mosaico frammentato di regimi politici, giuridici e valutativi in tutto il continente.
Per gli acquirenti senza cittadinanza, una strategia di successo dipende ora dalla netta separazione tra diritti di proprietà e diritti di residenza, dalla verifica dell’investimento rispetto al clima politico locale e dalla previsione di costi di transazione complessivi che in genere aggiungono dal dieci al quindici per cento al prezzo di acquisto. L’Europa resta aperta alla proprietà straniera. Quello che è finito è l’assunto secondo cui l’acquisto di un immobile garantisce automaticamente una presenza giuridica di lungo periodo.
