Affitti Executive: una strategia ad alto rendimento nel mercato immobiliare

Gli “affitti executive” di medio termine – appartamenti completamente arredati e gestiti professionalmente, affittati per 30-120 notti – stanno rapidamente diventando uno dei segmenti più redditizi e resilienti del mercato immobiliare urbano. Nel 2024, gli appartamenti con servizi in Europa hanno registrato un aumento del tasso di occupazione del 3,8% e una crescita del 4,4% del ricavo per camera disponibile (RevPAR), trainati soprattutto dalla domanda aziendale e da tempi di prenotazione più lunghi. Questa stabilità li distingue dagli hotel e dagli affitti turistici di breve durata.

Cambiamenti normativi che stanno trasformando il mercato

Le regole sull’edilizia residenziale urbana in tutta Europa si stanno irrigidendo, creando un contesto favorevole per gli affitti di medio termine:

• Francia: dal 2025, i sindaci potranno ridurre il limite di locazione turistica di un’abitazione principale da 120 a 90 notti all’anno, con multe fino a 15.000 € in caso di violazione.

• Londra: gli affitti turistici a breve termine sono limitati a 90 notti all’anno senza permesso urbanistico, ma soggiorni consecutivi più lunghi evitano questo limite.

• Barcellona: gli appartamenti turistici autorizzati saranno eliminati entro novembre 2028. Il sindaco Jaume Collboni ha dichiarato: “Vogliamo restituire questi appartamenti al patrimonio residenziale e facilitare l’accesso alla casa per i residenti di Barcellona.”

Queste misure proteggono la disponibilità residenziale e creano un vantaggio normativo per i proprietari che offrono soggiorni di un mese o più, garantendo conformità e sicurezza delle entrate a lungo termine.

La domanda aziendale come motore di crescita

Con la stabilizzazione dei viaggi d’affari, le aziende prenotano blocchi di alloggi più lunghi per trasferimenti di personale e incarichi di progetto. Gli analisti prevedono che il segmento corporate sarà il principale motore di crescita nel 2025. Chris Liddiard, Real Estate Finance Relationship Director di HSBC UK, osserva: “Più capitali… inseguono un numero relativamente ridotto di asset, comprimendo i margini e rendendo termini e concorrenza più intensi, soprattutto per i migliori operatori.”

Nel mercato degli affitti di lusso di Londra, Tom Smith di Knight Frank aggiunge: “Oggi molte persone scelgono l’affitto come opzione… dando più valore a libertà e flessibilità.”

Quanto pagano gli inquilini nel 2025

Sulla base delle tariffe medie giornaliere (ADR) degli alloggi aziendali convertite in euro (BCE, agosto 2025), i canoni medi mensili per un bilocale (una camera da letto) sono:

• Londra: ~5.260 € | Due camere: ~7.440 €

• Dublino: ~3.570 € | Due camere: ~4.570 €

• Parigi: ~4.030 € | Due camere: ~5.570 €

• Amsterdam: ~3.950 €

• Berlino: ~4.750 €

• Zurigo: ~4.520 €

• Dubai: ~5.000 € | Due camere: ~7.440 €

Questi importi superano di gran lunga gli affitti a lungo termine, ma grazie ai contratti aziendali e a un rischio di sfitto più basso, i rendimenti risultano nettamente più elevati.

Perché questo modello funziona

• Prezzi premium: ADR tra 3.500 € e 7.500 € nelle principali città europee.

• Occupazione stabile: soggiorni più lunghi garantiscono entrate regolari durante tutto l’anno, evitando i cali stagionali.

• Vantaggio normativo: i contratti di un mese o più aggirano i limiti restrittivi degli affitti brevi.

Guida per investitori 2025

• Aree target: centri finanziari, distretti tecnologici, zone consolari e nei pressi di grandi ospedali o università.

• Caratteristiche degli immobili: appartamenti di una o due camere con internet ad alta velocità, lavanderia interna, spazi di lavoro di qualità e servizi di portineria o ricezione pacchi.

• Strategia di prezzo: fare riferimento alle tariffe degli alloggi aziendali, non agli annunci turistici.

• Gestione dell’occupazione: affitti in blocchi di 45-120 notti con possibilità di estensione flessibile.

• Priorità alla conformità: registrare gli immobili ove richiesto, rispettare le norme cittadine e mantenere una solida reputazione legale con i clienti aziendali.

Conclusione

Con un orientamento politico favorevole all’uso residenziale rispetto all’alloggio turistico e una mobilità aziendale in aumento, gli affitti executive offrono un mix di alti rendimenti, sicurezza legale e domanda stabile. Nel 2025, gli investitori immobiliari urbani di maggior successo saranno quelli in grado di padroneggiare questo modello di locazione di medio termine sostenuto dalle aziende — dove la redditività incontra la prevedibilità.