Il settore immobiliare dei data center sta vivendo una forte espansione nel 2025, spinta da importanti investimenti da parte di grandi gestori patrimoniali globali come PIMCO e Ares Management. In un contesto segnato dalla digitalizzazione accelerata, dall’ascesa dell’intelligenza artificiale e dalla crescente domanda di servizi cloud, i data center si affermano come una classe di asset strategica nei portafogli istituzionali.
Crescita record e cambio di strategia
Secondo gli analisti di settore, gli investimenti nel comparto dei data center sono aumentati del 37% nel primo semestre del 2025 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Grandi fondi americani come Pacific Investment Management Company (PIMCO) e Ares Management, storicamente concentrati su immobili commerciali, logistici e residenziali, stanno ora puntando con decisione sulle infrastrutture digitali.
I data center vengono considerati beni resilienti, in grado di generare flussi di cassa stabili e offrire sia protezione dall’inflazione che crescita del capitale nel lungo termine.
Le mosse strategiche di PIMCO e Ares
PIMCO, che gestisce oltre 2.000 miliardi di dollari in asset, ha lanciato nel 2025 un fondo specializzato dedicato esclusivamente all’immobiliare per infrastrutture digitali. Il fondo si concentrerà sull’acquisizione e sullo sviluppo di data center in Nord America, Europa e Asia, con un capitale iniziale di circa 1,5 miliardi di euro.
Ares Management, attraverso la divisione Ares Real Estate Group, ha potenziato la propria presenza nel settore. Nell’aprile 2025 ha acquisito, in partnership con un operatore europeo, un portafoglio di cinque data center situati in Germania e nei Paesi Bassi, per un valore totale di circa 740 milioni di euro — una delle operazioni più importanti dell’anno nel continente.
I fattori del boom
Diversi elementi stanno alimentando il forte interesse verso questo tipo di asset:
- Domanda crescente di servizi digitali: Intelligenza artificiale, cloud computing, streaming e lavoro da remoto stanno aumentando la necessità di infrastrutture per l’elaborazione e l’archiviazione dei dati.
- Contratti di locazione stabili: I principali inquilini sono giganti tecnologici come Amazon (AWS), Microsoft (Azure), Google Cloud e Meta, che stipulano contratti a lungo termine e generano flussi di reddito prevedibili.
- Offerta limitata: Costruire un data center richiede accesso a grandi risorse energetiche, connettività e autorizzazioni regolatorie, rendendo queste strutture difficili da replicare.
- Incentivi governativi: In molti Paesi esistono agevolazioni fiscali e supporti infrastrutturali per lo sviluppo di infrastrutture digitali.
Focus geografico
PIMCO e Ares si concentrano su mercati maturi e in rapida crescita. Le città con elevata densità digitale e infrastrutture avanzate — come Francoforte, Parigi, Amsterdam, Londra, Chicago, Dallas, Singapore e Seul — sono tra le principali destinazioni.
Cresce anche l’interesse per mercati emergenti come l’Europa orientale e il Sud-est asiatico, dove la domanda è in forte crescita e le normative sulla localizzazione dei dati spingono alla costruzione di data center locali.
Fusioni, partnership e sviluppo
Oltre alle acquisizioni, entrambe le società stanno investendo nella costruzione di nuovi centri. Ares ha annunciato nel 2025 una joint venture da 500 milioni di euro con uno sviluppatore britannico per realizzare un campus di data center a Manchester, rivolto ai settori della finanza, della sanità e della cybersecurity.
PIMCO, invece, sta valutando collaborazioni con fornitori di energia e operatori di telecomunicazioni per sviluppare siti integrati, efficienti e scalabili.
Sostenibilità al centro
La sostenibilità è un punto chiave per gli investitori istituzionali. I nuovi data center sono progettati con criteri ESG: utilizzo di fonti rinnovabili, sistemi di raffreddamento a basse emissioni, recupero del calore e gestione energetica intelligente.
Un esempio concreto è l’acquisizione da parte di Ares di un data center ad Amsterdam collegato alla rete di teleriscaldamento cittadina, che consente il riutilizzo del calore in eccesso per gli edifici residenziali vicini. PIMCO ha dichiarato che ogni investimento sarà sottoposto ad audit ambientale per garantire l’allineamento con gli obiettivi climatici.
Rischi e rendimenti
Secondo JLL e CBRE, gli immobili per data center di alta qualità in Europa offrono rendimenti tra il 4% e il 6% annuo, con tassi di vacanza prossimi allo zero. I canoni di locazione sono in crescita, seguendo l’aumento della domanda digitale, rendendo questa asset class particolarmente interessante rispetto al settore degli uffici tradizionali.
Tuttavia, è un mercato tecnicamente complesso. Errori nella scelta della località, problemi di connessione o requisiti non soddisfatti degli inquilini possono compromettere la redditività. Per questo PIMCO e Ares stanno rafforzando i loro team con esperti in ingegneria, infrastrutture IT e compliance normativa.
Prospettive future
Gli analisti prevedono che il volume degli investimenti in immobili per data center continuerà a crescere nel 2026. Anche i fondi pensione, i fondi sovrani e le banche d’investimento stanno guardando al settore come una forma di protezione del capitale a lungo termine.
L’attenzione futura sarà rivolta ai modelli ibridi: data center progettati non solo per il cloud computing, ma anche per ospitare server AI e GPU ad alte prestazioni. Secondo PIMCO e Ares, questi saranno gli asset più strategici del prossimo decennio.
Conclusione
Il sostegno di colossi finanziari come PIMCO e Ares conferma che gli immobili per data center non sono più una nicchia, ma una delle classi di investimento più rilevanti a livello globale.
In un mondo sempre più digitale, queste infrastrutture rappresentano il cuore pulsante dell’economia e dei servizi pubblici e privati — e offrono, al tempo stesso, rendimenti solidi e stabili per gli investitori professionali.
