Nel panorama in rapida evoluzione del settore immobiliare commerciale, gli occupanti stanno diventando sempre più esigenti e selettivi. Un nuovo rapporto elaborato da Cushman & Wakefield in collaborazione con CoreNet Global rivela un cambio di paradigma: si passa dalla metratura alla qualità, dal prestigio alla funzionalità, da sedi centrali fisse a soluzioni flessibili e sostenibili.
Questo articolo illustra i principali risultati dello studio, analizza le tendenze emergenti e fornisce consigli pratici per proprietari, sviluppatori e investitori.
L’evoluzione delle esigenze degli occupanti
Negli ultimi tre anni, i modelli di lavoro ibridi, remoti e flessibili hanno rivoluzionato il mercato degli uffici. Secondo il rapporto, oltre il 64% delle aziende ha rivisto la propria strategia di utilizzo degli spazi, e quasi la metà ha implementato soluzioni di lavoro ibride.
Il cambiamento più evidente è il passaggio dalla quantità alla qualità. Le aziende non cercano più gli uffici più grandi, ma quelli più efficienti e adattabili. Le caratteristiche più richieste includono:
- ventilazione e qualità dell’aria;
- luce naturale;
- layout flessibili;
- spazi collaborativi;
- edifici con certificazione ambientale (es. LEED, BREEAM).
L’ufficio come leva per attrarre talenti
Il rapporto evidenzia che l’83% dei responsabili HR considera l’ufficio essenziale per fidelizzare i dipendenti. Un ambiente di lavoro moderno e confortevole rappresenta oggi un vantaggio competitivo nella guerra dei talenti, soprattutto tra Millennials e Gen Z, che danno importanza a:
- equilibrio tra lavoro e vita privata;
- valori ambientali e sociali dell’azienda;
- flessibilità nel luogo e nel modo di lavorare.
Gli occupanti richiedono quindi spazi progettati pensando alle esigenze e al benessere delle persone.
La flessibilità è la priorità del 2025
Il 72% degli occupanti cerca contratti di locazione flessibili, come coworking, subaffitti o contratti a breve termine. La richiesta è particolarmente forte tra le PMI.
I principali aspetti della flessibilità includono:
- affitti di breve durata (3–12 mesi);
- possibilità di espandersi o ridurre la metratura rapidamente;
- spazi riconfigurabili per team di progetto;
- modelli pay-as-you-go.
Questo segnala un declino del contratto di locazione tradizionale a lungo termine, a favore di soluzioni più dinamiche e adattabili.
ESG e sostenibilità al centro
La sostenibilità è ora una priorità aziendale. Secondo lo studio, il 58% delle aziende ha integrato obiettivi di riduzione della CO₂ nei propri KPI, mentre il 34% punta alla neutralità carbonica entro il 2030.
Per i proprietari immobiliari, questo significa:
- crescente domanda di edifici certificati green;
- canoni più alti per immobili ad alta efficienza;
- vantaggi normativi e fiscali per chi rispetta criteri ESG.
Ignorare l’ESG potrebbe comportare aumento della vacancy e perdita di valore dell’immobile.
Gli edifici smart diventano essenziali
La tecnologia non è più un optional, ma un requisito fondamentale. Il 68% degli occupanti considera cruciale la presenza di sistemi intelligenti nell’edificio al momento della scelta degli spazi.
Le soluzioni più richieste:
- controllo automatico del clima;
- accessi contactless;
- sensori di movimento e presenza;
- analisi dei dati sull’utilizzo degli spazi;
- integrazione con app mobili per i dipendenti.
L’intelligenza artificiale aiuta i proprietari a migliorare l’esperienza utente, prevedere le esigenze e ottimizzare la gestione quotidiana.
Nuove geografie: decentralizzazione in crescita
La pandemia ha cambiato la percezione della distanza. Sempre più aziende preferiscono sedi in periferia o in città satellite, se offrono gli stessi servizi a un costo inferiore.
Il 25% degli occupanti intende aprire hub suburbani o regionali per ridurre i tempi di pendolarismo e migliorare la qualità della vita dei dipendenti. Questo apre nuove opportunità per lo sviluppo immobiliare fuori dai grandi centri urbani.
La riduzione degli spazi è la nuova norma
In media, le aziende hanno ridotto la superficie occupata del 10–30% rispetto al 2019. Tuttavia, questo non implica una riduzione dei canoni: gli spazi di alta qualità continuano a mantenere valori elevati.
Un dato interessante: la spesa per dipendente è aumentata, a dimostrazione di un maggiore investimento in benessere e produttività.
Il nuovo ruolo del proprietario
Oggi gli occupanti cercano una relazione basata sul servizio, non solo metri quadrati. Si aspettano:
- collaborazione nella progettazione degli spazi;
- contratti personalizzati e flessibili;
- piattaforme digitali per la gestione;
- comunicazione trasparente;
- soluzioni allineate agli obiettivi ESG.
I proprietari devono quindi trasformarsi da fornitori di spazi a partner orientati al servizio, con un focus sull’esperienza dell’utente finale.
Implicazioni per gli investitori
Il cambiamento delle esigenze degli occupanti influenza anche gli investimenti. Secondo Cushman & Wakefield:
- gli uffici di classe A con certificazione ESG hanno tassi di sfitto inferiori (meno dell’8%) e performance stabili;
- cresce la domanda di rigenerazione urbana e riconversione degli immobili obsoleti;
- aumentano gli investimenti in operatori di uffici flessibili.
Conclusione
Il rapporto Cushman e CoreNet mostra chiaramente che il paradigma della locazione d’ufficio è cambiato. Oggi, per attirare e trattenere gli occupanti, servono:
- flessibilità;
- sostenibilità;
- tecnologie smart;
- qualità dell’ambiente lavorativo;
- un approccio collaborativo.
Chi opera nel settore – dal proprietario al developer – deve ripensare strategie, modelli e prodotti immobiliari in base ai nuovi valori del lavoro del futuro.
