Il Brasile valuta una riforma del mercato dei capitali per risolvere la crisi dei mutui

BRASILE, 2025 — Il governo brasiliano e i principali attori del settore finanziario si dicono sempre più preoccupati per la crescente pressione sul mercato del credito ipotecario. In un contesto segnato da tassi d’interesse elevati, una contrazione dei programmi di prestiti agevolati e un accesso limitato al capitale a lungo termine, le autorità stanno considerando una riforma del mercato dei capitali come soluzione strategica per rilanciare il settore dei mutui.

Al centro del dibattito vi sono nuove misure di cartolarizzazione, incentivi agli investimenti privati e strumenti per rendere i titoli garantiti da mutui più appetibili per gli investitori istituzionali. Queste iniziative puntano a compensare la riduzione delle risorse pubbliche e a creare un sistema di finanziamento abitativo più solido e accessibile per milioni di brasiliani.

Situazione attuale del mercato ipotecario

Secondo la Banca Centrale del Brasile, nel primo trimestre del 2025 l’erogazione di nuovi mutui è diminuita del 18 % rispetto allo stesso periodo del 2024. La causa principale è l’alto tasso Selic, che nel 2024 è rimasto sopra il 10 % e ha iniziato a calare solo all’inizio del 2025, mantenendosi comunque a livelli che scoraggiano l’indebitamento.

Tradizionalmente, una parte significativa del mercato ipotecario brasiliano è stata sostenuta dalla banca statale Caixa Econômica Federal, tramite programmi agevolati come Minha Casa Minha Vida e Casa Verde e Amarela. Tuttavia, le crescenti difficoltà fiscali e la pressione inflazionistica hanno spinto il governo a ridurre le sovvenzioni, lasciando molte famiglie senza accesso al credito.

Apertura verso i mercati finanziari

In risposta a questa crisi, il Ministero delle Finanze, la Banca Centrale e la Commissione per i Titoli (CVM) stanno studiando nuove misure per rafforzare il ruolo del capitale privato nel settore dei mutui. Le principali proposte includono:

• Espansione della cartolarizzazione — promozione dell’emissione di titoli garantiti da crediti ipotecari (CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários) per attrarre investitori istituzionali;
• Standardizzazione e trasparenza — introduzione di formati uniformi e procedure semplificate di valutazione dei rischi e divulgazione delle informazioni;
• Incentivi fiscali — agevolazioni per fondi e investitori privati che acquistano titoli garantiti da mutui;
• Sviluppo di un mercato secondario — creazione di una piattaforma per lo scambio di titoli ipotecari, simile a Fannie Mae e Freddie Mac negli Stati Uniti.

Il ministro delle Finanze Fernando Haddad ha dichiarato:

“Dobbiamo ristrutturare l’architettura finanziaria per mobilitare capitale a lungo termine senza gravare sul bilancio pubblico.”

Il ruolo degli investitori istituzionali

Uno degli obiettivi chiave è coinvolgere fondi pensione, compagnie assicurative e gestori patrimoniali, che detengono ingenti risorse e sono interessati a rendimenti stabili nel lungo termine. Tuttavia, molti restano cauti a causa della bassa liquidità dei titoli ipotecari, della limitata tutela legale e della scarsa trasparenza.

Per rispondere a queste criticità, la CVM sta lavorando su una nuova normativa per rafforzare la protezione degli investitori, tra cui:

• obblighi di trasparenza più rigorosi;
• criteri standard per la valutazione del rischio e rating dei titoli ipotecari;
• creazione di soggetti terzi indipendenti per la gestione dei portafogli ipotecari.

Si sta anche valutando la creazione di un fondo di garanzia pubblico, simile ai sistemi di assicurazione ipotecaria adottati in Canada e Germania.

Potenziale di crescita dei titoli ipotecari

Secondo ANBIMA (Associazione brasiliana dei mercati finanziari e di capitale), il volume dei CRI in circolazione nel 2024 ha raggiunto i 240 miliardi di reais (circa 44 miliardi di euro), rappresentando meno del 10 % del portafoglio ipotecario complessivo del paese. Negli Stati Uniti, per confronto, oltre il 60 % dei mutui è cartolarizzato.

Gli analisti stimano che, in caso di riforme efficaci, entro il 2030 il mercato dei titoli ipotecari brasiliani potrebbe superare i 600 miliardi di reais (oltre 110 miliardi di euro), contribuendo a una maggiore diversificazione e resilienza del sistema di finanziamento abitativo.

Reazioni dal mercato

Banche e costruttori accolgono con prudente ottimismo i piani di riforma. Rappresentanti di Banco Bradesco e Itaú Unibanco sottolineano che un mercato secondario efficiente permetterebbe agli istituti di credito di “distribuire i rischi e aumentare i volumi senza compromettere i bilanci”.

Le società edilizie, come MRV Engenharia e Cyrela, sperano che la riforma acceleri l’approvazione di nuovi progetti e stimoli la domanda. Tuttavia, evidenziano anche la necessità di migliorare le politiche urbanistiche e l’accesso al suolo edificabile, in particolare nelle grandi metropoli.

Le associazioni dei consumatori, dal canto loro, chiedono che l’ampliamento del mercato dei capitali sia accompagnato da strumenti di tutela sociale, tra cui un controllo sui tassi d’interesse e meccanismi di prevenzione del sovraindebitamento.

Dimensioni politiche ed economiche

La riforma tocca interessi differenti e necessita di un ampio consenso politico. Alcuni parlamentari temono che una privatizzazione eccessiva del mercato dei mutui possa causare una crisi simile a quella americana del 2008.

La Banca Centrale ha però chiarito che il modello brasiliano sarà ispirato alle migliori pratiche internazionali, con un’implementazione graduale e rigorosa supervisione.

Il governo sta inoltre valutando la collaborazione con istituzioni finanziarie multilaterali come la Banca Mondiale e la CAF per ottenere supporto tecnico e cofinanziamento nella creazione dell’infrastruttura di mercato.

Prospettive e rischi

Gli analisti appoggiano l’intento di riforma ma avvertono dei principali rischi:

• volatilità dei tassi d’interesse, che potrebbe minare l’attrattività dei titoli;
• scarsa domanda da parte degli investitori, legata a una cultura finanziaria limitata;
• complessità regolatoria, che richiederà una forte cooperazione tra enti pubblici.

Secondo la Fundação Getulio Vargas, se attuata con trasparenza, responsabilità e garanzie pubbliche, la riforma potrebbe rappresentare un punto di svolta per il sistema ipotecario brasiliano.

Conclusione

Con risorse pubbliche limitate e una domanda abitativa in crescita, il Brasile guarda ai mercati dei capitali come soluzione sostenibile per rilanciare il credito immobiliare. Se ben progettata e implementata, la riforma può non solo stabilizzare il mercato dei mutui, ma anche favorire la crescita dell’edilizia e dei mercati finanziari, rafforzando l’intera economia nazionale.

Tuttavia, il successo dipenderà dalla rapidità e dall’efficacia dell’attuazione. Questa è una fase cruciale, che potrebbe segnare una nuova era per l’accesso alla casa in Brasile — oppure rappresentare un’occasione persa di fronte a una crisi strutturale.