Nel primo trimestre del 2025, il mercato immobiliare commerciale europeo mostra segnali evidenti di ripresa, con particolare slancio nei settori degli uffici, della logistica e del commercio al dettaglio. Secondo l’ultima analisi di JLL, questi tre segmenti stanno trainando la crescita degli investimenti, confermando un rinnovato interesse da parte di investitori istituzionali e privati, dopo anni di incertezza legata all’inflazione, all’aumento dei tassi di interesse e alle tensioni macroeconomiche.
Settore uffici: ritorno della fiducia
Il mercato degli uffici, fortemente colpito negli anni successivi alla pandemia, ha registrato una svolta positiva nei primi mesi del 2025. Le transazioni relative agli immobili ad uso ufficio hanno rappresentato circa il 24 % del totale del comparto commerciale nel primo trimestre dell’anno.
Le città più attive sono Parigi, Berlino, Amsterdam e Monaco, dove si registra una forte domanda di edifici di nuova generazione, flessibili, certificati secondo standard ESG, e dotati di infrastrutture tecnologiche avanzate. Il modello di lavoro ibrido ha spinto molte aziende a riconsiderare la qualità e la funzionalità degli spazi di lavoro, favorendo l’aumento dei canoni nelle zone centrali più ambite.
I principali fattori che sostengono la ripresa del comparto:
- Ritorno alla normalità delle attività aziendali nei centri urbani
- Crescente attenzione verso edifici sostenibili e certificati (BREEAM, LEED)
- Aumento dei valori locativi negli immobili prime
Logistica: crescita costante trainata dall’e-commerce
Il settore logistico si conferma uno dei comparti più solidi e resilienti del mercato. Dopo un rallentamento nel 2023, il 2024 e l’inizio del 2025 hanno segnato una nuova fase di espansione. Le aree più dinamiche includono Germania, Paesi Bassi, Belgio, Polonia e Spagna.
I driver della crescita:
- Prosecuzione della crescita del commercio elettronico
- Sviluppo delle infrastrutture dell’ultimo miglio
- Modernizzazione dei centri logistici obsoleti
- Aumento dei volumi di import-export nei principali hub europei
Sono particolarmente richiesti i magazzini adattabili e modulari, capaci di ospitare attività diverse e di rispondere rapidamente alle esigenze del mercato.
Retail: ritorno in auge dei negozi fisici
Il settore retail, considerato per anni vulnerabile, sta vivendo nel 2025 una fase di riposizionamento e rilancio. I retailer tradizionali e i marchi nativi digitali stanno rafforzando la propria presenza fisica nelle principali città europee. I brand online stanno infatti aprendo punti vendita fisici per rafforzare l’esperienza cliente e la brand awareness.
Tendenze in evidenza:
- Domanda in crescita per spazi destinati alla ristorazione e al tempo libero
- Ripresa delle locazioni nei principali distretti dello shopping
- Riconversione dei centri commerciali tradizionali in hub multifunzionali
- Espansione del fast fashion e della moda sostenibile
Gli investitori stanno reintegrando gli asset retail nei propri portafogli, con particolare interesse per le location ad alto potenziale demografico o turistico.
Distribuzione geografica degli investimenti
La ripresa non è omogenea e varia a seconda delle aree geografiche. Le aree più dinamiche sono:
- Europa occidentale: Francia, Germania e Paesi Bassi guidano per volumi di investimento e sviluppo di nuovi progetti
- Europa centrale e orientale: Polonia, Repubblica Ceca, Romania mostrano crescita nella logistica e nel retail
- Scandinavia: attenzione costante verso edifici ad alta efficienza energetica, sia nel comparto uffici sia in quello logistico
Comportamento degli investitori e strutture delle operazioni
Nel contesto di incertezza economica, gli investitori mostrano una forte preferenza per asset stabili, con rendimenti garantiti, situati in mercati liquidi e ben consolidati. Stanno inoltre emergendo nuovi modelli di investimento:
- Partenariati pubblico-privati per progetti misti
- Contratti di gestione a lungo termine con operatori specializzati
- Strategia di riposizionamento e valorizzazione di portafogli esistenti, più che sviluppo ex novo
Il capitale internazionale – in particolare da Stati Uniti, Medio Oriente e Asia – continua a fluire nei principali mercati europei.
Prospettive per il 2025
Nonostante un clima prudente, JLL prevede il mantenimento della dinamica positiva nei tre segmenti principali. Le previsioni per il secondo semestre dell’anno includono:
- Crescente interesse per uffici di fascia alta e sostenibili
- Nuove iniziative logistiche, soprattutto nell’Europa meridionale
- Aumento degli investimenti in retail ibrido (fisico e digitale)
- Potenziale aumento delle transazioni in caso di riduzione dei tassi da parte della BCE
L’attenzione agli aspetti ESG, l’innovazione tecnologica e la flessibilità d’uso rimangono i pilastri delle strategie di investimento.
Conclusione
Il mercato europeo degli immobili commerciali sta registrando una solida ripresa nei primi mesi del 2025. I segmenti uffici, logistica e retail sono al centro di questa tendenza positiva, attirando nuovamente l’interesse degli operatori di mercato. Nonostante le sfide ancora presenti in termini di finanziamento e regolamentazione, il settore dimostra una notevole capacità di adattamento, ponendo le basi per una nuova fase di crescita sostenibile e strutturale.
