ASTM International a introduit ASTM E3429-24 Property Resilience Assessment (PRA), un guide volontaire de due diligence qui intègre le risque climatique physique dans les transactions immobilières courantes. Il complète les évaluations environnementales de Phase I et les évaluations de l’état des bâtiments, en ajoutant une lecture prospective sur les inondations, les incendies, le vent, la chaleur et l’exposition sismique, ainsi que sur leurs conséquences pour la continuité des opérations.
Ce que fait la norme
Le PRA suit trois étapes : d’abord, le dépistage des aléas spécifiques au site ; ensuite, l’évaluation de la conception et de l’exploitation de l’actif afin d’identifier les vulnérabilités et le temps de rétablissement probable ; enfin, la définition de mesures conceptuelles de résilience avec des coûts approximatifs. La deuxième étape inclut une inspection sur site menée par un professionnel qualifié pour ancrer les risques modélisés dans la réalité du bâtiment. « Un PRA réalisé à l’aide de ce guide peut être utilisé lors d’investissements immobiliers, de développements, de gestions des risques et de rapports, de souscriptions ou de financements », souligne Holly Neber, présidente du groupe de travail ASTM et PDG d’AEI Consultants, insistant sur le rôle du standard dans le cycle des transactions. Le PRA complète la Phase I et le PCA, il ne les remplace pas.
Pourquoi maintenant
Les pertes mondiales liées aux catastrophes dépassent en moyenne 80 milliards € par an au début des années 2020, tandis que l’accessibilité et la disponibilité des assurances se resserrent sur les marchés à haut risque. Investisseurs, prêteurs et assureurs recherchent un langage commun pour comparer les actifs, souscrire de façon plus cohérente et récompenser les efforts de prévention. Le PRA répond à ce besoin grâce à un format de rapport cohérent pouvant être partagé entre contreparties. En pratique de marché, un PRA ayant une durée de validité limitée, il est conseillé de renouveler le rapport au moins une fois par an ou après un aléa majeur ou une mise à jour des données, afin d’éviter des décisions fondées sur des hypothèses périmées.
Premiers utilisateurs et accueil du marché
L’adoption progresse. Des cabinets de conseil proposent déjà le PRA comme complément pratique aux check-lists existantes, et l’Urban Land Institute y voit un outil permettant de rendre les rapports de résilience comparables pour assureurs, prêteurs et investisseurs, contribuant ainsi à débloquer des capitaux pour des modernisations. « Disposer d’une norme est essentiel. Elle légitime ces rapports et permet à toutes les parties de s’accorder sur les résultats », déclare Damian Wach de PGIM Real Estate. Avec la montée en puissance de la familiarité, les prêteurs devraient demander un PRA plus fréquemment lors des due diligence.
Ce que cela signifie pour les transactions
- Acquisitions : les acheteurs peuvent intégrer dans leurs offres les coûts de rétablissement fonctionnel et l’exposition des systèmes critiques, ou exiger des mesures de prévention financées par le vendeur en séquestre.
- Dette : les prêteurs peuvent comparer les garanties sur une base homogène et lier les clauses à des améliorations spécifiques telles que des normes de toiture, des générateurs de secours ou des dispositifs anti-inondation.
- Assurance : les assureurs demandent de plus en plus des preuves au niveau de l’actif ; le PRA fournit un dossier structuré pour soutenir les discussions sur la couverture et la tarification.
- Divulgation : les résultats peuvent alimenter les rapports réglementaires ou volontaires en documentant l’évaluation des risques physiques et les mesures prévues.
Prix et budgets (€)
Quand la théorie rencontre la pratique, la résilience se traduit finalement par des investissements. Le PRA ne fournit pas de devis détaillés, mais propose des fourchettes de coûts indicatives utiles aux investisseurs, prêteurs et propriétaires pour planifier. Des rénovations anti-incendie aux barrières modulaires contre les inondations, en passant par le renforcement des toitures et l’énergie de secours, les chiffres suivants illustrent l’ampleur des capitaux nécessaires et les économies potentielles lorsqu’ils sont combinés avec subventions, rabais ou incitations assurantielles.
Plages indicatives uniquement. Les coûts réels varient selon la hauteur du bâtiment, le type de structure, la configuration des systèmes techniques, l’accessibilité du site, les contraintes patrimoniales et les exigences réglementaires. Les rapports PRA n’ont pas vocation à fournir des budgets détaillés, mais une orientation d’ordre de grandeur alignée avec les options de résilience.
| Mesure | Ce qu’elle couvre | Budget (approx.) | Remarques |
|---|---|---|---|
| Renforcement incendie (bâtiments existants) | Grilles anti-braises, bardages incombustibles, vitrages renforcés, terrasses | 1 800–13 800 € typique ; jusqu’à ~92 000 € pour rénovations complètes | Le coût dépend de l’étendue et des matériaux ; coordination avec les codes locaux requise |
| Espace défendable (planification et entretien) | Gestion de la végétation autour des structures | — | Très spécifique au site selon surface et espèces ; prévoir comme exploitation et maintenance continues |
| Barrières anti-inondation pour portes | Barrières modulaires amovibles par ouverture extérieure | ~850–900 € par ouverture | À utiliser dans une stratégie globale comprenant drainage et clapets anti-retour |
| Énergie de secours — générateurs commerciaux | 30 kW ; 60–100 kW ; ≥500 kW | 14 000–23 000 € ; 28 000–55 000 € ; 92 000–460 000 € | Type de carburant, enceinte, contrôle du bruit et conformité réglementaire influent fortement sur le coût |
| Résilience des toitures (zones vent/grêle) | Mise à niveau vers une norme de toiture renforcée | Médiane ~14 000 € | Le coût net peut baisser avec subventions ou rabais ; les grands toits commerciaux varient largement |
| Contexte assurantiel (marchés commerciaux à risque) | Tendances des primes | — | Les primes ont fortement augmenté ; les trajectoires varient selon l’État et le péril. Un PRA prouvant des mesures peut aider la souscription |
Comment commander un PRA ce trimestre
- Cibler intelligemment : réaliser un dépistage de Phase 1 à l’échelle du portefeuille, puis approfondir sur les actifs à forte exposition et valeur élevée.
- Exiger la vérification terrain : la revue de Phase 2 détecte les problèmes que les modèles manquent, tels que les pénétrations non scellées ou les appareillages trop bas.
- Aligner avec les cycles de vie : demander des fourchettes de CAPEX liées aux cycles de rénovation pour intégrer la résilience dans les projets planifiés et l’O et M.
- Fixer la validité : considérer le PRA comme limité dans le temps et le renouveler après douze mois ou après un événement majeur ou une révision des données.
Conclusion
Le PRA ne remplace pas les évaluations environnementales ou de condition classiques ; il les complète. Pour les propriétaires et prêteurs, le bénéfice est une souscription plus précise, moins de surprises au renouvellement et un plan défendable pour réduire les interruptions lors du prochain aléa. Pour les villes et les habitants, il oriente les capitaux vers des modernisations qui rendent les bâtiments plus sûrs et les communautés plus résilientes.
