En 2024 la Unión Europea aprobó la versión revisada de la Directiva sobre la Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), estableciendo una de las hojas de ruta más ambiciosas del mundo para la vivienda y la construcción. Los edificios representan alrededor del 40 % del consumo total de energía en Europa y más de un tercio de las emisiones de gases de efecto invernadero. La EPBD está diseñada para cambiar esta situación, fijando plazos que influirán en las decisiones de los hogares, los promotores y los inversores durante el próximo cuarto de siglo.
Un calendario de cambios
La transición comienza en 2025, cuando se prohibirán las subvenciones para nuevas calderas autónomas de combustibles fósiles. Para mayo de 2026, cada Estado miembro de la UE deberá transponer la directiva a la legislación nacional, introduciendo escalas EPC armonizadas de la A a la G y planes de renovación a largo plazo. A partir de diciembre de 2026, las instalaciones solares (fotovoltaicas o térmicas) serán obligatorias en los nuevos edificios públicos y en los grandes edificios no residenciales de más de 250 m², siempre que sea técnica y económicamente viable. A partir de 2030, todas las nuevas viviendas deberán estar al menos preparadas para energía solar, y se espera que muchos Estados miembros exijan en la práctica sistemas FV completos.
Para enero de 2028, todos los nuevos edificios públicos deberán construirse como Edificios de Emisiones Cero (ZEB). Dos años después, en 2030, este requisito se extenderá a todas las nuevas viviendas y propiedades comerciales. Al mismo tiempo, el parque de viviendas deberá lograr una reducción media del consumo energético de al menos un 16 % en comparación con 2020, aumentando al 20–22 % para 2035. El segmento menos eficiente deberá ser el primero en renovarse. A partir de 2028, los nuevos grandes edificios deberán informar sobre su huella de carbono en todo el ciclo de vida (WLC), y desde 2030 esta obligación se aplicará a todos los edificios nuevos. Los Estados miembros también deberán preparar hojas de ruta nacionales para introducir límites vinculantes de Potencial de Calentamiento Global (GWP) en 2030. Para 2050, el parque edificatorio de la UE deberá alcanzar la neutralidad climática total.
| Fecha / Período | Requisito | Quién se ve afectado | Impacto |
|---|---|---|---|
| 2025 | Prohibición de subvenciones para calderas autónomas de combustibles fósiles | Todos los Estados de la UE | Impulso a bombas de calor e híbridos |
| 29 mayo 2026 | Transposición de la EPBD a la legislación nacional | Gobiernos | EPC armonizados, subvenciones, planes de renovación |
| 31 dic. 2026 | Instalaciones solares obligatorias en nuevos edificios públicos & no residenciales >250 m² (si es viable) | Promotores, sector público | FV o solar térmico como estándar |
| 1 ene. 2028 | Todos los nuevos edificios públicos deben ser ZEB | Autoridades estatales y locales | Proyectos públicos solo con normas ZEB |
| 1 ene. 2028 | Declaración de carbono en ciclo de vida obligatoria para grandes edificios nuevos | Promotores, contratistas | Transparencia sobre el carbono del ciclo de vida |
| 1 ene. 2030 | Todos los edificios nuevos en la UE deben ser ZEB | Residencial & comercial | Prohibición de construcción no-ZEB |
| 1 ene. 2030 | Los nuevos edificios residenciales deben estar preparados para energía solar | Promotores, sector vivienda | FV esperado en muchos mercados |
| 2030 | ≥16 % de reducción en consumo energético medio residencial respecto a 2020 | Parque de viviendas | Renovación de los hogares menos eficientes primero |
| 1 ene. 2030 | Declaración de GWP obligatoria para todos los nuevos edificios | Promotores, contratistas | La huella de carbono se convierte en criterio estándar |
| 2030 | Hojas de ruta nacionales para introducir límites vinculantes de GWP | Gobiernos, promotores | Se requieren materiales de bajas emisiones |
| 2033 | MEPS para no residenciales: renovación del 26 % menos eficiente | Inmobiliario comercial | Renovación obligatoria del parque “marrón” |
| 2035 | ≥20–22 % de reducción en consumo energético medio residencial respecto a 2020 | Sector vivienda | Renovaciones profundas inevitables |
| 2050 | Descarbonización completa del parque edificatorio | Toda la UE | Sector de la vivienda climáticamente neutro |
Viviendas antiguas y la división del mercado
La directiva no prohíbe la venta de propiedades antiguas, pero creará una clara división. Las viviendas eficientes con buenas calificaciones EPC obtendrán una prima de precio y se venderán más rápido. Las propiedades mal aisladas, en la parte baja de la escala EPC, enfrentarán caída de valor, menor liquidez y condiciones de financiación más estrictas. Los bancos europeos ya están probando programas de hipotecas verdes, ofreciendo condiciones preferenciales para viviendas eficientes o en proceso de renovación, mientras que el parque menos eficiente afronta criterios más duros.
La evidencia del mercado muestra que las viviendas eficientes están logrando una prima clara de precio, mientras que las ineficientes se venden con descuento. Estos descuentos se están ampliando a medida que se endurecen la normativa y los criterios bancarios.
El coste del cumplimiento
Actualizar una vivienda típica es caro. Una bomba de calor cuesta entre 8 000 y 14 000 €. El aislamiento del tejado varía entre 40 y 60 €/m², el de las paredes entre 115 y 290 €/m², y las ventanas modernas de doble o triple acristalamiento cuestan entre 500 y 3 600 € por unidad, según tamaño y rendimiento. La instalación de un sistema solar FV de 3–5 kW añade otros 4 000–10 000 €. Para una vivienda estándar de 100 m², un paquete con aislamiento, bomba de calor, FV y nuevas ventanas asciende a unos 30 000–35 000 € antes de subvenciones.
La UE y los gobiernos nacionales proporcionarán ayudas y préstamos verdes preferenciales, especialmente para hogares de bajos ingresos y las propiedades menos eficientes. Los que actúen primero se beneficiarán más, combinando subvenciones con cumplimiento anticipado.
Los precios de la energía afectan fuertemente el retorno de inversión. A finales de 2024, los hogares de la UE pagaban en promedio 0,287 €/kWh de electricidad y 0,123 €/kWh de gas. La rentabilidad de las bombas de calor mejora si se combinan con aislamiento y FV. Los sistemas solares por sí solos suelen amortizarse en 6–10 años en el sur de Europa y algo más en el norte.
Advertencias de los expertos
Ya en 2024 los analistas mostraban preocupación, y estas advertencias siguen vigentes en 2025. JLL pronosticó una escasez estructural de oficinas bajas en carbono, con una demanda que podría superar la oferta en tres a uno para 2030.
«Estamos entrando en un nuevo mundo donde la inacción conduce a la obsolescencia económica.»
— Guy Grainger, JLL Global Head of Sustainability, 2024
Las encuestas europeas de JLL mostraron que la mayoría de los inversores ya consideraban la sostenibilidad en sus decisiones, y muchos afirmaron que los activos ineficientes estaban perdiendo valor. Esta tendencia continuó en 2025 a medida que más bancos ajustaban sus criterios de préstamo.
Savills también destacó que las normas EPC variaban según el país, pero que la armonización bajo la EPBD estaba en camino. Sus investigaciones han puesto de relieve que los “descuentos marrones” ya no son teóricos: se están viendo en transacciones en toda Europa.
Implicaciones para los inversores
La directiva crea un mercado a dos velocidades. Los activos verdes, preparados para ZEB, se beneficiarán de mayor liquidez, rendimientos más ajustados y financiación más barata. Los activos “marrones” tendrán dificultades si no se renuevan. Desde 2028, la declaración de carbono incorporado será obligatoria para los nuevos grandes edificios, y para 2030 los límites nacionales vinculantes de GWP remodelarán las cadenas de suministro de la construcción. Aumentará la demanda de madera, acero reciclado y hormigón de bajas emisiones.
El capital institucional ya se está desplazando. Los activos residenciales y del sector living se están orientando hacia ESG, con flujos de inversión cada vez más dirigidos a patrimonio sostenible. Los fondos se están alineando con el Acuerdo de París y los bancos reescriben sus modelos de crédito en función del rendimiento de carbono.
Mitos y hechos
- Mito: Las viviendas antiguas estarán prohibidas después de 2026.
Hecho: Aún podrán venderse, pero sin renovaciones perderán valor de mercado. - Mito: Las calderas de gas serán eliminadas de inmediato.
Hecho: Las subvenciones para nuevas calderas de combustibles fósiles terminan en 2025, pero las fechas de eliminación varían según el país. - Mito: La energía solar sigue siendo opcional.
Hecho: Las obligaciones comienzan en 2026 para nuevos edificios públicos y grandes no residenciales, y desde 2030 todas las nuevas viviendas deberán al menos estar preparadas para energía solar.
En conclusión
La EPBD es más que una política climática: es una reestructuración del mercado inmobiliario europeo. Para 2028 todos los nuevos edificios públicos deberán ser de emisiones cero, para 2030 lo mismo se aplicará a todas las nuevas viviendas, y para 2035 el parque residencial deberá lograr reducciones profundas en el consumo energético. Para 2050, los edificios europeos deberán ser climáticamente neutrales.
Para los hogares, esto significa importantes costes iniciales de renovación pero facturas más bajas y mayor valor de reventa en el futuro. Para los promotores, el diseño de cero emisiones se convierte en obligatorio. Para los inversores, eficiencia ahora equivale a liquidez y rentabilidad. Y como advirtió Guy Grainger de JLL en 2024 — advertencia aún más urgente en 2025 — «la inacción conduce a la obsolescencia».
