Barcelona ha trazado una línea clara: a partir de noviembre de 2028, ninguno de los más de 10.000 apartamentos de uso turístico (HUT) de la ciudad verá renovada su licencia. Anunciada por primera vez el 21 de junio de 2024 y posteriormente confirmada por el Tribunal Constitucional de España, la medida busca devolver viviendas a los residentes y frenar la inflación de los alquileres en el mercado más caro del país. «Vamos por el buen camino», declaró el alcalde Jaume Collboni tras la sentencia, calificándola de «una magnífica noticia para el derecho a la vivienda».
Qué cambia con la sentencia — y por qué noviembre de 2028 es clave
El 13 de marzo de 2025, el Tribunal Constitucional validó el Decreto-ley 3/2023 de Cataluña, que permite a los municipios con alta presión residencial limitar y acotar en el tiempo las licencias HUT. Puntos clave ya en vigor: la actividad HUT requiere una licencia urbanística limitada a cinco años (renovable solo si la planificación lo permite); se pueden fijar topes de hasta 10 HUT por cada 100 habitantes; y los municipios pueden no renovar licencias existentes tras el periodo transitorio. Barcelona aplicará este marco para dejar expirar las licencias actuales en noviembre de 2028, redirigiendo la oferta al uso residencial. Además, Cataluña define un HUT como una vivienda cedida íntegramente a terceros para estancias de 31 días o menos. Esa línea de 31 días es ahora el umbral clave de cumplimiento, que desplaza la oferta de corta estancia hacia formatos medios (31–180 días) y largos.
Precios: alquileres, habitaciones y tarifas hoteleras marcan el ritmo
Los alquileres siguen siendo los más altos de España. En la primavera de 2025, Barcelona se situaba en torno a 23,5–23,9 €/m²/mes (Idealista, datos municipales), con un aumento de dos dígitos interanual. A estos niveles, un piso de 70 m² implica ≈1.650 €/mes, y uno de 80 m² ≈1.900 €/mes — un contexto que explica la urgencia de aumentar la oferta residencial. La presión es mayor en la base del mercado: en septiembre de 2025, el precio medio de una habitación alcanzó ≈570 €/mes, con distritos prime a menudo en 800–1.000 €. Esta demanda sustenta estrategias de medio plazo, alquiler por habitaciones y coliving que cumplen con la regla de los 31 días. Los hoteles también viven un auge, reforzando las opciones de conversiones a aparthoteles o apartamentos con servicios donde el planeamiento urbano lo permita. En marzo de 2025, el ADR de Barcelona llegó a 197 €, con un pico de 436 € en la noche del MWC — el marzo más alto registrado. Los datos del primer semestre de 2025 muestran un ADR cercano a 195 € con ocupaciones estables.
El giro de los inversores: tres estrategias para sustituir los HUT
1) Alquileres de larga duración (3–5 años AST)
Con rentabilidades brutas residenciales en Barcelona en torno al ≈6,5–6,7 % antes de costes (Q2 2025), el buy-to-let sigue siendo viable a precios de entrada razonables y con baja vacancia. A nivel nacional, en el Q2 2025 la media fue de ≈7,2 % brutos; en grandes ciudades es menor, con Madrid ≈5,4 % — cercana a la deuda soberana, por lo que hay que vigilar de cerca capex, impuestos y financiación.
2) Estancias amuebladas de medio plazo (31+ días)
Los antiguos operadores de estancias semanales están migrando hacia contratos de 31–180 días, populares entre estudiantes, trabajadores por proyectos y nómadas digitales. Bien gestionados, los alquileres efectivos pueden superar los contratos clásicos de 3–5 años, manteniéndose dentro del umbral de 31 días. Barcelona regula por separado el alquiler de temporada, lo que exige atención en el cumplimiento.
3) Aparthoteles y apartamentos con servicios (hostelería con licencia)
El capital institucional ya apuesta por hoteles y flex-living. La inversión hotelera lideró los volúmenes de CRE en España en el 1S 2025 (≈1.770 M€), y los asesores señalan el segmento “living” (build-to-rent, PBSA, coliving, senior, apartamentos con servicios) como prioritario. Donde los edificios puedan reclasificarse como aparthotel, los operadores esquivan la desaparición de los HUT y se benefician del ciclo fuerte de ADR y RevPAR en Barcelona.
Voces reales: Ayuntamiento, propietarios y plataformas
Ayuntamiento
Tras la sentencia, Collboni presentó la medida como una victoria para la vivienda: «magnífica noticia para el derecho a la vivienda». El consistorio sostiene que la recuperación de 10.000+ unidades equivale a «diez años de producción de vivienda libre», y recalca que las licencias no se renovarán en noviembre de 2028.
Propietarios
La patronal APARTUR califica la medida de desproporcionada y avanza que recurrirá a nivel UE bajo la directiva de servicios Bolkestein. Ha planteado reclamaciones por miles de millones de euros y advierte del riesgo de que la oferta ilegal cubra el vacío. «La UE tumbará la normativa», declaró su directora general Marian Muro.
Plataformas
Barcelona ha redoblado la presión sobre Airbnb por 300–400 anuncios ilegales al mes, con advertencias de acciones administrativas, civiles y penales para publicaciones sin ID válido — un control que se endurecerá de cara a 2028.
Marco nacional
Desde el 1 de julio de 2025, España implantó un registro nacional de viviendas turísticas con identificadores unificados — otra herramienta para frenar la oferta ilegal mientras Barcelona se acerca al plazo.
Cuántas licencias — y cuándo terminan
El Ayuntamiento suele redondear a «≈10.000» HUT legales, aunque los primeros conteos mostraron 10.101 licencias; los datos oficiales han oscilado entre 9.800 y 10.300 según la aplicación. Todas las licencias actuales expiran en noviembre de 2028, y no se emitirán nuevas licencias HUT. A partir de 2029, Barcelona espera que no haya pisos turísticos “tal como los conocemos”.
Implicaciones prácticas para propietarios e inversores
- Valorar como residencial, no con prima HUT. Los activos que cotizaban al alza gracias a una licencia HUT deberán recalibrarse como vivienda estándar. Basar las previsiones en comparables de largo o medio plazo, no en tarifas nocturnas históricas.
- Cuidar acabados y cumplimiento. Los alquileres de medio plazo reducen la rotación frente a la corta estancia, pero requieren acabados duraderos y muebles listos para habitar; hay que prever capex para defender rentas y ocupación.
- Verificar pronto la zonificación para aparthotel. Las conversiones que se reclasifiquen como hostelería pueden captar ADR >195 € y demanda MICE (ej. MWC), pero conllevan riesgos de permisos y capex. La viabilidad depende de la planificación de distrito y del mapa hotelero PEUAT.
- Seguir el riesgo legal y planificar el vencimiento. La sentencia hace creíble el horizonte 2028. Los litigios en la UE pueden alargarse, pero Barcelona puede proceder bajo la normativa actual, mientras el registro nacional y el control local cierran vías ilegales.
Conclusión
Con el aval del tribunal, la retirada de las licencias turísticas en noviembre de 2028 es ya el escenario base. Los reemplazos rentables son alquileres de larga duración, estancias amuebladas de más de 31 días y, donde sea viable, aparthoteles o apartamentos con servicios con licencia que aprovechen el fuerte ciclo hotelero barcelonés. Se espera una revalorización de los activos ex-HUT, estándares más altos en la oferta de medio plazo y capital selectivo orientado a formatos vinculados a la hotelería, mientras la ciudad refuerza la oferta residencial y mantiene el turismo dentro de canales regulados.
