Durante el primer semestre de 2025, el mercado inmobiliario europeo ha experimentado un notable cambio de comportamiento por parte de los inversores minoristas. Más de 11 mil millones de euros han sido retirados de los fondos inmobiliarios abiertos en toda la Unión Europea, marcando una de las salidas de capital más significativas desde la crisis financiera de 2008. Esta tendencia está impulsada por el aumento de las tasas de interés, el temor a la depreciación de activos, una regulación más estricta y una creciente incertidumbre sobre los rendimientos del sector inmobiliario comercial.
Un signo de alarma: salidas masivas de capital
Según datos de Morningstar y varias gestoras de fondos, los inversores minoristas están transfiriendo rápidamente su capital fuera de los fondos centrados en bienes raíces. Solo en el primer trimestre de 2025 se retiraron más de 6 mil millones de euros, y la tendencia continuó durante la primavera. Alemania, Francia, Luxemburgo y los Países Bajos están entre los países más afectados, con varios fondos emblemáticos reportando reducciones significativas en sus activos bajo gestión.
Grandes gestoras como BlackRock, UBS y DWS han informado sobre un aumento acelerado en las solicitudes de reembolso de sus fondos abiertos. Mientras tanto, los inversores institucionales se mantienen mayoritariamente en posición, adoptando una actitud más prudente.
Principales causas del éxodo
1. Aumento de los tipos de interés. El Banco Central Europeo (BCE) ha adoptado una política monetaria restrictiva para combatir la inflación. Esto ha encarecido la financiación inmobiliaria y reducido los márgenes de ganancia, haciendo que los fondos sean menos atractivos para los inversores que buscan ingresos estables.
2. Riesgos de liquidez. Muchos fondos abiertos ofrecen liquidez mensual o trimestral mientras mantienen activos poco líquidos como oficinas o centros comerciales. En un entorno volátil, este desajuste genera inquietud entre los inversores.
3. Miedo a la depreciación. Las propiedades de oficinas y comerciales siguen enfrentando dificultades: el teletrabajo se ha consolidado y el comercio electrónico continúa creciendo. Esto ha generado una expectativa de caídas en los valores de los activos, motivando a muchos a salir antes de una posible devaluación.
4. Presión regulatoria. En países como Alemania y los Países Bajos, las autoridades han endurecido las reglas para los fondos abiertos. Aunque estas medidas buscan proteger al inversor y al sistema financiero, también alimentan la inseguridad entre el público minorista.
Sectores más vulnerables
Los fondos con exposición a oficinas y comercio minorista han sido los más afectados. En ciudades como Frankfurt y París, las tasas de vacancia en oficinas están aumentando, mientras que los centros comerciales en zonas periféricas están perdiendo arrendatarios y disminuyendo ingresos por alquiler.
Por otro lado, los activos logísticos e industriales han mostrado mayor resistencia. Aunque siguen siendo atractivos para los inversores institucionales, sus menores rendimientos los hacen menos interesantes para los pequeños inversores que buscan flujo de caja.
Reacciones de los gestores y efectos en el mercado
El ritmo acelerado de retiradas obliga a los gestores a tomar decisiones drásticas. Algunos se han visto forzados a vender propiedades —incluso con descuentos— para satisfacer las solicitudes de reembolso. Otros han impuesto límites a los rescates o han suspendido temporalmente la aceptación de nuevas suscripciones.
En Francia, el fondo SCPI Corum Origin informó de una caída del 25 % en las nuevas inversiones respecto al año anterior. En Alemania, Deka Immobilien ha limitado los reembolsos para mantener la liquidez. En Luxemburgo, REInvest Asset Management ha pausado la emisión de nuevas participaciones.
En los Países Bajos, Altera Vastgoed está reorientando su cartera hacia viviendas residenciales, que muestran una mayor estabilidad y una demanda constante.
Cambios en el comportamiento del inversor
Los inversores minoristas ahora prefieren instrumentos más líquidos y seguros. Los fondos del mercado monetario, los bonos y los productos indexados a la inflación están ganando popularidad. Los asesores financieros señalan un cambio de prioridades: la protección del capital y la reducción del riesgo ahora están por encima del deseo de obtener altos rendimientos.
También ha crecido el interés por los REITs cotizados, que ofrecen mayor liquidez y diversificación frente a los fondos inmobiliarios tradicionales.
Perspectivas para 2025 y más allá
Los analistas sugieren que los fondos inmobiliarios podrían volver a captar interés en la segunda mitad de 2025 si la inflación se modera y el BCE comienza a bajar los tipos. Sin embargo, será imprescindible que los modelos de fondos se adapten a las nuevas expectativas del mercado.
Se espera que los fondos futuros ofrezcan una liquidez limitada pero predecible, mayor transparencia y mejor diversificación. Las estrategias alineadas con los criterios ESG también podrían atraer a una nueva generación de inversores enfocados en la sostenibilidad.
Al mismo tiempo, muchos gestores están explorando segmentos más resilientes como la vivienda, residencias para estudiantes y centros para personas mayores.
Conclusión
Retail Investors Dump €11B in EU Property Funds Amid Risks — un titular que resume perfectamente la crisis de confianza que atraviesa el sector inmobiliario europeo. Impulsados por las subidas de tipos, el temor a la depreciación y modelos de fondos poco adecuados, los inversores minoristas están abandonando el sector.
Para los gestores, el mensaje es claro: es necesario innovar, aumentar la transparencia y rediseñar los productos de inversión. Aunque el sector inmobiliario sigue siendo clave para la creación de patrimonio a largo plazo, los vehículos de inversión deben transformarse para adaptarse a una nueva realidad económica.
