Die Financial Conduct Authority (FCA) hat eine bedeutende regulatorische Änderung eingeführt, die den britischen Hypothekenmarkt neu gestalten könnte. Sie bringt eine lang erwartete Entlastung für sogenannte „Hypothekengefangene“ – Kreditnehmer, die seit Jahren an hohe Zinssätze gebunden sind und trotz pünktlicher Zahlungen nicht den Anbieter wechseln konnten. Die neuen FCA-Regeln, die am 22. Juli 2025 in Kraft traten, sollen den Zugang zu günstigeren Angeboten erleichtern und Haushalten jährlich Tausende Pfund einsparen.
Was sich an den Regeln geändert hat
Die Reformen der FCA sind in der Politikmitteilung PS25/11 enthalten. Im Kern erleichtern sie es Kreditnehmern, ihre Hypothek zu wechseln, ohne unnötige regulatorische Hürden überwinden zu müssen:
- Einfacherer Wechsel zu neuen Kreditgebern: Bisher galt der modifizierte Leistbarkeitstest vor allem beim Wechsel innerhalb desselben Kreditgebers. Nun kann er auch bei einem Wechsel zu einem neuen Anbieter angewendet werden, sofern das neue Angebot nachweislich günstiger ist. Wichtig: Dabei werden alle Kosten berücksichtigt, einschließlich Produkt- und Vermittlungsgebühren, nicht nur der Nominalzinssatz.
- Keine Pflichtberatung mehr: Früher galt schon ein einfaches Gespräch über einen Wechsel oft als regulierte „Beratung“ und verursachte zusätzlichen Papieraufwand und Kosten. Diese Anforderung wurde abgeschafft, sodass Verbraucher nun mehr Freiheit haben, ihre Optionen zu prüfen.
- Kürzere Laufzeiten ohne erneute Vollprüfung: Kreditnehmer können ihre Hypothekenlaufzeit verkürzen, ohne erneut einen strengen Leistbarkeitstest durchlaufen zu müssen, solange die Gesamtschuld nicht steigt.
Dies sind ermöglichende Änderungen – Kreditgeber sind nicht verpflichtet, sie sofort umzusetzen, haben nun aber die Flexibilität dazu.
Warum das jetzt wichtig ist
Das Timing der Reform ist entscheidend. Laut Marktdaten liegen die Standardvariablenzinsen (SVR) weiterhin hoch bei etwa 7,4 %, während neue zwei- und fünfjährige Festzinsangebote bei etwa 4,5–5 % verfügbar sind. Dieses Zinsgefälle ist das größte seit Jahren, nach der Senkung des Leitzinses der Bank of England auf 4,00 % im August 2025.
Für viele Haushalte bedeutet dieser Unterschied zusätzliche Kosten von Hunderten Pfund pro Monat. Ohne die FCA-Änderungen wären Hypothekengefangene weiterhin von günstigeren Angeboten ausgeschlossen – oft aus technischen Gründen, nicht wegen schlechter Zahlungshistorie.
Ersparnisse in der Praxis
Die finanziellen Auswirkungen sind deutlich:
- Ein Kredit von 200.000 £ über 25 Jahre, gesenkt von 7,5 % auf 4,5 %, reduziert die Monatsrate um rund 366 £ (422 €), also 4.396 £ (5.070 €) pro Jahr.
- Ein Kredit von 150.000 £ spart etwa 3.297 £ (3.800 €) jährlich.
- Ein Kredit von 300.000 £ bringt fast 6.594 £ (7.603 €) an jährlicher Ersparnis.
Auch wenn Produkt- und Vermittlungsgebühren (oft ca. 999 £, ≈1.150 €) die Ersparnisse etwas schmälern, bleibt der Unterschied zwischen SVR und Festzins erheblich.
Wer profitiert
Die FCA schätzt, dass Zehntausende Haushalte profitieren könnten. Viele dieser Kreditnehmer hatten vor der Finanzkrise 2008 Hypotheken bei inzwischen nicht mehr existierenden Anbietern aufgenommen, die später an inaktive Gesellschaften oder Investoren übertragen wurden. Obwohl sie ihre Zahlungen eingehalten haben, konnten sie die modernen Leistbarkeitstests nicht bestehen.
Nach den neuen Regeln sind diejenigen berechtigt, die:
- seit 12 Monaten ihre Zahlungen pünktlich leisten,
- ihren Kredit nicht erhöhen (außer um Gebühren),
- und die Umschuldung auf derselben Immobilie durchführen,
wenn das neue Angebot günstiger ist.
Reaktionen von Markt und Branche
Branchenexperten sehen diesen Schritt als längst überfällig und notwendig an.
„Die heutigen Änderungen fördern das Wachstum, indem sie einige unserer Regeln vereinfachen. Sie sparen den Verbrauchern Zeit und Geld, während sie gleichzeitig sicherstellen, dass Beratung dort erfolgt, wo sie nötig ist.“
— Emad Aladhal, FCA-Direktor für Privatkundengeschäft
Hypothekenvermittler und Verbraucherschützer begrüßen die Reform, weisen aber darauf hin, dass die eigentliche Bewährungsprobe darin liegt, wie schnell die Kreditgeber die neuen Regeln anwenden. Sie müssen den Spagat schaffen zwischen Hilfe für gefangene Kreditnehmer und ihren eigenen Anforderungen an Risikomanagement und Kapital.
Das große Ganze
Die Reform kommt zu einer Zeit, in der Haushalte weiterhin unter hohen Lebenshaltungskosten leiden. Mit mehr Flexibilität will die FCA den Wettbewerb auf dem Umschuldungsmarkt anregen und die finanzielle Belastung verringern.
Für den gesamten Immobilienmarkt könnte leichterer Zugang zu günstigeren Umschuldungen die Nachfrage stützen und Zahlungsausfälle begrenzen – insbesondere, wenn mehr Kreditnehmer noch 2025 Festzinsen sichern.
Praktische Tipps für Kreditnehmer
Experten empfehlen Eigentümern, die einen Wechsel erwägen:
- Nachweise über 12 Monate pünktlicher Zahlungen bereithalten.
- Gesamtkosten inklusive Gebühren vergleichen, um sicherzugehen, dass das neue Angebot wirklich günstiger ist.
- Vergleichsangebote sowohl beim aktuellen als auch beim neuen Kreditgeber einholen.
- Beratung in Betracht ziehen, wenn der Fall komplex ist – eine reine Ausführung ohne Beratung ist möglich, aber nicht immer sinnvoll.
Ausblick
Die FCA-Reform ist eine der verbraucherfreundlichsten Änderungen seit Jahren. Auch wenn die Umsetzung durch Kreditgeber Zeit braucht, ist die Chance für gefangene Haushalte real. Da SVR weit höher liegen als neue Festzinsen, könnten die Reformen Tausenden von Menschen lebensverändernde Ersparnisse bringen.
Die Botschaft lautet: Wer derzeit 7 % oder mehr zahlt, hat nun endlich die Tür zu günstigeren Krediten offen – sofern die Kreditgeber bereit sind, sie gemeinsam mit ihren Kunden zu durchschreiten.
