Regierungen planen strengere Regeln für Banken und Fonds beim Aufkauf von Wohnimmobilien in den Jahren 2025–2026

Angesichts steigender Immobilienpreise und sinkender Wohnraumverfügbarkeit für die Bevölkerung bereiten Regierungen in Europa und Nordamerika neue Maßnahmen vor, um den Erwerb von Wohnimmobilien durch Banken, Investmentfonds und andere institutionelle Anleger strenger zu regulieren. In den Jahren 2025–2026 wird eine neue Welle gesetzlicher Vorschriften erwartet, die den Wohnimmobilienmarkt grundlegend verändern soll – mit dem Ziel, das Gleichgewicht zwischen öffentlichem Interesse und privatem Kapital wiederherzustellen.

Während institutionelle Investitionen lange als stabilisierender Faktor galten, sorgen ihr rapides Wachstum und ihr Einfluss auf Mietpreise und Verdrängung zunehmend für Kritik und politische Reaktionen.

Der Aufstieg institutioneller Investoren im Wohnsektor

In den letzten zehn Jahren haben Pensionsfonds, Private-Equity-Gesellschaften und große Banken ihre Aktivitäten auf dem Wohnimmobilienmarkt deutlich ausgeweitet. Laut Savills lag der Anteil institutioneller Käufer 2024 in Städten wie Berlin, Kopenhagen, Amsterdam, London und Madrid bei fast 24 %. In den USA erreichte der Anteil im ersten Quartal 2025 laut Redfin 27 % – ein Höchstwert der letzten fünf Jahre.

Diese Investoren investieren Milliarden von Euro in Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnungen, Serviced Apartments und teils auch in den preisgünstigen Mietwohnungsbau. Die Beweggründe: stabile Mieteinnahmen, langfristige Wertsteigerung und geringere Volatilität im Vergleich zu anderen Anlageklassen.

Doch die Folgen dieser Entwicklung rufen politische Bedenken hervor.

Zentrale Kritikpunkte

1. Preisanstieg und sinkende Erschwinglichkeit
   Große Investoren verdrängen häufig private Käufer vom Markt. Das treibt die Preise in die Höhe. In Amsterdam stiegen die Wohnungspreise in drei Jahren um über 20 %.
2. Mietsteigerungen
   Renditeorientierte Fonds setzen häufig höhere Mieten durch. In Berlin wurden in einigen von Fonds übernommenen Gebäuden Mieterhöhungen von 10–15 % verzeichnet – trotz Mietpreisbremse.
3. Verdrängung von Bewohnern
   Junge Menschen, Familien und ältere Einwohner können sich ihre bisherigen Viertel oft nicht mehr leisten – es drohen soziale Spaltung und Gentrifizierung.
4. Kurzfristige Spekulation
   Manche Investoren kaufen nicht zur Vermietung, sondern rein zur schnellen Weiterveräußerung. Das verschärft die Marktvolatilität und erhöht das Risiko von Blasenbildungen.

Geplante Regulierungen in Europa und Nordamerika

Verschiedene Städte und Länder reagieren mit konkreten Maßnahmen:

• Deutschland: In Berlin und München werden Eigentumsobergrenzen für Investoren diskutiert. Zudem soll die Vorkaufsregelung für Kommunen gestärkt werden.
• Niederlande: Amsterdam verbietet in bestimmten Stadtteilen den Aufkauf günstiger Wohnungen durch Fonds. Für erworbene Immobilien gelten Preisbindungsfristen von mindestens fünf Jahren.
• Kanada: In Toronto und Vancouver stehen zusätzliche Steuern auf Anlageimmobilien und Beschränkungen für Mehrfacheigentum durch Unternehmen zur Debatte.
• USA: Auf Bundesebene werden Steuern auf spekulative Kurzzeitverkäufe geprüft. In einigen Bundesstaaten sollen Fonds künftig keine Einfamilienhäuser in großen Paketen mehr erwerben dürfen.
• Schweden und Dänemark: Dort sind nationale Wohnbaugesellschaften geplant, die als öffentliche Gegenmacht zu privaten Fonds fungieren sollen.

Reaktion der Investmentbranche

Institutionelle Investoren verteidigen ihre Rolle und argumentieren:

• Sie würden die Mietwohnungsversorgung verbessern, vor allem bei Neubauten
• Professionelles Management garantiere bessere Instandhaltung und Mieterservice
• Strenge Regulierungen könnten Investitionen bremsen und somit den Wohnraummangel verschärfen

Viele fordern stattdessen steuerliche Anreize oder eine gestufte Einführung neuer Vorschriften.

Alternative Ansätze zur Regulierung

Neben Verboten werden auch differenzierte Lösungen diskutiert:

• Öffentlich-private Partnerschaften für den sozialen Wohnungsbau mit langfristiger Mietpreisbindung
• Registrierungspflicht für Käufer von mehr als drei Objekten jährlich
• Transparente Eigentümerregister, in denen auch institutionelle Eigentümer offengelegt werden
• Steuervorteile für Investoren mit nachhaltigem Vermietungsmodell

Ausblick für 2025–2026

In angespannten Wohnungsmärkten Europas dürfte die Regulierung deutlich zunehmen. Doch das Spannungsverhältnis zwischen Investitionsförderung und sozialem Ausgleich bleibt eine Herausforderung.

Ziel vieler Regierungen ist eine maßvolle, gezielte Regulierung, die nicht den Wohnungsbau lähmt, sondern spekulative Exzesse eindämmt.

Fazit

Der Wohnungsmarkt steht vor einem Umbruch. Institutionelle Anleger bringen Kapital und Effizienz, doch auch soziale Ungleichheit und Verdrängung. Regierungen reagieren mit neuen Regeln, um den Wohnraum wieder stärker an den Bedürfnissen der Bevölkerung auszurichten.

Ob die geplanten Maßnahmen den gewünschten Effekt erzielen, bleibt abzuwarten. Doch klar ist: Der ungezügelte Aufkauf von Wohnungen durch Fonds steht vor dem Ende. Die kommenden Jahre werden entscheidend dafür sein, wie Wohnraum künftig genutzt und verteilt wird – und wer sich das Wohnen in den Städten noch leisten kann.