5 rechtliche Fallstricke, die Sie beim Investieren in ausländische Immobilien vermeiden sollten

Die Investition in Immobilien im Ausland ist für viele Anleger eine attraktive Möglichkeit, ihr Vermögen zu diversifizieren, sich gegen Inflation abzusichern und laufende Mieteinnahmen oder langfristige Wertsteigerungen zu erzielen. Ob Ferienwohnung in Spanien, Mietobjekt in Osteuropa oder Apartment in Südostasien – die Auswahl ist groß. Doch hinter den Versprechen hoher Renditen lauern häufig juristische Risiken, die besonders für unerfahrene Investoren gefährlich sein können.

In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die fünf häufigsten rechtlichen Fallstricke beim Immobilienkauf im Ausland vor – und zeigen, wie Sie diese gezielt vermeiden.

1. Unklarer Eigentumsstatus oder fehlender Grundbucheintrag

Ein häufiger Fehler ist der Kauf einer Immobilie mit unklarem oder unsicherem Rechtsstatus. In einigen Ländern – vor allem mit schwacher Verwaltung oder rechtlichen Lücken – werden Objekte ohne ordnungsgemäßes Baurecht errichtet oder es bestehen keine eindeutigen Eigentumsnachweise.

Ein Haus kann äußerlich fertig erscheinen, doch wenn es beispielsweise ohne gültige Baugenehmigung errichtet wurde, drohen Rückbauanordnungen, hohe Geldstrafen oder gar der Verlust des Eigentums.

So vermeiden Sie das Risiko:

• Verlangen Sie alle notwendigen Dokumente wie Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Nutzungsfreigabe und Energieausweis.
• Beauftragen Sie immer einen unabhängigen lokalen Anwalt, der nicht mit dem Verkäufer oder Makler verbunden ist.
• Seien Sie bei Käufen „vom Plan“ (also vor Fertigstellung) besonders vorsichtig – ohne rechtliche Prüfung sollten Sie keine Anzahlung leisten.

2. Einschränkungen für ausländische Käufer

In vielen Ländern gelten gesetzliche Einschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Je nach Land kann dies ein vollständiges Kaufverbot, Einschränkungen nach Lage (z. B. Grenzgebiete, landwirtschaftliche Flächen) oder Einschränkungen auf bestimmte Immobilientypen bedeuten.

Zudem erhalten ausländische Käufer in einigen Staaten (z. B. Indonesien, Thailand, Schweiz) häufig nur ein Nutzungsrecht (Leasehold) und nicht das volle Eigentumsrecht (Freehold).

Was Sie tun sollten:

• Recherchieren Sie die gesetzlichen Vorgaben zur Eigentumserlangung durch Ausländer im Zielland.
• Stellen Sie sicher, dass Sie ein vollständiges Eigentumsrecht und keine zeitlich begrenzte Nutzung erwerben.
• Achten Sie auf Mengenbeschränkungen und Regelungen zur Grundstücksgröße oder Nutzung.

3. Steuerliche Stolpersteine und doppelte Besteuerung

Ausländische Immobilieninvestitionen bringen oft komplexe steuerliche Folgen mit sich. Dazu zählen Grundsteuer, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, Spekulationssteuer auf Gewinne beim Verkauf und – je nach Land – auch Erbschafts- oder Schenkungssteuern.

Hinzu kommt das Risiko der doppelten Besteuerung, also Steuerpflicht im Land der Immobilie und im Heimatland des Investors.

Wie Sie sich schützen:

• Ziehen Sie einen international erfahrenen Steuerberater hinzu.
• Prüfen Sie, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Ihrem Wohnsitzstaat und dem Investitionsland existiert.
• Kalkulieren Sie neben dem Kaufpreis auch alle Nebenkosten, Abgaben und laufenden Steuern mit ein – diese können je nach Land bis zu 12 % des Kaufpreises betragen.

4. Risiken bei Geldtransfers und Zahlungen

Internationale Zahlungen bergen besondere Risiken – sowohl technischer als auch rechtlicher Natur. In Ländern mit Kapitalverkehrskontrollen (z. B. China, Argentinien, Ägypten) können Überweisungen stark eingeschränkt oder verzögert sein.

Noch gefährlicher: Betrügerische Angebote, bei denen Zahlungen auf inoffizielle oder private Konten verlangt werden – oft mit dem Versprechen von Rabatten oder beschleunigten Prozessen.

So handeln Sie sicher:

• Überweisen Sie nur über lizensierte Banken oder Treuhandkonten (Escrow Accounts).
• Vergleichen Sie den Namen des Zahlungsempfängers mit dem offiziellen Firmennamen und lassen Sie sich einen Nachweis der Registrierung zeigen.
• Zahlungen an Offshore-Konten oder Privatpersonen sind grundsätzlich zu vermeiden.

5. Unklare Verträge und Sprachbarrieren

Ein weit verbreiteter Fehler ist die Unterzeichnung von Verträgen in einer Sprache, die der Käufer nicht versteht – oft ohne offizielle Übersetzung oder rechtliche Prüfung. In einigen Ländern ist ein notarieller Vertrag erforderlich, in anderen ist die Eintragung im Grundbuch ausschlaggebend für die Wirksamkeit des Eigentumsübergangs.

Fehlerhafte oder unvollständige Verträge können wichtige Details wie Übergabetermine, Rücktrittsrechte oder Gewährleistungen auslassen – was bei Problemen mit dem Verkäufer zum Rechtsstreit führt.

Worauf Sie achten müssen:

• Lassen Sie sich jeden Vertrag professionell übersetzen und rechtlich prüfen, bevor Sie unterschreiben.
• Achten Sie auf notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag, wenn gesetzlich erforderlich.
• Der Vertrag sollte klare Angaben enthalten zu Zahlungsmodalitäten, Übergabeterminen, Rücktrittsbedingungen, Garantien und Streitbeilegung.

Weitere Empfehlungen für sicheres Auslandsinvestment

• Titelversicherung: In einigen Ländern kann man sich gegen spätere Eigentumsstreitigkeiten versichern lassen.
• Überprüfung des Bauträgers: Recherchieren Sie dessen Unternehmenshistorie, Referenzprojekte und etwaige Gerichtsverfahren.
• Vollmacht: Falls Sie nicht vor Ort sein können, stellen Sie eine legalisierte Vollmacht für einen vertrauenswürdigen Anwalt im Zielland aus.

Fazit

Der Erwerb von Immobilien im Ausland kann ein lohnendes Investment sein – wenn Sie rechtlich abgesichert handeln. Die fünf vorgestellten Fallstricke zeigen, wie schnell sich ein vielversprechendes Projekt in ein langwieriges Problem verwandeln kann.

Mit gründlicher Vorbereitung, der Unterstützung erfahrener Anwälte und Steuerberater und dem Bewusstsein für lokale Besonderheiten können Sie sicher und langfristig erfolgreich in internationale Immobilien investieren.