Rechenzentren treiben den europäischen Immobilienmarkt im Jahr 2025 an

Im Jahr 2025 sind Rechenzentren zu einer der wichtigsten Wachstumsquellen auf dem europäischen Immobilienmarkt geworden. Die steigende Nachfrage nach digitaler Infrastruktur, das Wachstum von Cloud-Diensten und der Aufstieg der Künstlichen Intelligenz (KI) haben Rechenzentren in den Fokus von Investoren, Entwicklern und Stadtplanern gerückt.

Warum Rechenzentren stark gefragt sind

Mehrere Faktoren treiben den Sektor voran:

• Rasant steigender Internetverkehr (z. B. 4K-Video, Streaming)
• Massenhafte Einführung von KI-Anwendungen
• Migration betrieblicher IT-Systeme in die Cloud
• EU-Datenschutzbestimmungen (z. B. DSGVO) mit Vorgaben zur lokalen Datenspeicherung

Unternehmen aus allen Branchen – Finanzen, Gesundheitswesen, Industrie, Handel – ziehen es vor, ihre Daten in zertifizierten und sicheren Rechenzentren zu speichern, statt eigene Serverräume zu betreiben.

Führende Standorte in Europa

Während Westeuropa weiterhin den Markt dominiert, gewinnen osteuropäische Städte wie Warschau, Budapest und Bukarest aufgrund günstiger Kostenstrukturen und staatlicher Förderungen an Bedeutung.

Rendite und Investitionspotenzial

Rechenzentren bieten stabile, langfristige Einnahmen und hohe Auslastung. Die durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen 2025:

• 4,0–4,5 % in London und Frankfurt
• 4,5–5,0 % in Amsterdam und Paris
• 5,5–6,2 % in Warschau, Prag, Budapest

Beispiel: Ein vollständig vermieteter Hyperscale-Rechenzentrumscampus bei London wurde Anfang 2025 für 275 Mio. € verkauft – mit einer Rendite von 4,1 %. Der Standort umfasst 30.000 m² und 40 MW Leistung.

Technische Anforderungen

Ein moderner Rechenzentrumsstandort benötigt:

• Stromkapazitäten von 10–100 MW
• Glasfaseranbindung mit redundanten Leitungen
• Hochleistungsfähige Kühlung (Wasser- oder Flüssigkeitsbasiert)
• Tier-III- oder Tier-IV-Zertifizierung
• Grundstücke ab 1 Hektar in Industrie- oder Randlagen

ESG und Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit ist 2025 ein zentrales Entscheidungskriterium. Mehr als 60 % aller Neubauten sind zertifiziert:

• BREEAM Excellent oder LEED Gold
• Nutzung erneuerbarer Energien
• Geschlossene Wasserkühlkreisläufe
• Kompensation des CO₂-Fußabdrucks

Ein Vorreiter ist Googles neuer Standort in den Niederlanden: CO₂-neutral dank Solarenergie, wasserstoffbasierter Kühlung und Abwärmenutzung für lokale Wohngebiete.

Entwicklungsmodelle

Build-to-Suit

Individuell geplante Anlagen für Hyperscaler wie AWS, Azure oder Google – langfristige Verträge und große Flächen

Colocation

Multimandantenlösungen für Banken, E-Commerce und SaaS-Anbieter

Edge-Rechenzentren

Kleine, dezentrale Einrichtungen in Nähe der Nutzer – ideal für Industrie 4.0, IoT und autonome Fahrzeuge

Wichtige Projekte 2025

• Equinix Frankfurt Digital Campus – 450 Mio. €, 40.000 m²
• AWS Madrid Zone – 600 Mio. €, drei Hyperscale-Center
• Atman Warschau II – 170 Mio. €, 18 MW Leistung
• Telehouse Paris Nord – erstes CO₂-neutrales Rechenzentrum Frankreichs

Herausforderungen

Trotz starkem Marktwachstum gibt es strukturelle Hürden:

• Mangel an ausgebildeten Technikern und Ingenieuren
• Stromknappheit in Ballungsräumen
• Lange Genehmigungsphasen
• Volatile Energiepreise und wachsender ESG-Druck

Einige Länder reagieren mit beschleunigten Verfahren, Sonderzonen und Investitionsförderungen.

Ausblick bis 2027

Branchenanalysten erwarten bis 2027 ein Wachstum der Rechenzentrumskapazität in Europa um über 40 %. Besonders in Mittel- und Osteuropa wird stark investiert – dank günstiger Standortfaktoren und wachsender Netzwerkinfrastruktur.

Künftig stehen Edge-Rechenzentren, KI-optimierte Anlagen und „grüne“ Technologien im Fokus von Projektentwicklern und institutionellen Anlegern.

Fazit

Im Jahr 2025 sind Rechenzentren zu einer tragenden Säule der digitalen Infrastruktur Europas geworden. Sie vereinen stabile Erträge, langfristige Nachfrage und hohe technologische Relevanz. Damit zählen sie zu den wichtigsten Wachstumstreibern des europäischen Immobilienmarkts.