В 2024 году Европейский союз утвердил переработанную версию Директивы по энергетическим характеристикам зданий (EPBD), установив одну из самых амбициозных дорожных карт в мире для жилищного и строительного сектора. Здания составляют около 40 % общего потребления энергии в Европе и более трети выбросов парниковых газов. Цель EPBD — изменить эту ситуацию, установив сроки, которые будут определять решения домохозяйств, девелоперов и инвесторов в течение следующих двадцати пяти лет.
График изменений
Переход начнется в 2025 году, когда субсидии на новые автономные котлы на ископаемом топливе будут запрещены. К маю 2026 года каждое государство ЕС должно будет внедрить директиву в национальное законодательство, введя гармонизированные шкалы энергетической сертификации (EPC) от A до G и долгосрочные планы реновации. С декабря 2026 года солнечные установки (фотовольтаика или солнечная тепловая энергия) станут обязательными для новых общественных и крупных нежилых зданий площадью более 250 м², где это технически и экономически возможно. С 2030 года все новые жилые здания должны быть как минимум подготовлены к установке солнечных систем, а многие государства фактически будут требовать полноценные ФВ-системы.
С января 2028 года все новые общественные здания должны строиться как здания с нулевыми выбросами (ZEB). Через два года, в 2030 году, это требование распространится на все новые жилые и коммерческие объекты. В то же время жилищный фонд должен достичь среднего сокращения энергопотребления не менее чем на 16 % по сравнению с 2020 годом, увеличиваясь до 20–22 % к 2035 году. В первую очередь должны модернизироваться самые неэффективные дома. С 2028 года крупные новые здания будут обязаны отчитываться о своем углеродном следе за весь жизненный цикл (WLC), а с 2030 года это требование распространится на все новые здания. Государства-члены также должны подготовить национальные дорожные карты для введения обязательных предельных значений глобального потепления (GWP) к 2030 году. К 2050 году весь строительный фонд ЕС должен достичь полной климатической нейтральности.
| Дата / Период | Требование | Кого касается | Влияние |
|---|---|---|---|
| 2025 | Запрет субсидий на автономные котлы на ископаемом топливе | Все государства ЕС | Переход на тепловые насосы и гибридные системы |
| 29 мая 2026 | Внедрение EPBD в национальное законодательство | Правительства | Гармонизированные EPC, субсидии, планы реновации |
| 31 дек. 2026 | Обязательные солнечные установки на новых общественных и нежилых зданиях >250 м² (если возможно) | Девелоперы, гос. сектор | ФВ или солнечная тепловая энергия как стандарт |
| 1 янв. 2028 | Все новые общественные здания должны быть ZEB | Государственные и муниципальные органы | Только ZEB-стандарты в гос. проектах |
| 1 янв. 2028 | Обязательная отчетность по углеродному следу за жизненный цикл для крупных новых зданий | Девелоперы, подрядчики | Прозрачность жизненного цикла углерода |
| 1 янв. 2030 | Все новые здания в ЕС должны быть ZEB | Жилые и коммерческие объекты | Запрет на строительство не-ZEB |
| 1 янв. 2030 | Новые жилые здания должны быть подготовлены для солнечных установок | Девелоперы, жилищный сектор | В большинстве стран ожидается установка ФВ |
| 2030 | ≥16 % сокращение среднего энергопотребления жилищного фонда по сравнению с 2020 годом | Жилищный фонд | В первую очередь модернизируются наименее эффективные дома |
| 1 янв. 2030 | Обязательное раскрытие GWP для всех новых зданий | Девелоперы, подрядчики | Углеродный след становится стандартным критерием |
| 2030 | Национальные дорожные карты для введения обязательных лимитов GWP | Правительства, девелоперы | Использование низкоуглеродных материалов |
| 2033 | MEPS для нежилых зданий: модернизация наименее эффективных 26 % | Коммерческая недвижимость | Обязательная реновация «коричневого» фонда |
| 2035 | ≥20–22 % сокращение среднего энергопотребления жилищного фонда по сравнению с 2020 годом | Жилищный сектор | Глубокая модернизация неизбежна |
| 2050 | Полная декарбонизация строительного фонда | Весь ЕС | Климатически нейтральный строительный сектор |
Старый жилой фонд и разделение рынка
Директива не запрещает продажу старых объектов, но создаст резкий разрыв. Энергоэффективные дома с высокими EPC будут продаваться быстрее и дороже. Плохо изолированные здания с низким рейтингом EPC столкнутся с падением стоимости, снижением ликвидности и ужесточением условий финансирования. Банки по всей Европе уже тестируют программы «зеленой ипотеки», предлагая льготные условия для энергоэффективных домов или объектов в стадии реновации, тогда как менее эффективный фонд сталкивается с более жесткими критериями.
Рынок показывает, что энергоэффективные дома получают явную ценовую премию, в то время как неэффективные объекты продаются с дисконтом. Эти скидки увеличиваются по мере ужесточения правил и банковских критериев.
Стоимость соответствия
Модернизация типового дома обходится дорого. Тепловой насос стоит от 8 000 до 14 000 €. Утепление крыши — 40–60 €/м², стен — 115–290 €/м², современные окна с двойным или тройным остеклением — 500–3 600 € за единицу в зависимости от размера и характеристик. Установка солнечной ФВ-системы мощностью 3–5 кВт требует еще 4 000–10 000 €. Для стандартного дома площадью 100 м² комплект из утепления, теплового насоса, ФВ и новых окон составляет примерно 30 000–35 000 € до субсидий.
ЕС и национальные правительства предоставят гранты и льготные «зеленые» кредиты, особенно для малообеспеченных семей и наиболее неэффективных зданий. Ранние участники выиграют больше всего, сочетая субсидии с выполнением требований заранее.
Цены на энергию сильно влияют на окупаемость. В конце 2024 года домохозяйства ЕС в среднем платили 0,287 €/кВт·ч за электроэнергию и 0,123 €/кВт·ч за газ. Экономическая эффективность тепловых насосов повышается при сочетании с утеплением и ФВ. Солнечные системы окупаются обычно за 6–10 лет в Южной Европе и немного дольше на севере.
Предупреждения экспертов
Еще в 2024 году аналитики выражали обеспокоенность, и в 2025 году эти предупреждения остаются актуальными. JLL прогнозировала структурный дефицит офисов с низким уровнем углерода, спрос на которые к 2030 году превысит предложение втрое.
«Мы входим в новый мир, где бездействие ведет к экономическому устареванию.»
— Гай Грейнджер, глобальный директор по устойчивому развитию JLL, 2024
Европейские опросы JLL показали, что большинство инвесторов уже учитывают устойчивость в своих решениях, и многие отмечают, что неэффективные активы теряют в стоимости. Эта тенденция продолжилась в 2025 году, так как банки еще больше ужесточили кредитные критерии.
Savills также подчеркнула, что стандарты EPC различаются по странам, но гармонизация в рамках EPBD приближается. Ее исследования показали, что «коричневые скидки» уже не теоретические — они проявляются в сделках по всей Европе.
Последствия для инвесторов
Директива формирует рынок с двумя скоростями. Зеленые активы, готовые к ZEB, будут пользоваться большей ликвидностью, более низкой доходностью и более доступным финансированием. «Коричневые» активы без реновации будут терять позиции. С 2028 года отчетность по углероду в материалах обязательна для крупных новых зданий, а с 2030 года обязательные национальные лимиты GWP изменят строительные цепочки поставок. Спрос на древесину, переработанную сталь и низкоуглеродный бетон будет расти.
Институциональный капитал уже смещается. Жилые и «living»-активы становятся ориентированными на ESG, а инвестиционные потоки все больше направляются в устойчивый фонд. Фонды ребрендируются в соответствии с Парижским соглашением, а банки переписывают кредитные модели с учетом углеродной эффективности.
Мифы и факты
- Миф: Старые дома будут запрещены после 2026 года.
Факт: Их можно будет продавать, но без модернизации они будут терять рыночную стоимость. - Миф: Газовые котлы будут немедленно демонтированы.
Факт: Субсидии на новые котлы на ископаемом топливе заканчиваются в 2025 году, но сроки полного отказа зависят от страны. - Миф: Солнечные установки остаются добровольными.
Факт: Обязательства начинаются в 2026 году для новых общественных и крупных нежилых зданий, а с 2030 года все новые дома должны быть как минимум подготовлены для солнечных систем.
Итог
EPBD — это больше, чем климатическая политика, это структурная перестройка европейского рынка жилья. К 2028 году все новые общественные здания должны быть с нулевыми выбросами, к 2030 году то же самое будет распространяться на все новые дома, а к 2035 году жилищный фонд должен достичь глубокого сокращения энергопотребления. К 2050 году здания Европы должны стать климатически нейтральными.
Для домохозяйств это означает значительные первоначальные расходы на реновацию, но более низкие счета и более высокую стоимость при перепродаже в будущем. Для девелоперов обязательным становится проектирование с нулевыми выбросами. Для инвесторов сегодня эффективность равна ликвидности и доходности. И как предупреждал Гай Грейнджер из JLL еще в 2024 году — предупреждение, ставшее еще более актуальным в 2025 году, — «бездействие ведет к устареванию».
