В 2025 году глобальный рынок недвижимости продолжает меняться под влиянием трансграничных потоков капитала. Иностранные инвесторы играют всё более важную роль в формировании локальных рынков: они влияют на ценообразование, развитие городов и доступность жилья. От многомиллионных сделок с офисной недвижимостью в Европе до масштабных вложений в жильё в Азии — международные инвестиции стали мощной движущей силой трансформации отрасли.
Трансграничные инвестиции — новая норма
По данным аналитиков, в 2024 году объём международных инвестиций в недвижимость превысил €300 миллиардов. Примерно 35 % направлено в коммерческую недвижимость, остальная часть — в жильё, логистику и гостиничный сектор. В 2025 году этот тренд усиливается.
Наиболее активные инвесторы — из США, Канады, Ближнего Востока, Сингапура и Южной Кореи. Они фокусируются на рынках с высокой доходностью — таких как Германия, Великобритания, Польша, Испания, Австралия и Индонезия.
Примеры крупных сделок в 2025 году:
- Сингапурский фонд GIC инвестировал €520 млн в логистический портфель во Франции
- Brookfield приобрела жилой комплекс в Варшаве за €210 млн
- Катарский инвестфонд вложил €480 млн в гостиничный сектор Мадрида
Что покупают иностранные инвесторы
Иностранные инвестиции в основном направлены в три категории активов:
1. Коммерческая недвижимость
Несмотря на распространение удалённой работы, спрос на премиальные офисы в деловых центрах остаётся высоким. Инвесторов привлекают здания класса А с устойчивыми арендными потоками.
Примеры арендных ставок:
- Лондон — €9 000–11 000 за м² в год
- Париж — около €7 000
- Берлин — от €5 500
Даже при высоких входных ценах такие активы обеспечивают привлекательную доходность.
2. Жилая недвижимость
Модель Build-to-Rent (строительство под аренду) набирает популярность, особенно в городах с нехваткой жилья — Барселоне, Лиссабоне, Милане и Варшаве. Доходность таких объектов — от 5 % до 7 %.
Также иностранцы охотно покупают квартиры в новостройках в туристических регионах — на юге Франции, побережье Испании и на греческих островах. Цены варьируются от €120 000 до €450 000 в зависимости от локации и площади.
3. Логистика и склады
Логистическая недвижимость — самый быстрорастущий сектор 2025 года. Рост онлайн-торговли и спрос на быструю доставку повышают интерес к складам в Польше, Чехии и Нидерландах.
Цены: от €800 до €1 800 за м²
Доходность: 6–9 % в год при долгосрочной аренде
Влияние на местные рынки
Присутствие иностранных инвесторов оказывает значительное влияние:
- Рост цен: во многих городах стоимость недвижимости выросла на 10–20 % за год
- Смещение приоритетов девелоперов: акцент на апартаменты для краткосрочной аренды, студенческое жильё, сервисные квартиры
- Снижение доступности жилья: в Лиссабоне, Барселоне и Афинах аренда дорожает, вытесняя местных жителей
Регулирование и ограничения
Чтобы сдержать перегрев, правительства некоторых стран вводят меры:
- Канада ввела запрет на покупку жилья иностранцами до конца 2026 года
- Новая Зеландия не разрешает нерезидентам покупать вторичное жильё
- Испания рассматривает налогообложение краткосрочной аренды от иностранных собственников
Цель — защитить интересы местных жителей и ограничить спекуляции.
ESG и «зелёная» недвижимость в приоритете
Экологические и социальные стандарты (ESG) становятся обязательными критериями инвестиций. Иностранные фонды всё чаще выбирают здания с сертификатами LEED, BREEAM, нулевым углеродным следом или пассивной энергетикой.
Примеры:
- Пассивные дома в Скандинавии — €3 500–4 200/м²
- Офисы с эко-сертификатами в Лондоне и Амстердаме — аренда от €6 000/м² в год
- Складские помещения с зелёными стандартами в Германии и Польше — €1 000–1 600/м²
Nuveen, Allianz Real Estate и Axa IM Alts уже заявили, что 80 % новых покупок будут соответствовать ESG-требованиям.
Новые технологии на службе инвестора
Искусственный интеллект, Big Data и PropTech-платформы кардинально меняют подход к оценке объектов. Они позволяют быстро анализировать локации, риски, прогноз доходности и ликвидность.
Многие инвесторы уже используют AI для автоматизированного скрининга активов и принятия решений — это снижает риски входа на рынок.
Прогноз на второе полугодие 2025 года
Ожидается рост иностранных вложений, особенно в устойчивых и предсказуемых экономиках Европы и Юго-Восточной Азии. Новые тренды:
- Гибридные пространства: жильё + офис + досуг
- ЦОДы (центры обработки данных) как часть цифровой инфраструктуры
- Студенческое и пенсионное жильё — особенно в Германии, Италии и Японии
Вывод
Иностранные инвесторы — не просто участники рынка, а архитекторы его будущего. Они формируют цену, диктуют предпочтения девелоперов и трансформируют городское пространство.
Несмотря на рост регулирования, международный капитал останется ключевым фактором развития мировой недвижимости на долгие годы вперёд.
