Nel 2026, i proprietari di immobili in Europa e negli Stati Uniti assisteranno a un cambiamento silenzioso ma significativo. Una serie di riforme già confermate influenzerà il modo in cui le abitazioni vengono ristrutturate, riscaldate, affittate e assicurate. Nessuna di queste misure è considerata rivoluzionaria singolarmente, ma nel loro insieme segnano un progressivo irrigidimento delle politiche abitative. L’obiettivo è rendere i sistemi abitativi più efficienti, meglio documentati e con proprietari più responsabili.
Europa: dall’obiettivo energetico all’obbligo
La Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici (UE) 2024/1275 è la riforma più importante per i proprietari europei. Tutti gli Stati membri devono recepirla nel diritto nazionale entro il 29 maggio 2026. La direttiva stabilisce come i Paesi dovranno ridurre le emissioni e il consumo energetico legati agli edifici nel prossimo decennio.
Ogni Stato membro deve creare una tabella di marcia per la ristrutturazione del proprio patrimonio edilizio e garantire che ogni abitazione raggiunga almeno la classe minima di prestazione energetica entro il 2030. Dal 2026, i nuovi edifici pubblici e commerciali superiori a 250 m² dovranno includere pannelli solari, mentre i sussidi per caldaie a gas o a gasolio verranno gradualmente eliminati.
I proprietari che pianificano interventi nel 2026 dovranno ottenere nuovi certificati energetici. L’accesso a prestiti e sovvenzioni per la ristrutturazione — che coprono dal 40 al 70% dei costi — dipenderà dal rispetto delle nuove regole. Nella maggior parte dei Paesi dell’UE, la sostituzione di un impianto di riscaldamento con una pompa di calore costa tra 14 000 e 38 000 €.
Germania: la mappa termica locale prende forma
L’approccio tedesco si concentra sull’attuazione locale. La Legge sulla pianificazione termica e sulla decarbonizzazione delle reti di riscaldamento richiederà a tutti i grandi comuni di presentare un piano termico municipale entro il 1º luglio 2026. I piani specificheranno quali quartieri saranno serviti da teleriscaldamento rinnovabile e quali utilizzeranno sistemi individuali come le pompe di calore.
Una volta approvato il piano, ogni nuova installazione dovrà funzionare con almeno il 65% di energia rinnovabile. Le caldaie a gas potranno ancora essere installate fino a quel momento, ma saranno poi eliminate. Il programma federale BEG continuerà a offrire sovvenzioni fino a 20 000 € per agevolare la transizione delle famiglie.
Francia: classificazioni energetiche e registrazione Airbnb
La Francia è da tempo un laboratorio di regolamentazione abitativa. Nel 2026, entreranno in vigore due importanti cambiamenti.
Il primo riguarda la revisione del Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), la scala di efficienza energetica francese. Dal 1º gennaio 2026, il fattore di conversione dell’elettricità passerà da 2,3 a 1,9, riflettendo un mix energetico più verde. Ciò migliorerà la classificazione di molti appartamenti riscaldati elettricamente, consentendo ai proprietari di uscire dalle categorie “F” o “G”.
Dal 20 maggio 2026, un nuovo sistema online richiederà la registrazione di tutte le locazioni a breve termine. L’obiettivo è collegare le banche dati comunali e aumentare la trasparenza fiscale. I limiti di reddito esentasse per le locazioni turistiche ammobiliate saranno fissati a 15 000 € all’anno per le proprietà non classificate e 77 700 € per quelle classificate. Chi supera queste soglie dovrà dichiarare l’intero reddito.
Spagna: i controlli sugli affitti si estendono
La Legge sull’abitazione 12/2023 della Spagna continuerà a essere attuata a livello nazionale, con un numero crescente di regioni che entreranno nel sistema di controllo degli affitti entro il 2026. Le autorità locali potranno dichiarare “aree di mercato teso” dove gli affitti saranno limitati in base all’indice statale dei canoni.
Barcellona applica già questi limiti, mentre Valencia e le Isole Baleari li introdurranno nel 2026. In queste aree, i proprietari dovranno fissare il nuovo affitto in base al prezzo precedente o all’indice ufficiale. A Barcellona, i canoni di riferimento variano tra 14 e 17 € al metro quadrato, il che significa che un appartamento di 50 m² costa circa 800 € al mese. Le violazioni possono comportare multe fino a 90 000 €.
Queste misure mirano a stabilizzare gli affitti e a rendere il mercato più trasparente.
Europa settentrionale: l’efficienza diventa la norma
Regole più severe per la costruzione e la vendita di immobili entreranno in vigore in tutta l’Europa del Nord. Il Codice Edilizio 2026 dei Paesi Bassi richiederà che tutte le nuove abitazioni raggiungano la classe energetica A+++, e i nuovi allacciamenti al gas saranno vietati dal 1º gennaio 2026.
In Italia, il prossimo Decreto Case Verdi, previsto per la metà del 2026, renderà obbligatori i certificati energetici validi per tutte le compravendite immobiliari. I notai dovranno verificare la conformità prima della registrazione del trasferimento di proprietà, rendendolo un documento essenziale quanto l’atto stesso.
Regno Unito: affitti più equi e locazioni registrate
Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 entrerà pienamente in vigore nel 2026, eliminando il sovrapprezzo di “marriage value” che aumentava i costi di estensione dei contratti di locazione a breve termine. Introdurrà un’estensione fissa di 990 anni, che, secondo gli avvocati, consentirà ai titolari di risparmiare dal 20 al 40%.
In Inghilterra sarà istituito anche un registro nazionale per le locazioni a breve termine. Le proprietà affittate per meno di 90 giorni l’anno dovranno essere registrate e conformi agli standard di sicurezza. I comuni potranno richiedere un permesso urbanistico per convertire le abitazioni in alloggi turistici, con tariffe tra 50 e 300 £ (≈ 58–350 €). Le riforme mirano a chiarire i diritti di proprietà e a rendere il settore più trasparente.
Stati Uniti: incentivi stabili nonostante le differenze regionali
Gli incentivi federali negli Stati Uniti rimarranno stabili fino al 2026.
Il credito per miglioramento domestico (§25C) rimborsa il 30% dei costi ammissibili, fino a 3 200 $ (≈ 2 950 €) all’anno, per lavori di isolamento, finestre, scaldacqua e pompe di calore completati prima del 2026.
Il credito per energia pulita residenziale (§25D) copre il 30% del costo di installazioni solari, batterie e geotermiche fino al 2032. Un impianto solare da 7 kW che costa 21 000 $ (≈ 19 400 €) dà diritto a circa 6 300 $ (≈ 5 800 €) di credito, prima delle agevolazioni statali.
A livello statale, il Senato della California (Bill 79) renderà più facile costruire alloggi multifamiliari vicino alle stazioni a partire dal 1º luglio 2026, mentre la Carolina del Nord aumenterà i premi medi dell’assicurazione casa di circa il 15% entro la metà del 2026.
Un punto di svolta silenzioso
In sintesi, queste modifiche non trasformeranno la proprietà dall’oggi al domani, ma offriranno una direzione più chiara alle politiche abitative. I mercati sviluppati mantengono incentivi per gli investimenti sostenibili, aumentando al contempo le aspettative in materia di efficienza energetica e trasparenza delle locazioni.
Molti proprietari trascorreranno il 2026 preparandosi — ottenendo certificati energetici, registrando locazioni e pianificando ristrutturazioni secondo le nuove regole. Chi agirà in anticipo troverà la transizione più semplice e spesso più conveniente.
Le riforme del 2026 segnano un cambiamento silenzioso ma duraturo nel modo in cui le persone possiedono, migliorano e abitano le proprie case.
