Panattoni ha ottenuto l’autorizzazione urbanistica per Panattoni Park Reading, un importante sviluppo logistico speculativo che offrirà 9.890 m² di nuovi spazi di magazzino di classe A in uno dei poli industriali con la maggiore carenza di offerta del Regno Unito. Situato strategicamente vicino allo svincolo 12 dell’autostrada M4, il progetto comprenderà due unità da 4.676 m² e 5.214 m², progettate secondo gli standard EPC A e BREEAM Excellent — una specifica che lo colloca pienamente nella prossima generazione di infrastrutture logistiche sostenibili.
Lo sviluppo integrerà pannelli solari (~200 kVA), raccolta dell’acqua piovana, colonnine di ricarica per veicoli elettrici e una capacità elettrica di 1 MVA, rispondendo direttamente alla crescente domanda degli utilizzatori per strutture sicure dal punto di vista energetico e conformi ai criteri ESG. L’inizio dei lavori è previsto per il primo trimestre del 2026 con completamento entro il secondo trimestre del 2027. Savills, Hatch Real Estate e Lambert Smith Hampton sono stati nominati agenti di locazione.
“Panattoni Park Reading porterà spazi logistici sostenibili e di alta qualità nella Thames Valley — un mercato in cui la domanda continua a superare l’offerta”, ha dichiarato Alex Mitchell, Associate Development Director di Panattoni. “Costruendo speculativamente, ci assicuriamo che gli occupanti possano trasferirsi rapidamente in strutture operative pronte che supportano sia le loro prestazioni operative sia i loro obiettivi di sostenibilità.”
Perché Reading sta diventando un hotspot logistico di primo piano
Reading e l’intero corridoio della Thames Valley stanno registrando una crescita sostenuta della domanda in un contesto di offerta limitata. La disponibilità totale nella Greater Reading è passata da 49.600 m² nel 2023 a 76.400 m² nel 2024, ma resta ben al di sotto delle esigenze degli occupanti. Secondo Neil Seager, Managing Partner di Haslams, i canoni prime per spazi industriali a Reading “probabilmente supereranno le £220–£230 per m² (250 € per m²)” man mano che nuovi progetti con specifiche più elevate entreranno nel mercato. In confronto, gli spazi logistici prime nell’ovest di Londra raggiungono ora £255–£295 per m² (290–340 € per m²).
Un fattore significativo di questo cambiamento è lo spostamento degli utenti industriali dall’ovest di Londra, dove i grandi progetti di data center competono per terreno e capacità di rete. Di conseguenza, 3PL, rivenditori e operatori di e-commerce si stanno espandendo più a ovest lungo il corridoio M4, con Reading che emerge come alternativa strategica che combina posizione, connettività, costo e resilienza energetica.
Prospettive di locazione e costi per gli occupanti
Le recenti transazioni di locazione nei sotto-mercati di Reading e Theale mostrano che spazi logistici di fascia media vengono affittati a circa £110–£150 per m² (125–170 € per m²). I nuovi sviluppi prime di classe A come Panattoni Park Reading stanno già raggiungendo canoni vicini a £220 per m² (250 € per m²), e gli analisti di mercato prevedono una crescita del 10–15% entro il 2027. Se questa traiettoria continuerà, le proprietà di fascia alta potrebbero arrivare a £250–£260 per m² (285–295 € per m²).
A piena occupazione, Panattoni Park Reading potrebbe generare un reddito locativo annuo stimato tra 2,4 e 3,0 milioni di euro, a seconda dei termini finali del contratto di locazione e del mix di inquilini. Gli occupanti sono sempre più disposti ad assorbire questi costi più elevati come parte di strategie logistiche più ampie, incentrate su sostenibilità, disponibilità di energia, automazione e efficienza dell’ultimo miglio, piuttosto che sul solo canone di locazione.
Fattori di domanda e dinamiche di mercato
Nonostante il tasso di sfitto nel settore logistico del Regno Unito sia salito a circa 7,5% a metà 2025, la domanda di spazi di classe A, conformi agli standard ESG e pronti per l’automazione rimane robusta. Secondo il UK Logistics Outlook 2025 di JLL, gli occupanti stanno sempre più consolidando le loro operazioni in hub moderni con solide infrastrutture energetiche, design sostenibile e capacità di automazione scalabili.
“Gli occupanti oggi sono molto più selettivi — posizione, sostenibilità e capacità energetica hanno la stessa importanza del costo”, ha osservato un analista di ricerca industriale regionale di JLL. “Ecco perché progetti ben posizionati e orientati al futuro come Panattoni Park Reading dovrebbero attirare un forte interesse in fase di pre-locazione.”
Ulteriori fattori strutturali — tra cui la crescita dell’e-commerce, il nearshoring e la domanda di catene di approvvigionamento resilienti — continuano a sostenere l’attività di locazione. La vicinanza della Thames Valley a Londra, ai principali porti, aeroporti e reti autostradali nazionali la rende uno dei mercati logistici più strategici del Regno Unito.
Investimenti istituzionali e prospettive di mercato
Gli investitori istituzionali rimangono molto attivi nel settore logistico britannico, che continua a superare altri segmenti dell’immobiliare commerciale. Secondo i dati di Savills per il Q2 2025, i rendimenti prime per le proprietà logistiche sono stabili intorno al 4,5–5%, mentre gli asset con caratteristiche ESG avanzate e infrastrutture energetiche sicure ottengono valutazioni premium.
Le previsioni a lungo termine sono altrettanto ottimistiche. JLL prevede che la domanda di spazi logistici moderni potrebbe aumentare del 20–25% entro il 2030, trainata dall’adozione dell’automazione, dal reshoring della produzione e dall’evoluzione dei modelli di distribuzione. In questo contesto, la Thames Valley è ben posizionata per catturare una quota sproporzionata della domanda grazie alla qualità della sua infrastruttura e alla cronica carenza di offerta.
Caratteristiche del progetto e impatto sulla comunità
Panattoni Park Reading è stato progettato con la flessibilità al centro. Le due unità offriranno un’altezza interna libera di 10 metri, cortili profondi 50 metri e infrastrutture adatte per occupazioni singole o multi-tenant. Oltre allo spazio di magazzino stesso, lo sviluppo comprenderà un nuovo percorso pedonale pubblico tra Hoad Way e High Street, un ampio paesaggismo e dovrebbe creare circa 150 posti di lavoro permanenti una volta operativo.
Il progetto è stato inoltre progettato per soddisfare i futuri standard normativi, garantendo che gli inquilini possano rispettare i requisiti ESG e gli standard operativi fin dal momento dell’occupazione.
Punti chiave
Panattoni Park Reading è uno degli sviluppi logistici più strategici emersi nella Thames Valley negli ultimi anni. Con canoni prime che si avvicinano a £220 per m² (250 € per m²) e condizioni di mercato che indicano una continua crescita degli affitti, il progetto è idealmente posizionato per attrarre occupanti di alto profilo e generare oltre 2,5 milioni di euro di reddito locativo annuo.
Mentre il mercato logistico britannico entra in una nuova era in cui capacità energetica, sostenibilità, automazione e connettività hanno lo stesso peso della posizione, l’ultimo sviluppo di Panattoni è destinato a diventare un punto di riferimento per il settore — e un chiaro indicatore di come evolverà la domanda entro il 2030.
