La California è sull’orlo della sua riforma abitativa più significativa degli ultimi decenni. Il 12 settembre 2025 i legislatori hanno approvato il Senate Bill 79 (SB 79), ufficialmente intitolato Abundant and Affordable Homes Near Transit Act. Redatto dal senatore Scott Wiener, il disegno di legge è ora in attesa della firma del governatore Gavin Newsom. Se promulgato, annullerà le restrizioni locali di zonizzazione e ridisegnerà il modo in cui si costruiscono abitazioni intorno ai sistemi di trasporto pubblico dello Stato.
Per decenni, le aree intorno a stazioni ferroviarie, metropolitane e corridoi di autobus rapidi sono state destinate principalmente a case unifamiliari o a usi a bassa densità. Questo squilibrio ha mantenuto l’offerta di alloggi ben al di sotto della domanda, proprio nei luoghi in cui infrastrutture e mobilità erano più forti. La SB 79 affronta direttamente questa disparità imponendo alle città di consentire una maggiore densità abitativa vicino ai trasporti pubblici.
Un nuovo quadro per la crescita abitativa
Al centro della SB 79 vi è un sistema di zonizzazione a livelli collegato alla vicinanza ai nodi di trasporto. Più un sito è vicino a grandi stazioni ferroviarie, hub metropolitani o corridoi di autobus ad alta capacità, più unità abitative i governi locali devono consentire. Le soglie variano a seconda del tipo di trasporto e della distanza, ma in tutti i casi le nuove regole sono molto più permissive della maggior parte dei codici di zonizzazione locali.
Fondamentale: i progetti che rispettano questi standard avranno diritto a una approvazione ministeriale semplificata, che consente di aggirare lunghe procedure di rezonizzazione e contenziosi che storicamente hanno bloccato gli sviluppi.
Salvaguardie ed eccezioni
Per ottenere sostegno politico, la SB 79 include diverse tutele per gli inquilini. I promotori non possono demolire alloggi soggetti a controllo degli affitti o recentemente occupati senza garantire forti misure di rilocazione e compensazione. La legge prevede inoltre esenzioni per alcune aree:
- Zone ad altissimo rischio di incendi
- Distretti storici
- Aree costiere sensibili
I governi locali possono proporre piani orientati al trasporto, ma questi devono consentire almeno la stessa quantità di abitazioni prevista dai requisiti statali minimi. Inoltre, sono stati aggiunti standard lavorativi per ottenere il sostegno dei sindacati, fattore decisivo per l’approvazione della legge.
Prospettive di attuazione
Sebbene la legislatura abbia approvato il provvedimento, il suo calendario di attuazione dipenderà dalle procedure amministrative. La legge entrerà in vigore per i governi locali a partire da luglio 2026, lasciando alle città il tempo di adeguare le proprie regole urbanistiche. I funzionari del settore prevedono che la prima ondata di progetti secondo il nuovo quadro emergerà nei due o tre anni successivi.
Perché conta per i prezzi
La crisi abitativa della California è tra le più gravi degli Stati Uniti. A metà 2025, il prezzo mediano delle abitazioni ha raggiunto quasi 900.000 $ (770.000 €), secondo la California Association of Realtors. Gli affitti medi mensili erano compresi tra 2.600 e 2.800 $ (2.200–2.400 €) a livello statale, con cifre molto più alte a Los Angeles e San Francisco.
Gli esperti avvertono che la SB 79 non abbasserà immediatamente i prezzi. I costi di costruzione rimangono elevati, i finanziamenti costosi e le carenze di manodopera persistono. Tuttavia, la legge riduce i rischi legati alla zonizzazione e taglia i tempi di approvazione, rendendo i progetti più sostenibili dal punto di vista finanziario. Col tempo, ciò potrebbe aumentare l’offerta proprio nei quartieri in cui la domanda è più forte — lungo i corridoi del trasporto pubblico.
Dibattito politico
Le reazioni riflettono le forti divisioni politiche sul tema abitativo in California.
Il senatore Scott Wiener ha definito la SB 79 un passo storico per ridurre la dipendenza dall’automobile, abbassare le emissioni e allineare lo sviluppo abitativo con gli investimenti nei trasporti. Gruppi di advocacy come YIMBY Action sostengono che la misura potrebbe sbloccare “centinaia di migliaia” di nuove abitazioni.
L’opposizione è stata particolarmente forte a Los Angeles, dove il Consiglio comunale ha votato contro la misura. La consigliera Traci Park l’ha definita un “mandato uguale per tutti”, avvertendo che potrebbe accelerare la gentrificazione e indebolire l’autorità locale di pianificazione, nonostante le salvaguardie per gli inquilini.
Dove potrebbero partire i progetti
Gli analisti prevedono che i primi progetti si concentreranno attorno ai nodi di trasporto ad alta domanda:
- Linee della metropolitana B e D di Los Angeles lungo Wilshire e Vermont
- Stazioni BART dell’area di San Francisco a Oakland, Berkeley e San Francisco
- Corridoi del tram di San Diego collegati alle recenti estensioni
Queste aree attraggono già l’interesse degli investitori e la rimozione delle barriere urbanistiche potrebbe accelerare progetti precedentemente bloccati.
Lezioni da altrove
L’approccio californiano si ispira ma si differenzia da altre riforme:
- Oregon e Washington hanno approvato leggi che eliminano lo zoning esclusivo per le case unifamiliari a livello statale, ma senza legarlo ai trasporti.
- New York City persegue rezonizzazioni lungo i corridoi della metropolitana, ma le approvazioni restano lente e politiche.
- Modelli internazionali: Tokyo dimostra come l’alta densità abitativa vicino ai trasporti possa stabilizzare i prezzi — i condomini costano in media circa 60 milioni ¥ (≈ 360.000 €), con affitti mensili di 1.200–1.500 €. Parigi rimane molto più costosa, a circa 12.000 € al m² nonostante l’alta densità, mentre i tetti sugli affitti a Berlino mantengono i prezzi bassi ma hanno scoraggiato le nuove costruzioni.
La scelta della California è orientata al mercato: eliminare le barriere urbanistiche per consentire agli sviluppatori privati di costruire, invece di puntare sulla regolamentazione diretta degli affitti.
In sintesi
La SB 79 rappresenta la svolta più audace nella legislazione abitativa californiana degli ultimi decenni. Collega direttamente la crescita abitativa alle infrastrutture di trasporto, limita la capacità dei governi locali di bloccare i progetti e stabilisce standard misurabili a livello statale. La legge non trasformerà l’accessibilità dall’oggi al domani, ma crea un quadro per città che crescono in verticale anziché in orizzontale, riducono la dipendenza dalle automobili ed espandono progressivamente l’offerta abitativa.
Per milioni di californiani oppressi da affitti e prezzi delle case in costante aumento, la SB 79 segnala uno Stato pronto ad affrontare le regole urbanistiche che per troppo tempo hanno mantenuto l’offerta ben al di sotto del fabbisogno.
