Barcellona ha tracciato una linea netta: da novembre 2028, nessuno dei più di 10.000 appartamenti a uso turistico (HUT) della città vedrà rinnovata la propria licenza. Annunciata il 21 giugno 2024 e successivamente confermata dalla Corte Costituzionale spagnola, la misura mira a restituire case ai residenti e a raffreddare l’inflazione degli affitti nel mercato più caro di Spagna. «Vamos por el buen camino», ha dichiarato il sindaco Jaume Collboni dopo la sentenza, definendola «una notizia magnifica per il diritto alla casa».
Cosa cambia con la sentenza — e perché novembre 2028 è decisivo
Il 13 marzo 2025, la Corte Costituzionale ha convalidato il Decreto-legge 3/2023 della Catalogna, che consente ai comuni con forte pressione abitativa di limitare e fissare nel tempo le licenze HUT. Punti chiave ora in vigore: l’attività HUT richiede una licenza urbanistica limitata a cinque anni (rinnovabile solo se la pianificazione lo consente); possono essere fissati tetti massimi di fino a 10 HUT ogni 100 abitanti; e i comuni possono rifiutare il rinnovo dopo la transizione. Barcellona utilizzerà questo quadro per lasciare scadere le licenze attuali a novembre 2028, reindirizzando l’offerta all’uso residenziale. Inoltre, la Catalogna definisce un HUT come un alloggio concesso interamente a terzi per soggiorni di 31 giorni o meno. Questa soglia dei 31 giorni è ora il punto di conformità centrale, che spinge l’ex offerta di breve durata verso formati medio-termine (31–180 giorni) e lungo termine.
Prezzi: affitti, stanze e tariffe alberghiere danno il ritmo
Gli affitti restano i più alti in Spagna. Primavera 2025: Barcellona si attesta intorno a 23,5–23,9 €/m²/mese (Idealista, dati comunali), in aumento a due cifre su base annua. A questi livelli, un appartamento di 70 m² implica ≈1.650 €/mese, mentre 80 m² ≈1.900 €/mese — uno sfondo che spiega la spinta ad aumentare l’offerta abitativa. La pressione è maggiore nel segmento d’ingresso: a settembre 2025, il costo medio di una stanza ha raggiunto ≈570 €/mese, con i quartieri centrali spesso a 800–1.000 €. Questa domanda sostiene strategie di medio termine, stanza per stanza e coliving compatibili con la regola dei 31 giorni. Anche gli hotel stanno vivendo un boom, rafforzando i casi di conversione in aparthotel o appartamenti con servizi, dove la zonizzazione lo permette. In marzo 2025, l’ADR di Barcellona ha toccato 197 €, con un picco di 436 € nella notte del MWC — il marzo più alto di sempre. I dati del primo semestre 2025 mostrano un ADR vicino a 195 € con occupazioni stabili.
Il pivot degli investitori: tre strategie al posto degli HUT
1) Affitti a lungo termine (3–5 anni AST)
Con rendimenti lordi residenziali a Barcellona di circa ≈6,5–6,7 % prima dei costi (Q2 2025), il buy-to-let funziona a prezzi di ingresso corretti e con vacanza bassa. A livello nazionale, il Q2 2025 mostra rendimenti lordi di ≈7,2 %; nelle grandi città sono più bassi, con Madrid ≈5,4 % — vicino ai rendimenti sovrani, quindi la gestione di capex, tasse e finanziamenti deve essere accurata.
2) Soggiorni arredati di medio termine (31+ giorni)
Gli ex operatori di affitti settimanali si stanno spostando verso locazioni da 31 a 180 giorni, popolari tra studenti, lavoratori a progetto e nomadi digitali. Se gestiti professionalmente, i canoni effettivi possono superare quelli dei contratti classici di 3–5 anni restando conformi alla soglia dei 31 giorni. Barcellona regola separatamente l’alquiler de temporada, perciò occorre particolare attenzione alla conformità.
3) Aparthotel e appartamenti con servizi (ospitalità autorizzata)
Il capitale istituzionale punta già su hotel e flex-living. Gli investimenti alberghieri hanno guidato i volumi immobiliari spagnoli nel 1° semestre 2025 (≈1,77 mld €), e i consulenti indicano il segmento “living” (build-to-rent, PBSA, coliving, senior housing, appartamenti con servizi) come prioritario. Dove gli edifici possono essere riclassificati come aparthotel, gli operatori evitano la scadenza degli HUT e cavalcano il ciclo ADR e RevPAR di Barcellona.
Voci dal campo: municipio, proprietari e piattaforme
Municipio
Dopo la sentenza, Collboni ha presentato la misura come una vittoria abitativa: «magnífica noticia para el derecho a la vivienda». La città sostiene che il ritorno di 10.000+ unità equivalga a «dieci anni di produzione abitativa di mercato libero», e ribadisce che le licenze non saranno rinnovate a novembre 2028.
Proprietari
L’associazione APARTUR definisce la misura sproporzionata e annuncia ricorsi a livello UE tramite la direttiva servizi Bolkestein. Ha evocato richieste di risarcimento per miliardi di euro e avverte del rischio che l’offerta illegale colmi il vuoto. «La UE tumbará la normativa», ha dichiarato la DG Marian Muro.
Piattaforme
Barcellona ha rinnovato la pressione su Airbnb per 300–400 inserzioni non autorizzate al mese, minacciando azioni amministrative, civili e penali per annunci senza ID validi — controlli che si intensificheranno fino alla scadenza del 2028.
Quadro nazionale
Dal 1° luglio 2025, la Spagna ha introdotto un registro nazionale degli affitti turistici con ID unificati — un ulteriore strumento per limitare l’offerta illegale mentre Barcellona si avvicina alla scadenza.
Quante licenze — e quando terminano?
La città parla spesso di «≈10.000» HUT legali, sebbene i primi conteggi mostrassero 10.101 licenze; i dati ufficiali hanno oscillato tra 9.800 e 10.300 a seconda dell’applicazione. Tutte le licenze attuali terminano a novembre 2028, e non verranno emesse nuove licenze HUT. Dal 2029, Barcellona non prevede più appartamenti turistici “come li conosciamo”.
Implicazioni pratiche per proprietari e investitori
- Valutare sul residenziale, non sul premio HUT. Gli immobili sopravvalutati grazie a una licenza HUT saranno ricalibrati come abitazioni standard. Occorre basarsi su comparabili long o mid-term, non sulle tariffe giornaliere storiche.
- Adeguare finiture e conformità. I contratti medio-termine riducono il turnover rispetto ai soggiorni brevi, ma richiedono finiture durevoli e arredi pronti all’uso; bisogna prevedere capex per difendere canoni e occupazione.
- Verificare presto la zonizzazione per aparthotel. Le conversioni riclassificate in ospitalità possono raggiungere ADR >195 € e catturare la domanda MICE (ad esempio, MWC), ma rischi autorizzativi e capex restano elevati. La fattibilità dipende dalla pianificazione di distretto e dal PEUAT alberghiero.
- Monitorare il rischio legale e pianificare la scadenza. La sentenza rende credibile l’orizzonte 2028. I ricorsi UE potrebbero durare a lungo, ma Barcellona può procedere secondo la normativa attuale, mentre il registro nazionale e i controlli locali riducono i canali illegali.
Conclusione
Con il sostegno della Corte, l’abolizione delle licenze turistiche a novembre 2028 è ormai un dato di fatto. Le alternative redditizie sono affitti a lungo termine, locazioni arredate oltre i 31 giorni e — dove possibile — aparthotel o appartamenti con servizi autorizzati che beneficiano del ciclo alberghiero barcellonese. Ci si aspetta una rivalutazione degli ex-HUT, standard più elevati negli affitti medio-termine e capitali selettivi diretti verso formati legati all’hotellerie, mentre la città ricostruisce l’offerta residenziale e mantiene il turismo entro canali regolamentati.
