Nel 2025, i fondi immobiliari scambiati in borsa (ETF) restano uno dei modi più pratici per accedere al mercato immobiliare senza acquistare beni fisici. Il calo dei tassi d’interesse, i flussi di reddito stabili e la disponibilità di fondi UCITS a basso costo in euro consentono sia agli investitori privati che istituzionali di entrare nel settore con importi relativamente modesti. Con prezzi per gli ETF più popolari a partire da 28,9–31 € per quota, l’esposizione al mercato immobiliare è diventata più accessibile che mai.
I tassi d’interesse creano uno scenario favorevole
La Banca Centrale Europea ha ridotto il tasso sui depositi al 2 % nel giugno 2025, dal 2,25 %. Questa misura ha abbassato i costi di rifinanziamento per le società immobiliari e contribuito a ridurre lo sconto tra immobili quotati e immobili privati. Tassi più bassi hanno inoltre incoraggiato gli investitori a tornare nei settori che distribuiscono dividendi, con l’immobiliare visto come una fonte di reddito stabile in un mercato volatile.
Gli ETF europei al centro dell’attenzione degli investitori
Gli ETF immobiliari denominati in euro più scambiati continuano ad attirare flussi grazie ai costi contenuti e ai prezzi accessibili.
- SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate UCITS ETF (ZPRP):
Scambia intorno a 28,9 € per quota a settembre 2025, con un massimo a 52 settimane di 31,03 €. Il fondo presenta un total expense ratio (TER) dello 0,30 % e si concentra su grandi proprietari europei come Vonovia e Unibail-Rodamco-Westfield. - iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP):
TER dello 0,40 %. Al 9 settembre 2025, il suo NAV è di 30,52 €, con quotazioni su Euronext tra 30,52 e 30,57 €. Alla Borsa di Londra scambia intorno a 2.628 GBX (≈26,3 £). Il fondo replica società immobiliari quotate in tutta Europa ed è molto apprezzato dai risparmiatori in euro che cercano redditi da dividendi regolari.
Questi livelli di prezzo rendono entrambi i fondi adatti a piani di investimento mensili, soprattutto per chi preferisce accumulare in euro.
Oltre l’Europa: opzioni globali
Per gli investitori alla ricerca di diversificazione, gli ETF globali offrono accesso a società immobiliari in più regioni.
- SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO):
Un’opzione globale ampia con un TER dello 0,50 %. Offre esposizione a società immobiliari quotate nei mercati sviluppati ed emergenti. La liquidità è elevata, anche se i costi sono superiori rispetto agli equivalenti UCITS europei. - Vanguard Real Estate ETF (VNQ):
Il più grande ETF immobiliare quotato negli Stati Uniti con oltre 60 miliardi $ di asset in gestione. Il suo TER è solo dello 0,13 %, rendendolo uno dei modi più economici per accedere al mercato immobiliare statunitense. VNQ investe principalmente in REIT azionari nei segmenti uffici, residenziale, retail e logistica.
Prospettive di mercato
Gli analisti prevedono una moderata espansione degli utili per le società immobiliari quotate, con i rendimenti da dividendi che restano un punto di forte attrattiva. I volumi delle transazioni negli immobili commerciali europei mostrano segnali di cautela, ma l’interesse per gli asset residenziali e logistici rimane solido. Questo è in linea con l’allocazione settoriale di ETF come ZPRP e IPRP, che continuano a privilegiare immobili generativi di reddito rispetto a sviluppi più rischiosi. A livello globale, fondi come RWO e VNQ ampliano la diversificazione catturando la ripresa dei mercati immobiliari negli Stati Uniti e nella regione Asia-Pacifico.
Conclusione: l’immobiliare per tutti
Gli ETF immobiliari nel 2025 non sono più un prodotto di nicchia. Con opzioni a basso costo verificate, profili di dividendo stabili e punti d’ingresso a partire da 28,9–31 € per quota, permettono agli investitori di cogliere i benefici di reddito e diversificazione a lungo termine dei mercati immobiliari.
Per i risparmiatori in euro, fondi come ZPRP e IPRP offrono un’esposizione accessibile ai principali proprietari immobiliari quotati in Europa. Per chi cerca una portata globale, ETF come RWO e VNQ garantiscono diversificazione, anche se le loro strutture di costi differiscono notevolmente — 0,50 % contro 0,13 %.
In un anno caratterizzato da tassi d’interesse più bassi e domanda selettiva, gli ETF si distinguono come il modo più semplice e trasparente per partecipare al mercato immobiliare — portando i mattoni con un clic alla portata di ogni investitore.
