Zillow ha rimosso silenziosamente i punteggi di rischio climatico da oltre un milione di annunci immobiliari negli Stati Uniti, facendo un passo indietro rispetto a uno dei tentativi più visibili di portare l’esposizione climatica direttamente davanti agli occhi degli acquirenti nel momento del confronto dei prezzi. La decisione arriva dopo la crescente resistenza dei servizi di annunci immobiliari e degli agenti, che sostengono che gli attuali modelli climatici a livello della singola abitazione restano troppo incerti per essere mostrati come punteggi definitivi accanto ai prezzi richiesti.
Per gli acquirenti che si muovono in un mercato in cui la tipica casa esistente viene ora venduta a circa 415.000 dollari (≈385.000 euro) e in cui l’accessibilità ai mutui è già fortemente sotto pressione, la rimozione delle etichette di rischio visibili sulle pagine cambia il modo in cui l’esposizione climatica può essere facilmente integrata nelle decisioni di acquisto. I dati continuano a esistere. Ciò che è cambiato è la loro visibilità.
Da avviso in primo piano a un clic in più
Zillow ha introdotto i punteggi di rischio climatico a livello nazionale nel 2024 utilizzando i dati della First Street Foundation, un’organizzazione non profit di analisi climatica. Ogni proprietà riceveva valutazioni numeriche per il rischio di alluvioni, incendi boschivi, caldo estremo, vento e qualità dell’aria su un orizzonte di 30 anni. I punteggi erano mostrati in modo ben visibile sulle pagine degli annunci accanto al prezzo, alle imposte e alle stime del mutuo.
Alla fine del 2025, quei numeri sono scomparsi. La sezione climatica degli annunci ora contiene solo una nota esplicativa e un link esterno che indirizza al sito di First Street, dove gli stessi punteggi restano disponibili gratuitamente. Le informazioni sulle zone alluvionali della FEMA e il livello cartografico del rischio climatico di Zillow sono ancora accessibili sulla piattaforma, ma l’impatto visivo immediato è stato attenuato.
Zillow afferma che il cambiamento riflette le differenze nelle regole dei servizi di annunci nel paese piuttosto che un ripensamento sulla trasparenza climatica. Tuttavia, all’interno del settore, i tempi e la portata della rimozione evidenziano quanto la visualizzazione pubblica del rischio climatico sia diventata controversa.
Perché i servizi di annunci hanno reagito
L’opposizione più forte è arrivata dal Regional Multiple Listing Service della California, uno dei più grandi del paese. La sua dirigenza ha messo in discussione la realisticità di alcune probabilità di alluvione a livello di quartiere, indicando aree che non avevano subito inondazioni per decenni ma che erano segnalate come a rischio estremamente elevato nel breve termine.
Anche gli agenti hanno espresso le stesse preoccupazioni. Nella pratica, le etichette di alto rischio stavano già influenzando il comportamento degli acquirenti. Alcuni hanno riferito di visite annullate dopo che i clienti avevano notato punteggi severi per alluvioni o incendi, mentre i proprietari lamentavano l’assenza di una procedura chiara di ricorso per contestare valutazioni ritenute inesatte. Nei mercati costieri ad alto prezzo, dove i costi assicurativi gravano già sull’accessibilità, i punteggi climatici sono diventati un punto di frizione.
Per i broker, la preoccupazione non era teorica. Un badge rosso di “rischio severo” applicato a un annuncio da sette cifre può rimodellare istantaneamente la percezione degli acquirenti, indipendentemente dal fatto che quel rischio possa materializzarsi solo tra decenni o dipendere da molteplici ipotesi incerte.
Il rischio climatico non è più astratto nell’economia abitativa
Il dibattito si sviluppa sullo sfondo di un’intensificazione dell’esposizione finanziaria ai pericoli climatici. In tutti gli Stati Uniti, il prezzo mediano delle case esistenti ha superato i 415.000 dollari, mentre i valori medi delle abitazioni monitorati da Zillow si attestano intorno ai 360.000 dollari (≈335.000 euro). La crescita ha rallentato, ma i prezzi restano storicamente elevati.
Le assicurazioni, invece, si muovono nella direzione opposta. Nelle regioni più esposte al clima, i proprietari pagano ora in media premi superiori di oltre l’80 per cento rispetto a quelli delle aree a rischio più basso. In mercati come Miami e New Orleans, premi annuali da 8.000 a oltre 20.000 dollari non sono più eccezionali. Su una casa da 600.000 dollari (≈555.000 euro), ciò può tradursi in un costo assicurativo che assorbe ogni anno tra il tre e il quattro per cento del valore dell’immobile.
A livello nazionale, oltre un quarto di tutte le abitazioni in valore è ora esposto ad almeno un grave rischio climatico considerando insieme alluvioni, incendi e vento. In termini monetari, ciò rappresenta migliaia di miliardi di dollari di patrimonio residenziale il cui profilo di rischio a lungo termine è ancora in fase di riprezzamento.
In questo contesto, un punteggio di rischio climatico non è più soltanto un indicatore accademico. Interagisce sempre più con le decisioni di credito, la disponibilità delle coperture assicurative e i bilanci di lungo periodo delle famiglie.
Quanto sono affidabili i modelli climatici a livello della singola abitazione?
La First Street Foundation sostiene che i propri modelli integrino dati storici sui disastri, topografia e proiezioni climatiche prospettiche per stimare come il rischio evolverà nei prossimi decenni. Il gruppo afferma che molte mappe ufficiali delle zone alluvionali sono in ritardo rispetto alla realtà fisica perché non incorporano pienamente il cambiamento climatico.
La ricerca accademica indipendente conferma in larga parte che i rischi di alluvione e di incendio stanno iniziando a essere capitalizzati nei prezzi delle abitazioni, spesso attraverso i costi assicurativi e le rivalutazioni successive agli eventi catastrofici. Nei quartieri soggetti ad alluvioni, gli sconti di prezzo osservati variano in genere da pochi punti percentuali a oltre il 15 per cento, a seconda della localizzazione, delle pratiche di trasparenza e della memoria recente dei disastri.
Gli scienziati avvertono tuttavia che punteggi di rischio molto granulari, attribuiti a singole proprietà, possono dare un falso senso di precisione. La composizione del suolo, le infrastrutture di drenaggio, le micro-variazioni di quota e persino interventi storici non documentati influenzano il rischio reale in modi che i modelli su scala nazionale non riescono a catturare perfettamente. Quando i proprietari incontrano punteggi che contraddicono direttamente l’esperienza vissuta, la fiducia nel sistema complessivo può erodersi rapidamente.
Questa tensione è al centro del dilemma di Zillow: il rischio climatico è reale, in aumento e finanziariamente rilevante, ma gli strumenti utilizzati per misurarlo casa per casa restano probabilistici e non definitivi.
Come stanno reagendo le altre piattaforme
Zillow non è l’unica a ricalibrare il proprio approccio. Redfin continua a mostrare le stime di rischio climatico, ma ora consente ai venditori di richiedere la rimozione di punteggi che ritengono inaccurati. Realtor.com sta riesaminando il modo in cui presenta i dati climatici, in particolare nelle regioni dove i servizi di annunci hanno sollevato obiezioni.
Nel frattempo, gli organismi di standardizzazione e le autorità di regolamentazione si stanno muovendo verso una divulgazione più formalizzata del rischio climatico nella due diligence immobiliare. Nuovi quadri di valutazione della resilienza delle proprietà mirano a integrare i pericoli climatici fisici accanto alle ispezioni tradizionali, ai controlli ambientali e alle verifiche strutturali. Anche banche e assicurazioni stanno affinando i propri modelli prospettici di rischio sotto la pressione normativa.
La direzione è chiara: il rischio climatico sta diventando progressivamente parte integrante della finanza abitativa. La questione irrisolta è quanto direttamente debba essere presentato ai consumatori nel primo punto di contatto con l’immobile.
Cosa significa il cambiamento per gli acquirenti
Per gli acquirenti, la riprogettazione di Zillow introduce soprattutto un maggiore attrito piuttosto che una vera perdita di accesso alle informazioni. I dati sono ancora presenti, ma ora richiedono un’azione consapevole per essere consultati. In pratica, ciò sposta una maggiore responsabilità sulle famiglie, che devono indagare sull’esposizione a alluvioni, incendi e caldo già nelle prime fasi del processo di acquisto invece di affidarsi a un avviso della piattaforma.
Nelle regioni ad alto rischio, non farlo può risultare costoso. Su una tipica casa da 400.000 dollari (≈370.000 euro), la differenza tra un profilo assicurativo a basso rischio e uno ad alto rischio può arrivare a centinaia di migliaia di dollari nell’arco di un mutuo standard trentennale, una volta sommati premi, franchigie e potenziali perdite non assicurate.
Per i primi acquirenti che già faticano a rientrare nei requisiti per un finanziamento, questi costi futuri nascosti possono trasformare rapidamente una casa apparentemente accessibile in un peso finanziario di lungo periodo.
Implicazioni per i venditori e per la formazione dei prezzi
Per i venditori, la scomparsa dei badge di rischio climatico più evidenti può alleviare la pressione sul marketing nel breve periodo, in particolare nelle aree costiere esposte e nelle zone soggette agli incendi. Tuttavia, non cambia l’economia di fondo. Assicuratori, finanziatori e investitori istituzionali prezzano sempre più il rischio climatico, che compaia o meno su una pagina di annuncio destinata ai consumatori.
Stanno già emergendo segnali secondo cui la crescita dei prezzi in alcuni mercati ad alto rischio è in ritardo rispetto alle regioni interne più sicure, man mano che i premi aumentano e la prudenza degli acquirenti cresce. Nel tempo, anche in assenza di punteggi espliciti su Zillow, l’esposizione climatica è destinata a restare un freno silenzioso per le valutazioni nelle zone più vulnerabili.
Il significato più ampio per la trasparenza del mercato immobiliare
La decisione di Zillow racchiude una lotta più ampia del settore su come bilanciare la trasparenza con l’incertezza dei modelli. Ai consumatori viene giustamente detto che il cambiamento climatico rimodellerà i rischi e i costi dell’abitare. Allo stesso tempo, gli strumenti progettati per esprimere tale rischio a livello della singola abitazione stanno ancora evolvendo e restano imperfetti.
Rimuovere i punteggi dalla visualizzazione principale non fa scomparire il rischio. Semplicemente lo sposta dal segnale visivo immediato allo sfondo della due diligence, della sottoscrizione assicurativa e delle future correzioni dei prezzi.
Ciò che verrà dopo difficilmente sarà un ritorno al silenzio climatico. Il mercato immobiliare sembra piuttosto entrare in una fase più contesa della divulgazione del rischio climatico, nella quale standard, meccanismi di ricorso e formati di presentazione verranno perfezionati sotto la pressione di tutte le parti. La silenziosa riprogettazione di Zillow non segna la fine dei dati climatici negli annunci immobiliari, ma un ricalibraggio all’inizio di un dibattito molto più lungo.
