Il mercato immobiliare scozzese sta entrando in una nuova fase turbolenta, mentre proprietari e leader del settore avvertono che l’elevata tassazione e le nuove norme sul controllo degli affitti potrebbero provocare un esodo di investimenti, rimodellare il mercato delle locazioni e aggravare la carenza abitativa del paese. Al centro del dibattito c’è un crescente malcontento nei confronti della politica fiscale del governo — un quadro normativo che, secondo i critici, sta estromettendo i piccoli proprietari dal mercato e scoraggiando l’afflusso di capitali proprio in un momento cruciale.
I tetti agli affitti aumentano l’ansia degli investitori
Questo autunno, il Parlamento scozzese ha approvato l’Housing (Scotland) Bill, un ampio pacchetto di riforme pensato per rafforzare le tutele degli inquilini e stabilizzare i canoni di locazione. In base alla nuova legge, il governo potrà designare specifiche aree di controllo degli affitti, dove gli aumenti saranno limitati a inflazione più 1 punto percentuale, con un massimo di 6 % all’anno. La misura si applicherà sia agli aumenti durante i contratti sia a quelli tra un contratto e l’altro, ma solo all’interno delle zone designate.
La decisione di istituire un’area di controllo degli affitti spetterà al governo scozzese, sulla base delle raccomandazioni delle autorità locali. Le proposte dovranno essere supportate da prove — tra cui una crescita degli affitti costantemente superiore alla media nazionale, problemi di accessibilità abitativa e una documentata carenza di abitazioni disponibili. L’obiettivo, secondo i ministri, è intervenire nei mercati più surriscaldati, lasciando agli altri una maggiore flessibilità. I nuovi poteri entreranno in vigore nel 2026, dopo l’approvazione della legge e dei successivi provvedimenti attuativi.
Alcuni tipi di alloggi rimarranno esenti dalle misure di controllo, tra cui le residenze per studenti costruite appositamente, i programmi a canone intermedio e i grandi progetti build-to-rent. Queste eccezioni sono pensate per incoraggiare gli investimenti istituzionali — ma accentuano anche la divisione tra i grandi proprietari aziendali e i piccoli locatori privati.
La politica fiscale alimenta la frustrazione del mercato
Per molti proprietari, tuttavia, la regolamentazione degli affitti è solo una parte del problema. La politica fiscale — in particolare i costi associati all’acquisto di immobili a reddito — è sempre più vista come la principale barriera all’ingresso nel mercato.
Il Supplemento per le abitazioni aggiuntive (ADS), un’imposta aggiuntiva sulle seconde case e sugli acquisti a fini locativi, è stato aumentato all’8 % nel dicembre 2024. Si applica a quasi tutti gli acquisti di immobili per investimento e, secondo l’associazione di categoria Propertymark, aggiunge un costo iniziale considerevole che scoraggia molti proprietari dall’espandere i propri portafogli.
A questa si aggiunge la Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), l’equivalente scozzese dell’imposta di registro. Le aliquote residenziali sono progressive, variando da 0 % per immobili fino a 145.000 £ (circa 166.700 €) a 12 % per acquisti superiori a 750.000 £ (circa 860.000 €). Mentre i primi acquirenti godono di alcune agevolazioni — non pagano la LBTT su acquisti fino a 175.000 £ (circa 201.100 €) — gli investitori non ne beneficiano.
Il costo reale di un immobile da investimento
L’effetto combinato di ADS e LBTT può aumentare drasticamente i costi di acquisizione — e, in molti casi, annullare l’attrattiva dei rendimenti locativi.
Prendiamo come esempio un immobile da 200.000 £ (230.000 €). Solo l’ADS all’8 % aggiunge 16.000 £ (18.400 €) al prezzo d’acquisto. La LBTT aggiunge altri 1.100 £ (1.265 €). La tassa iniziale totale raggiunge 17.100 £ (19.665 €) — quasi il 10 % del valore dell’immobile.
Per un immobile da 400.000 £ (460.000 €), l’onere diventa ancora più pesante: 32.000 £ (36.800 €) di ADS e 13.350 £ (15.350 €) di LBTT, per un totale di 45.350 £ (52.150 €). Per i piccoli investitori che dipendono dal finanziamento ipotecario, questi costi rappresentano spesso un ostacolo insormontabile.
“La tassazione aggiuntiva e la prospettiva di aree a controllo degli affitti in Scozia continuano a rappresentare un enorme deterrente per i proprietari,” ha dichiarato Timothy Douglas, responsabile delle politiche e delle campagne di Propertymark. “Invitiamo i ministri a rivedere tutte le imposte che scoraggiano i potenziali investitori.”
Il mercato degli affitti resta sotto pressione
Nonostante gli sforzi del governo per rallentare la crescita degli affitti, il mercato scozzese rimane teso. Secondo Citylets, gli affitti medi privati sono aumentati del 3,6 % su base annua nel secondo trimestre del 2025, segnalando una domanda persistente e un’offerta insufficiente. A Edimburgo, l’affitto medio mensile ha raggiunto 1.525 £ (1.750 €) a metà 2025, mentre a Glasgow si attesta intorno a 1.280 £ (1.470 €) — entrambi vicini ai massimi storici.
Gli analisti del settore sostengono che gli elevati costi iniziali — in particolare il supplemento ADS — siano una delle principali ragioni per cui molti piccoli proprietari stanno abbandonando il mercato. Di fronte a pesanti oneri fiscali iniziali, vendono i loro portafogli o reindirizzano i capitali verso l’Inghilterra, dove i costi di acquisizione rimangono inferiori. A sud del confine, ad esempio, il supplemento equivalente dell’imposta di registro è stato aumentato al 5 % nel 2024 — ancora significativamente inferiore all’8 % scozzese.
I rischi di un mercato a due velocità
I critici avvertono che l’attuale combinazione di politiche potrebbe creare un mercato delle locazioni frammentato. Da un lato, gli investitori istituzionali continueranno a finanziare progetti su larga scala — sostenuti da esenzioni mirate e incentivi. Dall’altro, i piccoli e medi proprietari, che forniscono gran parte delle abitazioni nelle aree suburbane e rurali, potrebbero ritirarsi completamente.
Un tale scenario potrebbe ridurre l’offerta proprio nelle regioni dove la domanda di alloggi a prezzi accessibili è più forte. Gli analisti avvertono che lo squilibrio risultante potrebbe alimentare ulteriori aumenti degli affitti nel medio termine e rendere ancora più difficile per i giovani inquilini e le famiglie a basso reddito trovare un alloggio adeguato.
Appello a una riforma fiscale completa
Propertymark e altre associazioni di categoria chiedono al governo di condurre una revisione completa del sistema fiscale immobiliare scozzese. Le loro raccomandazioni includono la riduzione dell’ADS, l’introduzione di agevolazioni per i piccoli proprietari o l’allineamento della LBTT agli obiettivi più ampi di offerta abitativa.
L’obiettivo finale, sostengono, è trovare un equilibrio sostenibile tra protezione degli inquilini e incentivi agli investimenti. Senza questo equilibrio, la Scozia rischia una prolungata carenza di abitazioni in affitto — minando gli stessi obiettivi di accessibilità del governo e scoraggiando i capitali privati tanto necessari.
Prospettiva finale
Il settore delle locazioni scozzese si trova ora a un punto di svolta cruciale. Con l’entrata in vigore dei controlli sugli affitti in alcune aree, l’ADS all’8 % invariato e la LBTT ancora tra le più alte del Regno Unito, il costo totale per acquistare un immobile da investimento rimane 2,5–3,5 punti percentuali più alto rispetto all’Inghilterra. A meno che i legislatori non intervengano per ridurre queste barriere, molti proprietari privati probabilmente usciranno dal mercato — riducendo ulteriormente l’offerta e mantenendo alta la pressione sugli affitti per molti anni a venire.
