La Germania sta intensificando gli sforzi per rilanciare il suo settore residenziale in difficoltà riducendo i tassi d’interesse sovvenzionati di due programmi principali di prestiti per nuove costruzioni — Klimafreundlicher Neubau (KFN) e Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN). Le nuove condizioni, in vigore dal 23 settembre 2025, sono accompagnate da criteri di ammissibilità più ampi introdotti all’inizio del mese per consentire a un maggior numero di progetti di beneficiare del sostegno federale.
Prestiti Più Convenienti e Maggiore Accesso
In base alle nuove condizioni, la banca pubblica di sviluppo KfW ha migliorato significativamente le condizioni di finanziamento per la costruzione ecocompatibile. Secondo il ministero dell’Edilizia abitativa e i rapporti del settore, i tassi d’interesse previsti dal programma KFN (programmi 297/298 per edifici residenziali e 299 per edifici non residenziali) sono stati ridotti di 0,6 punti percentuali a circa il 2,3 %, mentre i prestiti KNN (programma 296 per edifici residenziali e 596 per edifici non residenziali) partono ora da 0,8 %, rispetto a circa 2,2 % in precedenza. Questi tassi sono ben al di sotto dei livelli attuali dei mutui commerciali, offrendo un notevole vantaggio sia agli acquirenti sia agli sviluppatori.
Il governo ha inoltre ampliato l’accesso al programma KNN. Dal 1° settembre 2025, le cucine e le aree cucina open space sono considerate superfici abitabili secondo i criteri di ammissibilità e il limite di costo di costruzione di riferimento è stato aumentato del 18 %. Ciò significa che più progetti — in particolare quelli destinati all’edilizia a basso costo — possono ora beneficiare del sostegno. Le modifiche si applicano anche retroattivamente ai progetti già approvati ma non ancora completati nella documentazione.
Condizioni di Prestito e Impatto Finanziario
Entrambi i programmi sono progettati per sostenere progetti abitativi sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico. Con il programma KNN (296), i mutuatari possono ottenere prestiti fino a 100.000 € per unità abitativa con termini di rimborso fino a 35 anni e periodi a tasso fisso di 10 anni. Il programma KFN continua a finanziare nuove costruzioni residenziali e non residenziali, nonché le prime acquisizioni che rispettano i rigorosi standard energetici tedeschi.
Per gli sviluppatori, i nuovi tassi possono fare la differenza nella fattibilità di un progetto. Ad esempio, un prestito di 250.000 € al 2,3 % invece del 3,5 % riduce i costi annuali degli interessi di circa 3.000 €, migliorando il tasso di rendimento interno e aumentando le probabilità che i progetti ritardati possano essere realizzati.
Strategia del Governo e Reazioni del Settore
La ministra dell’Edilizia abitativa Verena Hubertz (SPD) ha dichiarato che le nuove condizioni fanno parte di una strategia più ampia per rilanciare l’attività edilizia e colmare il divario abitativo della Germania.
“Stiamo aumentando ancora una volta la leva principale dei sussidi sugli interessi”, — Verena Hubertz, ministra federale dell’Edilizia abitativa
Le associazioni di categoria hanno accolto con favore la misura, ma hanno chiesto misure più prevedibili e durature per sostenere sviluppatori e investitori.
“Ogni iniziativa di crescita è un passo nella giusta direzione — ma le riduzioni devono essere garantite nel lungo periodo”, — Felix Pakleppa, CEO, Associazione Centrale dell’Industria Edilizia Tedesca (ZDB)
Secondo gli analisti, la combinazione di prestiti più economici e criteri di ammissibilità ampliati sbloccherà molti progetti abitativi rimasti fermi, soprattutto nei segmenti di fascia bassa e accessibili. Inoltre, il riconoscimento delle cucine come superficie abitabile e l’aumento dei limiti di costo riflettono le realtà attuali della progettazione abitativa e dei costi di costruzione.
Prospettive di Mercato
Il settore delle costruzioni residenziali in Germania ha affrontato venti contrari significativi a causa dell’aumento dei tassi d’interesse, dei costi dei materiali più elevati e dell’incertezza economica. Le migliori condizioni dei prestiti KfW potrebbero invertire questa tendenza riducendo i costi di finanziamento, incoraggiando nuovi progetti e rendendo le case a basso consumo energetico più accessibili.
Si prevede che gli sviluppatori reagiranno rapidamente, con molti progetti precedentemente considerati non redditizi che ora diventano realizzabili. Tuttavia, gli esperti avvertono che sarà necessario un sostegno continuativo per raggiungere l’obiettivo del governo di 400.000 nuove abitazioni all’anno, un traguardo ancora lontano.
Per ora, la combinazione di tassi d’interesse più bassi, criteri di ammissibilità ampliati e maggiore flessibilità dei costi rappresenta uno dei più forti impulsi politici per il mercato tedesco delle nuove costruzioni mentre entra nell’ultimo trimestre del 2025.
