Il mercato immobiliare di lusso in Europa rimane uno specchio dei flussi di ricchezza globale. Nel 2025 la domanda internazionale sta cambiando, con nuovi capitali che entrano nei centri tradizionali e nelle località turistiche. Gli americani, sostenuti da un dollaro forte, stanno ridefinendo Londra e Parigi. Il capitale latinoamericano si concentra sempre più a Madrid, mentre brasiliani e americani sono molto presenti a Lisbona. I nordeuropei continuano a trainare la domanda nelle località mediterranee, da Marbella alla Costa Azzurra. Dopo un periodo di correzione, i prezzi prime si stanno stabilizzando, con alcune città già tornate alla crescita mentre la competizione per un’offerta limitata si intensifica.
Londra: acquirenti americani da record
Londra rimane il mercato immobiliare di lusso più internazionale d’Europa. Secondo Savills, i valori del prime central London sono scesi di circa il 2–3% su base annua all’inizio del 2025, restando comunque oltre il 20% al di sotto del picco del 2014. Per gli acquirenti americani, la forza del dollaro ha creato un’opportunità storica: nel 2024 hanno rappresentato circa il 25% delle transazioni prime straniere, un record assoluto, e restano il gruppo leader nel 2025. Gli acquirenti cinesi stanno riemergendo nei nuovi sviluppi, mentre gli italiani continuano a preferire Mayfair e Belgravia. Nonostante le tasse più alte, le scuole di eccellenza, la finanza e la cultura di Londra ne rafforzano l’attrattiva.
Parigi: ritorna la stabilità nel Triangolo d’oro
Dopo due anni volatili, i valori prime a Parigi si sono stabilizzati. Nel Triangolo d’oro, gli appartamenti esclusivi si collocano tipicamente tra i 25.000 e i 30.000 € al metro quadro, con i trophy assets che raggiungono valori ancora più elevati. La domanda internazionale sostiene i prezzi, con il ritorno degli americani per appartamenti da 4–6 milioni €. Anche italiani e scandinavi sono presenti, attratti dal prestigio parigino e dalla scarsità del patrimonio haussmanniano. L’offerta limitata continua a sostenere i valori nonostante il rallentamento economico generale.
Madrid: capitale latinoamericana consolidata
Madrid è diventata il principale polo europeo della ricchezza latinoamericana. Gli acquirenti provenienti da Messico e Colombia, insieme agli americani, si concentrano su Salamanca, Jerónimos e Chamberí. Nel 2024 gli acquisti internazionali nella regione di Madrid sono aumentati del 15% fino a 10.587 transazioni, secondo i dati ufficiali, rafforzando le previsioni di crescita solida per il 2025. Per molte famiglie latinoamericane Madrid rappresenta sia un rifugio sicuro sia un ponte commerciale verso l’Europa.
Barcellona: domanda lifestyle sotto restrizioni
La domanda prime a Barcellona è guidata dallo stile di vita, con la maggior parte degli acquirenti stranieri provenienti da Francia, Regno Unito e Belgio. I prezzi medi in città sono di circa 4.900 € al metro quadro, mentre indirizzi prime come Eixample e Pedralbes raggiungono i 7.200 € al metro quadro. Anche con la decisione della città di eliminare gradualmente gli appartamenti turistici entro il 2028, confermata dalla Corte Costituzionale spagnola nel 2025, la domanda internazionale per abitazioni di qualità rimane resiliente.
Lisbona: brasiliani e americani in testa
Lisbona continua ad attrarre forte interesse internazionale, con brasiliani e americani tra i gruppi più attivi, specialmente nel corridoio Lisbona–Cascais. Acquistano palazzi restaurati a Chiado e attici sull’Avenida da Liberdade, consolidando il ruolo di Lisbona come estensione culturale del Brasile e hub transatlantico. Secondo Savills, i prezzi del lusso sono aumentati del 2,4% nella prima metà del 2025, con ulteriori crescite previste per il 2026. Anche gli acquirenti francesi sono presenti, mentre i cambiamenti al Golden Visa hanno avuto scarso impatto sulla domanda top-end.
Milano: dinamico centro di finanza e moda
Milano è tra i mercati prime più dinamici d’Europa. Nel Quadrilatero della Moda, a Brera e Porta Nuova, i valori prime superano i 15.000 € al metro quadro, con l’offerta limitata che alimenta la competizione. Sempre più visibili gli acquirenti britannici, svedesi, olandesi, americani, cinesi e mediorientali. Le previsioni indicano una crescita positiva dei prezzi prime nel 2025, trainata dalla combinazione di finanza, moda e cultura.
Costa Azzurra: trophy assets e glamour globale
La Riviera rimane il mercato costiero più prestigioso d’Europa. Cannes, Saint-Tropez e Cap Ferrat continuano ad attrarre acquirenti britannici, scandinavi e americani. A Cannes gli appartamenti si aggirano intorno ai 6.000 € al metro quadro, mentre le ville a Saint-Tropez o Cap Ferrat raggiungono spesso i 10.000–22.000 € al metro quadro. Le proprietà trophy si vendono regolarmente off-market per 10–20 milioni € o più, mantenendo la reputazione della Riviera per glamour e discrezione.
Marbella: residenze di marca e domanda nordica
Marbella si è consolidata come hub turistico di riferimento. Gli acquirenti britannici, svedesi e olandesi dominano il segmento prime, soprattutto nelle residenze di marca e nelle ville sui campi da golf della Golden Mile e di La Zagaleta. I valori medi restano inferiori a 10.000 € al metro quadro, ma gli sviluppi ultra-prime a La Zagaleta raggiungono i 15.000–16.000 € al metro quadro, a conferma della forte domanda da parte di acquirenti che cercano sia lifestyle sia rendimento locativo.
Isole Baleari: esclusività a Ibiza e Maiorca
Ibiza e Maiorca rimangono altamente esclusive, con acquirenti britannici, belgi e svizzeri tra i più attivi. Le ville fronte mare e le fincas di campagna prime raggiungono i 10.000–15.000 € al metro quadro, con immobili unici che si scambiano a valori molto più elevati. Regolamenti edilizi severi mantengono l’offerta contenuta, sostenendo i valori a lungo termine.
Destinazioni alpine e lacustri
Il Lago di Ginevra continua ad attrarre investitori francesi, britannici e mediorientali, con appartamenti prime oltre i 15.000 € al metro quadro. Il Lago di Como richiama acquirenti britannici, svizzeri e americani, con ville prime a Bellagio e Cernobbio sopra i 10.000 € al metro quadro. A Zurigo i prezzi medi vanno da 14.000 a 21.000 CHF al metro quadro, con immobili prime superiori a questa fascia. Vienna offre un lusso più accessibile rispetto a Parigi o Londra, attirando acquirenti tedeschi, ungheresi e americani. Monaco resta il mercato prime per eccellenza in Europa, con prezzi medi di rivendita intorno ai 52.000 € al metro quadro, i più alti al mondo.
Da ricordare
Il mercato immobiliare di lusso europeo nel 2025 è un mosaico di capitali globali. Gli americani stanno ridefinendo Londra e Parigi, i latinoamericani si consolidano a Madrid, brasiliani e americani sono molto visibili a Lisbona, e i nordeuropei restano forti nelle località turistiche. I prezzi sono stabili o in crescita nella maggior parte delle città, con Milano, Parigi, Barcellona e Zurigo che dovrebbero registrare ulteriori rialzi nel 2026. Per i venditori è cruciale allinearsi alla domanda in base alla nazionalità. Per gli acquirenti è essenziale confrontare i valori al metro quadro tra le città in un contesto sempre più competitivo.
