Il mercato immobiliare europeo sta entrando in una nuova fase decisiva mentre il 2025 volge al termine. Dopo anni di turbolenze segnati da picchi di inflazione, costi di finanziamento elevati e volumi di transazioni ridotti, le condizioni si stanno stabilizzando. La Banca Centrale Europea ha ridotto il tasso sui depositi quattro volte nel 2025 — a gennaio, marzo, aprile e giugno — portandolo al 2,00%. L’inflazione si sta avvicinando all’obiettivo del 2% e i prezzi delle case nell’UE sono aumentati del 5,7% su base annua nel primo trimestre 2025, il primo aumento significativo dal 2021.
La ripresa, tuttavia, è selettiva. L’Europa meridionale e centrale guidano la dinamica, con Portogallo, Romania e Bulgaria che registrano una crescita a due cifre, mentre Grecia e Spagna rimangono resilienti. Polonia e Paesi Baltici continuano a offrire rendimenti interessanti. Allo stesso tempo, la regolamentazione sta rimodellando le strategie: Lisbona ha congelato nuove licenze per affitti a breve termine, Atene ha sospeso le registrazioni nel suo centro storico fino ad almeno il 2026, Barcellona sta eliminando gradualmente gli appartamenti turistici entro il 2028 e la Spagna ha lanciato nel 2025 un nuovo sistema di indicizzazione degli affitti.
In questo contesto, sette città si distinguono per il loro potenziale di investimento. Ognuna combina vantaggi specifici in termini di rendimento, crescita o stabilità.
Tabella comparativa
| Pos. | Città | Prezzo medio €/m² (2025) | Affitto medio €/m²/mese | Rendimento lordo % | Variazione prezzi % a/a (2025) | Aspetti politici e fiscali principali |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lisbona, Portogallo | Città ~€6.400; cintura pendolare €2.800–3.500 | ~€22 | ~5% | +16,3% (T1 2025) | Stop licenze AL, escluso dal golden visa, tassa affitti 25–28% |
| 2 | Atene, Grecia | ~€2.300–2.700 (centro); >€4.000 (costa) | €10–13 | ~5% | +5–7% (S1 2025) | Stop STR nel centro storico, incentivi per riqualificazione energetica |
| 3 | Bucarest, Romania | €1.850–2.100 | ~€9/m² | 6–7% | +15% | Tassa piatta sugli affitti 10%, alta liquidità |
| 4 | Sofia, Bulgaria | €1.900–2.200 | €11–13/m² | 4,2–4,6% | +14–16% | Tassa 10%, percorso adozione euro 2026 |
| 5 | Varsavia, Polonia | ~€4.100 (≈ PLN 18–19k/m²) | €16–18/m² | 6–7% | ~6% | Espansione settore PRS, forte domanda di affitti |
| 6 | Riga, Lettonia | Standard €850–900; premium €2.200–2.600 | €8–10 | 7–8% | +5,8% | Leader nei rendimenti, stabilità normativa, potenziale di rinnovo |
| 7 | Girona, Spagna | €2.400–2.550 | €12–13 | 5,5–6% | +2–8% | Indicizzazione affitti, zone di tensione, effetto spillover da Barcellona |
Lisbona, Portogallo — Il magnete della crescita in Europa
Lisbona è emersa come la storia di crescita più forte in Europa. I prezzi in città si attestano intorno a €6.400/m², mentre le aree pendolari come Setúbal e Barreiro offrono ancora abitazioni tra €2.800–3.500/m². I quartieri prime come Chiado e Príncipe Real superano ormai €8.000/m².
Gli affitti sono saliti a circa €22/m²/mese, con monolocali in affitto a €1.100–1.300/mese e bilocali intorno a €1.600–1.800. I rendimenti restano stabili intorno al 5%, ma l’interesse degli investitori è più orientato all’apprezzamento. La domanda è alimentata da espatriati, professionisti del settore tecnologico e dall’economia digitale in crescita.
Il Portogallo ha registrato la più alta crescita dei prezzi nell’UE nel primo trimestre 2025, con un incremento del 16,3% su base annua. L’offerta limitata, i costi elevati di costruzione e una pianificazione urbanistica rigida mantengono il mercato sotto pressione.
Il quadro normativo resta restrittivo. L’immobiliare è stato escluso dal golden visa dal 2023 e le nuove licenze AL sono congelate nei quartieri centrali. Le autorità municipali continuano a prorogare i moratori sugli affitti a breve termine. Per gli investitori ciò spinge l’attenzione verso le aree pendolari e gli affitti a lungo termine.
Lisbona non è la città con i rendimenti più alti d’Europa, ma la combinazione di forte crescita del capitale, domanda resiliente e attrattiva internazionale garantisce che rimanga un magnete per gli investimenti fino al 2026.
Atene, Grecia — Turismo e diaspora alimentano la crescita
Atene sta vivendo una rinascita. Gli appartamenti nei quartieri centrali costano in media €2.300–2.700/m², mentre le zone costiere come Glyfada o Vouliagmeni superano €4.000/m². Il segmento lusso legato al mega-progetto Ellinikon è ancora più alto, attirando acquirenti della diaspora e capitali esteri.
La domanda di affitti è robusta. I canoni medi vanno da €10 a €13/m²/mese, con monolocali ben situati affittati a €700–900/mese e appartamenti familiari sopra €1.200. I rendimenti sono intorno al 5%.
I prezzi sono aumentati del 5–7% nel primo semestre 2025, riflettendo una traiettoria stabile ma sostenibile. Il mercato è sostenuto dai flussi turistici, dal ritorno della diaspora greca e dai progetti infrastrutturali.
La regolamentazione si sta inasprendo: dall’inizio del 2025 le nuove licenze di affitti a breve termine nel centro storico sono sospese, con proroga almeno fino al 2026. Allo stesso tempo la Grecia offre incentivi per riqualificazioni energetiche, in linea con le politiche climatiche UE.
Atene combina stabilità e crescita. Sebbene la regolamentazione possa frenare operazioni speculative, rafforza il mercato degli affitti a lungo termine, facendo di Atene una delle opportunità più equilibrate dell’Europa meridionale.
Bucarest, Romania — La potenza del rendimento europeo
Bucarest offre alcuni dei rendimenti più elevati dell’UE. I prezzi di vendita degli appartamenti standard variano tra €1.850–2.100/m², mentre un bilocale si affitta a €650–700/mese. Rendimenti lordi del 6–7% fanno della città uno dei mercati di cash-flow più solidi d’Europa.
I prezzi sono aumentati di circa il 15% nel 2025, spinti dall’accessibilità e dalla forte domanda urbana. I tempi di vendita nei settori più richiesti come 2, 3 e 6 sono scesi sotto i 50 giorni, segno di alta liquidità.
Il sistema fiscale è semplice, con una tassa forfettaria sugli affitti del 10%. Questa semplicità, insieme ai bassi costi d’ingresso, rende il mercato favorevole agli investitori.
I rischi includono la riduzione dell’accessibilità, con salari che crescono più lentamente dei prezzi, e il rischio di surriscaldamento se gli aumenti a due cifre persistono. Tuttavia, popolazione numerosa, domanda locativa attiva e politiche favorevoli mantengono Bucarest leader europeo dei rendimenti.
Sofia, Bulgaria — Crescita accessibile e tassazione leggera
Sofia ha proseguito il suo percorso di crescita nel 2025. I prezzi medi variano tra €1.900–2.200/m², mentre immobili prime e nuove costruzioni superano €2.500/m². Il mercato degli affitti resta attivo, con bilocali tra €700–1.200/mese, pari a rendimenti del 4,2–4,6%.
La crescita annua è del 14–16%, trainata da accessibilità, domanda interna e interesse internazionale. La domanda è forte in quartieri serviti dalla metropolitana come Lozenets, Mladost e Studentski Grad.
La tassa forfettaria sugli affitti del 10% resta un vantaggio, mentre la prospettiva di adozione dell’euro nel 2026 aumenta la stabilità a lungo termine.
Sofia non offre i rendimenti elevati di Bucarest o Riga, ma la sua combinazione di accessibilità, crescita del capitale e stabilità macroeconomica la rende interessante per investitori alla ricerca di equilibrio.
Varsavia, Polonia — Stabilità e liquidità
Varsavia è il mercato di riferimento dell’Europa centrale. Prezzi medi: circa €4.100/m² (18–19k PLN). Un monolocale si affitta a €800–1.100/mese, con rendimenti del 6–7%.
La città ha registrato una crescita dei prezzi di circa il 6% nel 2025. La domanda rimane alta, sostenuta da urbanizzazione, crescita della classe media e investimenti istituzionali. Il settore PRS si sta espandendo rapidamente, con portafogli locativi su larga scala.
I tassi di sfitto restano molto bassi e la limitata offerta spinge i canoni al rialzo. Varsavia si caratterizza meno per crescita rapida e più per profondità e liquidità, offrendo un mercato trasparente con forte domanda e prospettive solide a lungo termine.
Riga, Lettonia — Il campione del rendimento baltico
Riga si distingue come mercato del rendimento. Gli appartamenti standard in blocchi sovietici costano €850–900/m², mentre lo stock centrale premium arriva a €2.200–2.600/m². Affitti di €600–900/mese generano rendimenti lordi del 7–8%, tra i più alti dell’UE.
I prezzi sono aumentati del 5,8% nel primo trimestre 2025. Pur essendo una crescita più modesta rispetto all’Europa meridionale, la stabilità dei redditi rende Riga attraente per gli investitori orientati al cash-flow.
Il patrimonio edilizio offre un significativo potenziale di ristrutturazione. I quartieri centrali con edifici più vecchi presentano opportunità di valorizzazione, con affitti più alti e migliori valori di uscita dopo la riqualificazione.
I rischi includono pressioni demografiche e scarsa notorietà internazionale, ma i rendimenti e l’accessibilità mantengono Riga come un mercato di riferimento per redditi in Europa.
Girona, Spagna — Il mercato alternativo della Catalogna
Girona, a soli 100 km a nord di Barcellona, beneficia degli effetti regolatori. Con Barcellona che eliminerà gradualmente gli appartamenti turistici entro il 2028, la domanda si sta spostando verso città secondarie.
I prezzi medi a Girona sono tra €2.400–2.550/m², con appartamenti nel centro storico e case nelle città vicine che raggiungono valori più alti. Engel & Völkers riporta una crescita del +4,5% per gli appartamenti e del +8,4% per le case, mentre i dati ufficiali indicano circa +2%.
I canoni medi sono €12–13/m²/mese, con rendimenti intorno al 5,5–6%. La domanda è trainata da acquirenti orientati allo stile di vita, professionisti che cercano maggiore accessibilità rispetto a Barcellona e affitti legati al turismo.
Il nuovo sistema di indicizzazione degli affitti in Spagna e le designazioni di zone di tensione si applicano anche a Girona, modellando le strategie sugli affitti a lungo termine. La città unisce attrattiva di stile di vita, accessibilità e supporto normativo, consolidando la sua posizione come mercato alternativo della Catalogna.
Opinioni degli esperti
Gli analisti delle principali società descrivono il 2025 come un “anno d’annata” per investimenti selettivi. Sebbene la liquidità complessiva resti ridotta, i capitali si dirigono verso residenziale, student housing e PRS. Gli edifici ad alta efficienza energetica continuano a ottenere premi sugli affitti e gli investitori privilegiano asset conformi agli standard UE di sostenibilità.
Le prospettive restano specifiche alle città piuttosto che continentali. Il successo nel 2025 e oltre dipenderà dalla capacità di navigare la regolamentazione, individuare segmenti sotto-offerta e allinearsi alla domanda demografica e di stile di vita.
Conclusioni
- Mercati di rendimento: Bucarest e Riga
- Giocatori di crescita: Lisbona, Atene, Sofia
- Ancora di stabilità: Varsavia
- Alternativa lifestyle: Girona
L’Europa alla fine del 2025 non vive un boom generalizzato ma un mosaico di opportunità. Gli investitori capaci di adattarsi alle dinamiche locali, concentrarsi su asset resilienti alle normative e anticipare i cambiamenti della domanda saranno i meglio posizionati per ottenere successi selettivi.
