La FCA agevola la rinegoziazione: i “prigionieri del mutuo” possono passare a istituti più economici

La Financial Conduct Authority (FCA) ha introdotto una riforma significativa che potrebbe rimodellare il mercato ipotecario britannico, offrendo un atteso sollievo ai cosiddetti “prigionieri del mutuo”. Si tratta di mutuatari bloccati da anni con tassi d’interesse elevati, impossibilitati a cambiare banca nonostante i pagamenti regolari. Le nuove regole della FCA, entrate in vigore il 22 luglio 2025, aprono la strada a offerte più convenienti, con potenziali risparmi per le famiglie di migliaia di sterline all’anno.

Cosa è cambiato nelle regole

Le riforme della FCA sono contenute nella dichiarazione di politica PS25/11. In sostanza, semplificano il trasferimento del mutuo senza ostacoli regolatori inutili:

• Rinegoziazione più facile con nuovi istituti: Finora il test di sostenibilità modificato si applicava soprattutto in caso di passaggio allo stesso istituto. Ora può essere usato anche per passare a una nuova banca, a condizione che la nuova offerta sia dimostrabilmente più economica. Questo include tutti i costi, come spese di prodotto e commissioni di broker, non solo il tasso d’interesse nominale.
• Eliminazione dell’obbligo di consulenza: In precedenza, anche una semplice conversazione sul cambio di mutuo era considerata “consulenza” regolata, con ulteriore burocrazia e costi. Questa regola è stata abolita, dando ai consumatori maggiore libertà di valutare le opzioni.
• Durate più brevi senza nuova valutazione completa: I mutuatari possono ridurre la durata del mutuo senza dover rifare un rigoroso test di sostenibilità, purché non aumentino l’importo complessivo del prestito.

Queste modifiche sono facoltative: le banche non sono obbligate ad applicarle subito, ma ora hanno la flessibilità per farlo.

Perché è importante adesso

Il tempismo è cruciale. Secondo i dati di mercato, i tassi variabili standard (SVR) restano elevati, intorno al 7,4 %, mentre i nuovi mutui fissi a due o cinque anni sono disponibili tra il 4,5 % e il 5 %. Questo divario è il più ampio da anni, dopo il taglio del tasso di riferimento della Bank of England al 4,00 % nell’agosto 2025.

Per molte famiglie, la differenza equivale a centinaia di sterline in più ogni mese. Senza queste modifiche, i prigionieri del mutuo resterebbero esclusi dalle offerte più convenienti, spesso per ragioni tecniche e non per problemi di pagamento.

Risparmi concreti

L’impatto finanziario è evidente:

• Un prestito da 200.000 £ su 25 anni, passando dal 7,5 % al 4,5 %, riduce la rata mensile di circa 366 £ (422 €), pari a 4.396 £ (5.070 €) all’anno.
• Un prestito da 150.000 £ comporterebbe un risparmio annuo di circa 3.297 £ (3.800 €).
• Un prestito da 300.000 £ genererebbe quasi 6.594 £ (7.603 €) di risparmio annuo.

Anche considerando le spese di prodotto e di broker (spesso intorno a 999 £, circa 1.150 €), la differenza tra SVR e tassi fissi rimane notevole.

Chi ne beneficia

La FCA stima che decine di migliaia di famiglie potrebbero trarne vantaggio. Molti avevano sottoscritto mutui prima della crisi finanziaria del 2008 con istituti poi falliti, i cui portafogli sono stati trasferiti a società inattive o investitori. Nonostante abbiano rispettato i pagamenti, non riuscivano a superare i moderni test di sostenibilità.

Con le nuove regole, saranno idonei coloro che:

• Hanno rispettato i pagamenti negli ultimi 12 mesi,
• Non aumentano il prestito (eccetto le spese),
• E rinegoziano sullo stesso immobile,

purché la nuova offerta sia più conveniente.

Reazioni del mercato e del settore

Gli esperti di settore vedono la misura come necessaria e attesa da tempo.

«Le modifiche odierne sostengono la crescita semplificando alcune delle nostre regole, consentendo ai consumatori di risparmiare tempo e denaro, garantendo al contempo che possano comunque beneficiare di consulenza quando necessaria»
— Emad Aladhal, Direttore del retail banking della FCA

Broker ipotecari e associazioni dei consumatori hanno accolto positivamente la riforma, pur sottolineando che il vero banco di prova sarà la rapidità con cui le banche adotteranno le nuove regole. Gli istituti dovranno bilanciare il sostegno ai mutuatari bloccati con le proprie esigenze di gestione del rischio e di capitale.

Uno sguardo d’insieme

La riforma arriva in un momento in cui i bilanci familiari sono ancora sotto pressione a causa dei costi elevati della vita. Con una maggiore flessibilità, la FCA punta a stimolare la concorrenza nel mercato delle rinegoziazioni e ad alleviare le difficoltà economiche.

Per il mercato immobiliare nel suo complesso, mutui più accessibili potrebbero sostenere la domanda e ridurre le insolvenze, soprattutto se più mutuatari riusciranno a bloccare tassi fissi entro la fine del 2025.

Consigli pratici per i mutuatari

Gli esperti raccomandano ai proprietari interessati al cambio di:

1. Conservare le prove di 12 mesi di pagamenti puntuali.
2. Confrontare i costi totali, incluse le spese, per verificare che la nuova offerta sia davvero più conveniente.
3. Richiedere offerte comparabili sia alla banca attuale che a nuove banche.
4. Valutare una consulenza se il caso è complesso — la modalità esecutiva senza consulenza è possibile, ma non sempre consigliabile.

Prospettive

La riforma della FCA è uno dei cambiamenti più favorevoli ai mutuatari degli ultimi anni. Anche se l’adozione da parte delle banche richiederà tempo, l’opportunità per le famiglie bloccate è reale. Con SVR molto più alti rispetto ai nuovi tassi fissi, i risparmi potenziali potrebbero essere decisivi per migliaia di persone.

Il messaggio è chiaro: per chi paga il 7 % o più, si apre finalmente la porta a prestiti più convenienti — a condizione che le banche siano pronte a varcarla insieme ai propri clienti.