Vieste, situata sulla penisola del Gargano in Puglia, sta diventando uno dei mercati immobiliari più dinamici del Sud Italia. Un tempo conosciuta come tranquillo borgo di pescatori, oggi attira un numero crescente di acquirenti nazionali e internazionali. Il suo contesto — vicoli medievali affacciati sull’Adriatico, scogliere calcaree, spiagge sabbiose e i paesaggi naturali del Parco Nazionale del Gargano — unisce qualità di vita e solidi fondamentali d’investimento.
Prezzi immobiliari nel 2025
A metà 2025, i prezzi medi richiesti a Vieste hanno raggiunto 2.110–2.175 € al m², con un aumento annuo di circa il 3,3 %. Il ritmo è costante, sebbene non spettacolare, ma conferma una tendenza di crescita affidabile. Rispetto ai mercati costieri premium italiani — Amalfi, Capri o il Lago di Como — dove i prezzi superano spesso i 5.000–10.000 € al m², Vieste rimane decisamente più accessibile.
Fasce di prezzo attuali
- Appartamenti nel centro storico: 70.000–140.000 €
- Appartamenti e case familiari con vista mare: 150.000–220.000 €
- Ville con terreno e vista: 300.000–650.000 €+
Questa varietà offre flessibilità agli investitori. Gli appartamenti entry-level si adattano a chi cerca una casa vacanza o un primo immobile da mettere a reddito, mentre le ville nelle zone periferiche attraggono chi punta a uno stile di vita di qualità unito a una crescita del capitale.
Il turismo come motore di crescita
Il turismo rappresenta la spina dorsale dell’economia immobiliare di Vieste. Nel 2024, la città ha registrato 356.600 arrivi e 2,1 milioni di presenze, con un incremento annuo di oltre il 3 %. L’alta stagione si estende da maggio a ottobre, grazie al clima mite e ai collegamenti marittimi con le Isole Tremiti. I visitatori esplorano anche le grotte marine, la Foresta Umbra e i sentieri costieri, mantenendo alta l’occupazione durante l’estate.
La forte base turistica rende le locazioni a breve termine particolarmente redditizie. La domanda proviene non solo dagli italiani, ma anche da tedeschi, austriaci, francesi, belgi e olandesi in cerca di destinazioni meno affollate.
Rendimenti locativi e opportunità d’investimento
I canoni medi richiesti per gli affitti a lungo termine nella provincia di Foggia, che include Vieste, si attestano a 7,1 € al m² al mese. Con gli attuali livelli dei prezzi, ciò equivale a un rendimento lordo di circa il 4 %. Sebbene modesto, garantisce una base stabile per gli investitori.
Le locazioni brevi offrono risultati migliori. Gli appartamenti per coppie o famiglie possono raggiungere 90–150 € a notte in alta stagione, mentre le ville ottengono 150–300 €. Anche con tassi di occupazione prudenti, gli investitori possono puntare a rendimenti del 6–8 %, rendendo le locazioni turistiche più redditizie rispetto ai contratti tradizionali.
Potenziale di ristrutturazione
Il centro storico di Vieste è costellato di case in pietra e piccoli appartamenti sottoutilizzati. Molti necessitano di lavori strutturali o di ammodernamento, creando opportunità di valorizzazione. I budget di ristrutturazione si aggirano tipicamente tra 600–1.100 € al m². Chi combina ristrutturazione e strategia di locazione può ottenere ritorni significativi.
Il quadro fiscale italiano sostiene questi investimenti. Il Bonus ristrutturazione consente una detrazione fiscale del 50 % sulle spese di ristrutturazione approvate. Restano inoltre attivi incentivi ecologici per interventi di efficientamento energetico, come isolamento termico o pannelli solari. Queste misure riducono i costi effettivi e rendono più interessanti gli immobili nel centro storico.
Costi d’acquisto e quadro legale
Per gli acquirenti stranieri, l’Italia è un mercato accessibile e trasparente. Le imposte dipendono dall’utilizzo:
- Prima casa: imposta di registro al 2 % (minimo 1.000 €) + 50 € di tassa catastale e 50 € di tassa ipotecaria
- Seconda casa: imposta di registro al 9 % + le stesse tasse fisse
Le spese notarili e legali variano solitamente tra 3.000–6.000 €. Anche i non residenti possono accedere ai mutui, sebbene con condizioni più rigide rispetto ai locali.
È importante notare che l’acquisto di un immobile non comporta automaticamente il diritto di residenza. Il visto per investitori in Italia richiede investimenti compresi tra 250.000 € e 2 milioni di € in startup, aziende, titoli di Stato o donazioni — gli immobili sono esclusi.
Infrastrutture e progetti di riqualificazione urbana
Il comune di Vieste sta investendo in interventi che migliorano la qualità della vita e il valore immobiliare:
- Restauro delle facciate storiche e zone pedonali
- Riqualificazione del lungomare
- Estensione di piste ciclabili e sentieri pedonali
- Modernizzazione dei sistemi idrici e di gestione dei rifiuti
Queste iniziative attraggono più visitatori e rafforzano i fondamentali immobiliari a lungo termine della città.
Sostenibilità e qualità della vita
Vieste beneficia della crescente domanda di soluzioni abitative sostenibili. Gli acquirenti ricercano sempre più abitazioni con certificazione energetica elevata (Classe A o B), impianti solari e caratteristiche eco-compatibili. La posizione all’interno di un parco nazionale, unita alle fattorie biologiche vicine e ai percorsi costieri, si allinea al trend dell’ecoturismo che influenza le scelte di acquisto.
Prospettive per gli investitori
Vieste oggi unisce accessibilità e crescita. Con prezzi medi poco sopra i 2.100 € al m², il mercato rimane accessibile, mentre l’apprezzamento costante, il turismo solido e le agevolazioni fiscali rafforzano il caso d’investimento.
Per gli acquirenti più prudenti, appartamenti moderni o ville destinate a locazioni di lungo periodo rappresentano investimenti sicuri. Per gli investitori opportunisti, gli immobili storici offrono margini di ristrutturazione e strategie di locazione breve più redditizie. Gli acquirenti lifestyle ottengono non solo un investimento, ma anche una base mediterranea a una frazione del costo dei mercati più prestigiosi d’Italia.
Nel 2025, Vieste non è più soltanto una cartolina estiva. È diventata uno dei mercati immobiliari emergenti più interessanti del Sud Italia — un luogo dove crescita turistica, riqualificazione urbana e rivalutazione del capitale si incontrano.
