Schwedt (Oder), città di confine nel Brandeburgo, si afferma nel 2025 come uno dei mercati immobiliari più accessibili della Germania. Con appartamenti tra 2.000 e 2.700 €/m² e case unifamiliari in media tra 2.000 e 2.600 €/m², Schwedt offre agli acquirenti un ingresso molto più basso rispetto a Berlino, dove i prezzi superano i 4.800 €/m². La domanda di affitti rimane solida, creando opportunità sia per le famiglie che per gli investitori.
Prezzi accessibili rispetto a Berlino
I dati dei principali portali immobiliari confermano il vantaggio competitivo della città. Gli appartamenti sono generalmente proposti tra 1.990 e 2.700 €/m², mentre le case registrano una media di circa 2.200 €/m², a seconda di dimensione e stato. Una casa indipendente con giardino può essere acquistata per 170.000–250.000 €, meno della metà del prezzo di un appartamento a Berlino.
Sul fronte degli affitti, il Mietspiegel 2025 mostra canoni medi “a freddo” tra 7 e 9 €/m², con una media cittadina di 7,2 €/m². A questi livelli, i proprietari ottengono rendimenti lordi del 3–4%, un margine considerato solido secondo gli standard tedeschi.
Tassi di sfitto e andamento demografico
I tempi degli alti tassi di sfitto sono finiti. La cooperativa edilizia WOBAG segnala solo 2% di case vuote, con fino a 200 richiedenti registrati in attesa di un alloggio. Gli annunci online confermano la pressione: nell’agosto 2025 erano disponibili sui principali portali appena circa 40 case.
Il calo demografico, a lungo un problema, si è stabilizzato a circa 33.700 residenti. I flussi migratori – pendolari polacchi, famiglie berlinesi alla ricerca di soluzioni economiche e nuovi arrivi di rifugiati – contribuiscono a sostenere la domanda.
Il fattore raffineria
L’economia di Schwedt resta legata alla raffineria PCK, uno dei maggiori datori di lavoro industriali della Germania orientale. Nel giugno 2025 il governo federale ha prorogato le garanzie occupazionali fino a fine anno, definendole un “segnale affidabile per i lavoratori”. Questo annuncio ha rassicurato il mercato immobiliare, sebbene permangano incertezze a lungo termine sulla proprietà e sulla transizione energetica.
Infrastrutture e collegamenti
La linea ferroviaria RE3 collega Schwedt a Berlino in 80–90 minuti, ma i collegamenti rimangono limitati a una o due corse all’ora. Una modifica dell’orario prevista per dicembre 2025 dovrebbe migliorare i collegamenti via Angermünde, ma la città resta indietro rispetto alla periferia berlinese per frequenza e comodità. La rete stradale è solida, e le piste ciclabili lungo l’Oder aggiungono valore in termini di qualità della vita, specialmente per famiglie e lavoratori da remoto.
Chi compra
Due gruppi dominano il mercato immobiliare di Schwedt:
- Gli investitori puntano su edifici plurifamiliari tra 350.000 e 700.000 €. Costruiti in gran parte in epoca DDR, necessitano di modernizzazione (isolamento, impianti di riscaldamento, facciate), ma i sussidi della KfW e dell’ILB del Brandeburgo rendono i progetti economicamente validi.
- I proprietari-occupanti si concentrano su case indipendenti sotto i 300.000 €, soprattutto con giardino e parcheggio. Ville storiche e abitazioni più vecchie tra 120.000 e 180.000 € attraggono acquirenti disposti a ristrutturare per un valore a lungo termine.
Opportunità e sfide
Opportunità
- Prezzi di ingresso molto inferiori a Berlino e alla media nazionale
- Domanda di affitti stabile e bassi tassi di sfitto
- Sussidi statali per la riqualificazione
- Forte potenziale di rivalutazione dopo la modernizzazione
Sfide
- Dipendenza da un unico grande datore di lavoro
- Patrimonio immobiliare datato con necessità di investimenti rilevanti
- Servizi ferroviari ancora limitati
- Pochi nuovi progetti edilizi in programma
Prospettive
Schwedt offre qualcosa di sempre più raro nel mercato immobiliare tedesco: prezzi di ingresso accessibili con forte domanda. Per le famiglie rappresenta un percorso ancora realistico verso la proprietà. Per gli investitori, rendimenti lordi del 3–4% combinati con il potenziale di modernizzazione costituiscono un caso convincente. Restano però i rischi, in particolare la dipendenza dalla raffineria e l’invecchiamento del patrimonio edilizio.
Nel 2025 Schwedt si distingue sia come alternativa accessibile sia come mercato con sfide strutturali. Per chi adotta una prospettiva a lungo termine, la città rappresenta una delle ultime vere opportunità di investimento immobiliare a valore aggiunto nel Brandeburgo.
