Phnom Penh, la capitale della Cambogia, negli ultimi anni è diventata uno dei mercati immobiliari in più rapida crescita del Sud-Est asiatico. Complessi residenziali moderni, grattacieli per uffici e progetti alberghieri hanno trasformato lo skyline della città, attirando investitori da tutta la regione. Tuttavia, secondo CBRE Cambodia, nel 2025 il mercato sta vivendo una significativa volatilità a causa di una crisi di liquidità, creando nuove sfide per sviluppatori, acquirenti e investitori a lungo termine.
Situazione attuale del mercato
Nell’ultimo decennio, Phnom Penh è stata una calamita per i capitali stranieri, in particolare dalla Cina, dalla Corea del Sud e da Singapore. Eppure, negli ultimi due anni, il mercato ha subito un netto rallentamento:
- Le transazioni concluse sono diminuite del 15–20 %.
- I tassi di sfitto degli uffici sono saliti fino al 25 %.
- Gli sviluppatori offrono sempre più sconti, piani di pagamento rateali e pacchetti di incentivi per attrarre acquirenti.
La causa principale è il difficile accesso ai finanziamenti. Le banche cambogiane hanno inasprito i requisiti di prestito, mentre l’incertezza globale ha reso gli investitori stranieri più cauti.
Immobiliare residenziale
Il settore abitativo, tradizionalmente il motore del mercato immobiliare di Phnom Penh, mostra anch’esso segnali di rallentamento.
- Nei quartieri centrali, i prezzi medi dei condomini si mantengono intorno a 2.000–2.500 €/m², ancora inferiori rispetto a Hanoi o Bangkok.
- La domanda è diminuita, costringendo gli sviluppatori a offrire sconti fino al 15 % e condizioni di pagamento flessibili.
- In alcuni quartieri di pregio, i prezzi sono calati del 5–7 %, aprendo opportunità per gli acquirenti.
Immobiliare commerciale
Il settore degli uffici fatica a causa di un eccesso di offerta. Molti progetti avviati prima della pandemia sono stati completati negli ultimi due anni, saturando il mercato. I canoni di locazione si sono stabilizzati, ma l’occupazione rimane sotto pressione.
Nel frattempo, il settore alberghiero mostra una graduale ripresa con il ritorno del turismo, sebbene la crescita sia più lenta del previsto.
Sfide principali
- Accesso limitato al credito — le banche applicano requisiti più severi, frenando i prestiti agli sviluppatori.
- Forte dipendenza da capitali esteri — oltre il 60 % della domanda abitativa è legata a investitori stranieri.
- Aumento dei costi di costruzione — i prezzi dei materiali edili sono cresciuti dell’8–12 % nell’ultimo anno.
Opportunità per gli investitori
Nonostante le difficoltà, Phnom Penh offre ancora un potenziale d’investimento a lungo termine.
- La riduzione dei prezzi degli appartamenti crea opportunità per acquistare beni di pregio a condizioni vantaggiose.
- I terreni nelle aree suburbane restano relativamente accessibili, a 700–900 €/m², lasciando margini per future rivalutazioni.
- Con meno concorrenza, gli investitori disposti ad assumere rischi calcolati possono posizionarsi in modo strategico.
Analisi del mercato
«Questa analisi riflette un mercato che si adatta a pressioni economiche più ampie ma che continua a mostrare sacche di resilienza»,
ha dichiarato Kinkesa Kim, Managing Director di CBRE Cambodia, durante il Mid-Year Review 2025.
Questa valutazione evidenzia che, sebbene la volatilità generi incertezza, alcuni segmenti del mercato restano solidi e possono offrire valore agli investitori a lungo termine.
Prospettive a lungo termine
CBRE prevede che la volatilità persisterà fino alla fine del 2025. Tuttavia, le prospettive a medio termine restano positive grazie a:
- crescita della popolazione e rapida urbanizzazione,
- nuovi progetti infrastrutturali, tra cui un’autostrada che collega Phnom Penh al nuovo aeroporto internazionale,
- politiche governative a favore degli investimenti esteri,
- la continua ripresa del turismo.
Confronti regionali
- A Hanoi, i condomini di lusso si vendono a 3.500–4.000 €/m².
- A Bangkok, costano circa 3.000–3.200 €/m².
- A Phnom Penh, immobili comparabili sono offerti a 2.000–2.500 €/m², rendendo la città più accessibile ma anche più rischiosa.
Conclusione
Il mercato immobiliare di Phnom Penh attraversa una fase complessa. La crisi di liquidità e la cautela degli investitori hanno rallentato la crescita e creato volatilità. Tuttavia, i fondamentali della città — posizione strategica, urbanizzazione e sviluppo delle infrastrutture — costituiscono una solida base per la ripresa.
Per gli investitori lungimiranti, l’incertezza attuale potrebbe rappresentare un punto d’ingresso: chi saprà approfittare dei prezzi più bassi di oggi potrebbe ottenere notevoli guadagni una volta che il mercato si stabilizzerà e tornerà a crescere.
