Nel 2025, Madrid e Barcellona si sono ufficialmente affermate tra le prime cinque città al mondo per attrattività nel settore degli investimenti alberghieri. Secondo il rapporto congiunto di CBRE e STR, le due principali metropoli spagnole hanno superato destinazioni di rilievo globale come Dubai, Londra e New York in termini di volume delle transazioni, rendimento e slancio degli investimenti nel comparto dell’ospitalità. Si tratta di un punto di svolta per il mercato immobiliare spagnolo, che conferma la sua resilienza, competitività e rilevanza strategica a livello internazionale.
Crescita degli investimenti nel 2025
Secondo i dati CBRE relativi al primo semestre 2025, il volume complessivo degli investimenti alberghieri a Madrid e Barcellona ha superato i 2,1 miliardi di euro, con un incremento del 18 % rispetto allo stesso periodo del 2024. Tra i fattori chiave di questa crescita troviamo:
- La forte ripresa del turismo post-pandemico;
- La stabilità normativa del mercato spagnolo;
- L’alto livello di redditività (RevPAR e ADR).
Il RevPAR (ricavo per camera disponibile) ha raggiunto i 96 € a Madrid e i 112 € a Barcellona, collocando entrambe le città tra le più redditizie d’Europa. Il tasso medio di occupazione si è attestato al 74 % a Madrid e all’81 % a Barcellona — livelli superiori alla media europea.
Perché proprio Madrid e Barcellona?
1. Turismo stabile e diversificato
Le due città si confermano poli attrattivi sia per il turismo leisure che per quello business. Barcellona ospita eventi internazionali di primo piano come il Mobile World Congress, mentre Madrid si rafforza come centro finanziario e istituzionale dell’Europa meridionale.
Commento
Javier Martínez, managing partner di Capital Hospitality Spain:
«In un momento in cui gli investitori cercano asset stabili e redditizi, Madrid e Barcellona offrono una combinazione unica: domanda costante, crescita dei valori immobiliari e possibilità di rivalutazione a lungo termine.»
2. Espansione dei marchi alberghieri internazionali
Nel 2025, gruppi come Hilton, Accor e Mandarin Oriental hanno annunciato nuovi progetti nelle due città. Tra i più emblematici, spicca l’apertura del Rosewood Barcelona, hotel di lusso con 150 camere ricavato da un ex edificio bancario nel quartiere Eixample. L’investimento totale per il progetto è di circa 180 milioni di euro.
3. Sostegno istituzionale e agevolazioni
I governi regionali di Catalogna e della Comunità di Madrid hanno messo in campo politiche mirate a incentivare lo sviluppo del settore alberghiero:
- Semplificazione delle procedure autorizzative;
- Incentivi fiscali per strutture certificate a livello ambientale;
- Investimenti infrastrutturali (aeroporti, metropolitane, trasporti urbani).
Confronto con le principali città europee
Secondo la classifica STR, le cinque città europee con il maggiore volume di investimenti alberghieri nel primo semestre 2025 sono:
| Posizione | Città | Investimenti (H1 2025) | ADR medio (€) | Tasso di occupazione (%) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Parigi | 2,6 miliardi € | 238 € | 79 % |
| 2 | Barcellona | 1,1 miliardi € | 174 € | 81 % |
| 3 | Madrid | 1,0 miliardi € | 161 € | 74 % |
| 4 | Londra | 925 milioni € | 207 € | 70 % |
| 5 | Milano | 820 milioni € | 192 € | 68 % |
È la prima volta che due città spagnole compaiono contemporaneamente nella Top 5 globale, superando persino Londra per volume di transazioni.
Nuove tendenze e modelli innovativi
Madrid e Barcellona si stanno anche affermando come laboratori di sperimentazione per nuovi concetti alberghieri:
- Hotel ibridi, che combinano soggiorni brevi e spazi di coworking, ideali per nomadi digitali;
- Boutique hotel a identità locale, molto richiesti da investitori attenti all’autenticità e alla sostenibilità;
- Riqualificazione di edifici storici per trasformarli in hotel di fascia alta nel centro città.
Analisi
Laura Romero, analista di CBRE Hotels Spain:
«Il mercato alberghiero di Barcellona è maturo ma dinamico. Gli investitori non cercano solo la posizione, ma anche concept innovativi e compatibilità ESG. Il futuro dell’hospitality è sostenibile e basato sull’esperienza.»
Le principali sfide
Nonostante le prospettive positive, permangono alcune criticità:
- Regolamentazione degli affitti brevi: Barcellona mantiene limiti stringenti sulle nuove licenze, il che favorisce gli hotel ma riduce la varietà dell’offerta;
- Aumento del costo dei terreni e delle costruzioni: che rende più difficile l’ingresso nel mercato per gli investitori di media dimensione;
- Rischi politici: eventuali cambi di governo o normative potrebbero modificare il quadro urbanistico e fiscale.
Tuttavia, la maggior parte degli analisti prevede una traiettoria positiva a lungo termine, grazie alla solida domanda interna, al turismo stabile e al costante aumento degli eventi professionali.
Operazioni recenti di rilievo
- Invesco Real Estate ha acquisito un hotel 4 stelle con 120 camere nel centro di Madrid per 96 milioni di euro;
- Azora Capital ha concluso l’acquisto di tre hotel a Barcellona per un totale di 210 milioni di euro;
- Allianz Real Estate ha annunciato una joint venture da 300 milioni di euro con un operatore locale per sviluppare un hotel e residence con servizi a Madrid.
Conclusione: la Spagna consolida la sua leadership nell’ospitalità globale
Madrid e Barcellona dimostrano di essere non solo capitali turistiche, ma anche mercati sicuri e redditizi per gli investitori internazionali. In un contesto globale altamente competitivo, offrono una combinazione vincente di politiche pro-investimento, ritorni elevati e forte identità culturale.
Secondo le previsioni, entro la fine del 2025 saranno conclusi ulteriori investimenti alberghieri per almeno 1,5 miliardi di euro nelle due città, con l’ingresso di nuovi attori dal Medio Oriente e dall’Asia. La Spagna rafforza così il suo ruolo di destinazione solida e promettente nel panorama globale dell’hospitality.
