Nel 2025, il mercato immobiliare europeo continua a essere un terreno fertile per gli investitori in cerca non solo di stabilità, ma anche di rendimenti elevati. Nonostante le fluttuazioni dei tassi d’interesse e l’inasprimento della regolamentazione degli affitti in diversi Paesi, molte città mostrano ancora un solido potenziale di redditività, sia attraverso affitti a breve termine, spazi commerciali o progetti di riqualificazione. In un contesto in rapida evoluzione, è fondamentale un’analisi approfondita, ma le opportunità non mancano.
Geografie che cambiano: perché gli investimenti si stanno spostando
Negli ultimi anni, le città classiche come Londra, Parigi e Berlino hanno perso parte del loro fascino per gli investitori a causa dell’aumento dei prezzi, della diminuzione dei rendimenti e delle normative sempre più severe. Al loro posto stanno emergendo città secondarie o in rapida crescita, dove il potenziale di sviluppo è elevato e i costi iniziali sono più accessibili.
Elementi come l’economia locale, le infrastrutture, la domanda di locazione e la stabilità politica influenzano le scelte d’investimento. Nel 2025, l’attenzione degli investitori si concentra su città che offrono prezzi d’ingresso convenienti, agevolazioni fiscali e una domanda crescente da parte di inquilini o turisti.
Europa meridionale: affitti e turismo come motore della redditività
Il sud Europa rimane tra le regioni più attrattive grazie al clima, al turismo e ai mercati degli affitti in espansione. Porto, in Portogallo, ne è un chiaro esempio. Nota per la sua architettura e la gastronomia, la città è diventata un centro per nomadi digitali e freelance. I prezzi immobiliari sono ancora contenuti – circa 2.300 € al metro quadro – mentre i rendimenti degli affitti a breve termine possono arrivare al 6–7% annuo.
Un’altra città da tenere d’occhio è Valencia, in Spagna. Grazie agli investimenti in trasporti, spazi verdi e digitalizzazione, attrae sia affittuari a lungo termine che turisti. Il prezzo medio per metro quadro si aggira intorno ai 2.800 €, con rendimenti tra il 5,5% e il 6,5%, un’alternativa interessante a Madrid o Barcellona.
Europa orientale: costi bassi, domanda in crescita
Diversi centri dell’Europa orientale stanno diventando hotspot per investitori in cerca di alti rendimenti con investimenti contenuti. Cluj-Napoca, in Romania, è un polo universitario e tecnologico in forte espansione. Il prezzo medio è di circa 1.700 € al metro quadro, e i rendimenti possono superare il 7%, grazie alla domanda di studenti e start-up.
Anche Vilnius, capitale della Lituania, offre opportunità. La digitalizzazione, il supporto alle PMI e la migrazione da Ucraina e Bielorussia stanno alimentando la richiesta di locazione. I prezzi medi si attestano sui 2.100 € al metro quadro, con rendimenti tra il 6% e il 6,5%.
Scandinavia: stabilità con potenziale di crescita
Nonostante i prezzi generalmente elevati, alcune città scandinave offrono investimenti solidi e stabili. Aarhus, la seconda città della Danimarca, gode di una costante domanda da parte di studenti e professionisti. I prezzi sono intorno ai 4.500 € al metro quadro, ma i rendimenti locativi si attestano sul 5–5,8%.
Allo stesso modo, Tampere, in Finlandia, si sta affermando come destinazione d’investimento grazie a grandi progetti infrastrutturali – come la nuova rete tranviaria – e numerosi sviluppi residenziali. Il prezzo medio è di circa 3.200 € al metro quadro, con rendimenti medi del 5,5%.
Germania e Austria: puntare sulle città secondarie
In Germania e Austria, le città di seconda fascia stanno attirando sempre più investitori a causa delle restrizioni sugli affitti nei grandi centri come Berlino o Monaco. Lipsia è tra le mete emergenti, con una crescita dei prezzi del 4–5% annuo e rendimenti superiori al 5%, sostenuti da studenti, creativi e lavoratori digitali.
In Austria, Graz, seconda città del Paese, è sempre più attrattiva grazie alla crescita del settore tecnologico. I prezzi si aggirano sui 3.000 € al metro quadro, e i rendimenti si attestano sul 5–5,5%.
Francia: non solo Parigi
Al di fuori della capitale francese, altre città stanno emergendo come opzioni redditizie. Nantes, ad esempio, grazie alla sua posizione costiera, alla rete di trasporti efficiente e a un vivace ecosistema tecnologico, sta attirando crescente attenzione. I prezzi immobiliari si attestano intorno ai 3.600 € al metro quadro, con rendimenti fino al 5,2% – in particolare nel segmento degli affitti arredati.
Anche Montpellier merita considerazione, con il suo clima piacevole e una numerosa popolazione studentesca. Qui i prezzi partono da circa 2.800 € al metro quadro e i rendimenti possono raggiungere il 5–6%, soprattutto con affitti a breve termine.
Tendenze e rischi nel 2025
Tra i rischi principali c’è il rafforzamento della regolamentazione degli affitti brevi. Città come Bruxelles, Amsterdam, Barcellona e Praga hanno già introdotto limiti o licenze per le locazioni turistiche, riducendo la redditività degli investimenti in questo segmento.
Altro elemento da considerare è il costo del credito. Anche se sono previste riduzioni dei tassi entro la fine del 2025, l’indebitamento resta più oneroso rispetto al passato. È essenziale valutare attentamente l’uso della leva finanziaria. Inoltre, le normative ambientali europee si stanno facendo sempre più stringenti: gli immobili non efficienti dal punto di vista energetico rischiano di perdere valore con l’entrata in vigore dei nuovi standard sulle emissioni.
Conclusione
Il 2025 offre molte opportunità per investimenti immobiliari ad alto rendimento in Europa. Abbandonando i grandi centri saturi e puntando su città dinamiche e in crescita, gli investitori possono ancora accedere a prezzi contenuti e ottenere ottimi rendimenti. Da Porto a Valencia, da Cluj a Aarhus e Nantes: tutte queste città rappresentano un mix di stabilità, domanda sostenibile e potenziale di crescita.
La chiave del successo? Analisi dettagliata, strategia lungimirante e capacità di adattamento a un mercato in evoluzione. Con questi strumenti, gli investitori possono affrontare con fiducia il mercato immobiliare europeo e cogliere le migliori opportunità del 2025.
