Possedere una proprietà di lusso nell’Unione Europea nel 2025 significa affrontare un panorama fiscale sempre più articolato. Che si tratti di un appartamento nel centro di Parigi, di una villa sulla costa amalfitana o di una residenza sulle isole Baleari, gli immobili di pregio sono al centro dell’attenzione delle autorità fiscali. Ecco cosa devono sapere i proprietari quest’anno.
Cosa si intende per “immobile di lusso”?
La definizione varia da paese a paese, ma alcune caratteristiche comuni includono:
- Valore di mercato superiore a 1 o 2 milioni di euro
- Servizi di alto livello (piscina, vista panoramica, giardini, finiture pregiate)
- Posizione esclusiva (centri storici, aree costiere, zone turistiche)
- Proprietà secondarie o residenze di prestigio
In alcune località molto richieste, persino immobili di fascia media possono rientrare in categorie fiscali più elevate.
Francia: imposta sul patrimonio immobiliare (IFI)
La Francia applica l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a partire da 1,3 milioni di euro di patrimonio netto immobiliare, anche per non residenti.
Nel 2025:
- Le aliquote vanno dallo 0,5% all’1,5%
- L’abitazione principale gode di uno sconto del 30%
- Le strutture come la SCI sono ancora comuni, ma l’amministrazione fiscale è più rigida nei controlli
Spagna: imposta sul patrimonio e tasse regionali
La Spagna impone l’imposta sul patrimonio a partire da 700.000 € (con un’esenzione aggiuntiva di 300.000 € per la prima casa).
Novità 2025:
- È attiva una tassa di solidarietà per i patrimoni superiori a 3 milioni €
- Alcune comunità autonome, come le Baleari o la Catalogna, applicano imposte aggiuntive per i proprietari stranieri
- Il dibattito politico su nuove restrizioni è in corso
Italia: IMU, IVIE e regime forfettario
L’Italia non ha un’imposta generale sul patrimonio, ma applica:
- L’IMU su seconde case e immobili di lusso
- L’IVIE per gli immobili posseduti all’estero (0,76–1,06%)
Il regime forfettario continua ad attrarre nuovi residenti: imposta fissa annuale di 100.000 € su redditi e beni esteri. Ancora popolare tra chi rientra dall’estero o si trasferisce per motivi fiscali.
Germania: riforma dell’imposta fondiaria
La Germania non applica un’imposta patrimoniale, ma nel 2025 entra in vigore la riforma della Grundsteuer, con rivalutazione dei valori catastali, che porterà a un possibile aumento della tassazione.
Altri aspetti:
- Tassa sulla plusvalenza se la vendita avviene entro 10 anni
- Imposta di successione calcolata sul valore del bene e grado di parentela
- Nessuna tassa sul patrimonio, ma è oggetto di discussione politica
Paesi Bassi: reddito fittizio tassabile
I Paesi Bassi applicano una tassa sugli investimenti in base al rendimento presunto (sistema Box 3).
- Per il 2025, il rendimento presunto per gli immobili è tra il 6% e l’8%
- Tassazione effettiva intorno al 36%
- Il sistema è contestato e potrebbe essere modificato entro il 2026
Portogallo: aumento dell’IMT per immobili di lusso
Nel 2025, l’IMT (imposta di trasferimento) è aumentata al 7,5% per le proprietà superiori a 1 milione €. La fine del programma Golden Visa ha leggermente ridotto la domanda, ma il Portogallo resta competitivo per la qualità di vita e i vantaggi fiscali.
Belgio: riforma del valore catastale
In Belgio, l’imposizione è basata sul reddito catastale, spesso sottovalutato. È in corso una riforma nel 2025 per aggiornare i valori, con conseguente potenziale aumento delle tasse sulle proprietà di pregio.
Dove si paga di più?
Nel 2025, la tassazione più elevata sulle proprietà di lusso si riscontra in:
- Francia – grazie all’IFI progressivo
- Paesi Bassi – a causa della tassazione presunta
- Spagna – per l’accumulo di imposte regionali e patrimoniali
Coordinamento europeo?
La Commissione europea nel 2025 sta esplorando la possibilità di una armonizzazione fiscale sulle proprietà di lusso. Non esiste ancora una tassa unificata, ma aumentano la trasparenza e lo scambio di informazioni tra Stati membri.
Commenti di esperti
Pierre Martin, consulente fiscale a Parigi:
«Le strutture giuridiche come le SCI restano valide, ma solo se accompagnate da una totale trasparenza. Le verifiche fiscali sono aumentate sensibilmente.»
Lucia Fernández, avvocata fiscale a Barcellona:
«Molti acquirenti internazionali stanno rivedendo i propri investimenti a causa delle nuove imposte regionali e della crescente incertezza normativa.»
Strategie fiscali 2025
- Utilizzare società di gestione immobiliare
- Trasferire la residenza in paesi fiscalmente favorevoli
- Intestare l’immobile a più membri della famiglia
- Valutare i regimi forfettari
- Aggiornare regolarmente la strategia con consulenti esperti
Conclusione
Nel 2025, non esiste una “tassa sul lusso” unica in tutta l’UE, ma il trend è chiaro: le autorità stanno intensificando i controlli e aumentando il carico fiscale sulle proprietà di alto valore.
I proprietari informati, ben assistiti e proattivi possono ottimizzare la propria posizione fiscale e proteggere il valore dei propri investimenti immobiliari a lungo termine.
