La Spagna sta affrontando nuovamente una grave crisi abitativa. Tra l’aumento vertiginoso degli affitti, la carenza di alloggi accessibili e la crescita esponenziale degli affitti a breve termine destinati al turismo, le autorità si trovano sotto forte pressione. La questione centrale è: lo Stato dovrebbe intervenire con misure coercitive come l’esproprio delle abitazioni vuote, oppure puntare su incentivi per stimolare l’offerta di alloggi a prezzi sostenibili?
Prezzi in aumento e accessibilità in calo
Secondo l’Istituto Nazionale di Statistica spagnolo (INE), negli ultimi tre anni i canoni d’affitto sono aumentati di oltre il 20 % in città come Madrid, Barcellona, Siviglia e Palma di Maiorca. In alcune zone di Barcellona, gli affitti mensili hanno raggiunto i 1.300–1.500 euro, equivalenti fino al 60 % del reddito medio familiare.
Anche il mercato della compravendita non è più alla portata di molti. Nel 2025, il prezzo medio al metro quadro è di 4.400 € a Madrid e 4.700 € a Barcellona.
Cause principali della crisi
La crisi abitativa spagnola è alimentata da una combinazione di fattori strutturali e dinamiche recenti:
- Proliferazione degli affitti turistici, in particolare tramite piattaforme come Airbnb, che tolgono alloggi al mercato residenziale a lungo termine.
- Ritardi nella costruzione di alloggi pubblici e sociali: nonostante il piano del governo del 2023 per 183.000 unità, i progetti procedono a rilento.
- Speculazione immobiliare, con fondi d’investimento, spesso esteri, che acquistano immobili per convertirli in asset redditizi.
- Assenza di penalizzazioni per le case sfitte: si stima che 3,8 milioni di abitazioni siano vuote, circa 1 milione delle quali nei centri urbani.
Esproprio: scelta necessaria o rischio politico?
Alcune comunità autonome come Catalogna, Valencia e le Baleari hanno adottato o proposto leggi che consentono l’esproprio temporaneo delle case sfitte, in particolare quelle di proprietà di banche o grandi fondi, per convertirle in edilizia popolare.
Nel 2024, la Catalogna ha approvato un decreto che permette ai comuni di requisire immobili rimasti vuoti per oltre due anni. La misura ha suscitato forti proteste da parte di proprietari, banche e investitori internazionali.
Commento: «Non siamo contro il mercato, ma quando migliaia di famiglie non hanno un tetto, lo Stato ha il dovere di intervenire», ha dichiarato Joan Sanz, portavoce della piattaforma PAH a Barcellona.
I critici sostengono però che queste misure violano il diritto di proprietà privata e scoraggiano gli investimenti.
Commento: «L’esproprio è un precedente pericoloso che destabilizza il mercato. Gli incentivi sono la strada giusta, non le punizioni», afferma Luis Morales, gestore di un fondo immobiliare a Madrid.
Incentivi: un approccio orientato al mercato
Altre regioni come Madrid e Andalusia preferiscono puntare su incentivi economici:
- Detrazioni fiscali per i proprietari che affittano a canoni calmierati
- Sussidi per la ristrutturazione di immobili da reinserire nel mercato locativo
- Premialità edilizie per progetti che includono una quota di edilizia sociale
- Garanzie pubbliche per ridurre il rischio per i locatori
Nel 2025, il Ministero dei Trasporti, Mobilità e Agenda Urbana ha stanziato 2,4 miliardi di euro per finanziare tali misure.
Palma di Maiorca: strategia mista
Il Comune di Palma ha adottato una politica ibrida: da un lato tassa gli immobili sfitti, dall’altro offre contributi fino a 15.000 € per unità per ristrutturazioni, a patto che l’immobile venga affittato a un massimo di 9 €/m².
Il programma ha già riportato sul mercato oltre 900 abitazioni in un solo anno.
Una nazione a un bivio
A differenza della Germania, che ha introdotto limiti severi sugli affitti, o dei Paesi Bassi, che hanno potenziato l’edilizia pubblica, la Spagna si trova in una fase sperimentale, divisa tra esigenze sociali e pressioni di mercato.
L’incidenza del settore immobiliare sull’economia è significativa: circa il 10 % del PIL spagnolo dipende da costruzioni e compravendite. Interventi drastici potrebbero avere ripercussioni sistemiche.
La voce dei proprietari
Molti piccoli proprietari, soprattutto anziani o eredi, sono restii ad affittare per timore di rischi legali o bassi rendimenti.
Alcuni investitori istituzionali, invece, iniziano a collaborare con i Comuni attraverso modelli di affitto a reddito garantito.
Il ruolo dell’Unione Europea
Nel 2025, la Commissione Europea ha raccomandato agli Stati membri di raggiungere una quota del 15 % di edilizia sociale sul totale del patrimonio immobiliare. La Spagna è ferma al 2,5–3 %.
Grazie ai fondi europei, sono nati progetti pilota a Valencia, Saragozza e Bilbao, con affitti mensili tra 450 e 550 €.
Conclusione
La Spagna si trova oggi di fronte a un bivio: intervenire con fermezza attraverso misure come l’esproprio oppure favorire soluzioni cooperative con incentivi e partenariati.
La maggior parte degli esperti concorda che la risposta sarà probabilmente un mix tra regolazione, investimenti e collaborazione pubblico-privato.
Commento: «Non esistono soluzioni semplici. Abbiamo bisogno di strategie intelligenti, eque e di lungo periodo», afferma Ursula Mendoza, consulente urbanistica a Valencia.
La crisi abitativa spagnola è uno specchio dei dilemmi che affliggono molte società europee: il diritto alla casa può convivere con la logica del mercato? La risposta avrà implicazioni ben oltre i confini della Spagna.
