Nonostante le grandi sfide affrontate dal settore retail negli ultimi anni — dalla pandemia all’ascesa dell’e-commerce, fino alla pressione inflazionistica e al cambiamento delle abitudini dei consumatori — la società di investimenti globale Barings afferma: il retail non è morto, si sta evolvendo. Nel suo ultimo rapporto, Barings sottolinea che i formati tradizionali non sono scomparsi, ma stanno attraversando una trasformazione profonda, aprendo nuove opportunità per investitori, sviluppatori e locatari.
Un cambiamento di paradigma: dai centri commerciali agli spazi esperienziali
Barings osserva che il modello classico di centro commerciale focalizzato esclusivamente sulla vendita sta lasciando spazio a spazi multifunzionali che integrano shopping, intrattenimento, salute e servizi. I moderni “lifestyle center” includono negozi, ristoranti, palestre, studi medici, coworking e aree ricreative.
Questo approccio aumenta il tempo di permanenza dei visitatori, rafforza il legame con il brand e genera modelli di business più resilienti. Secondo Barings, le strutture che integrano attività di svago registrano una frequenza del 20–30% più alta e mostrano performance stabili anche in contesti economici incerti.
Integrazione digitale e strategie omnicanale
Barings evidenzia che i vincitori nel retail non sono coloro che hanno abbandonato i negozi fisici, ma quelli che hanno saputo integrare canali fisici e digitali. I punti vendita sono sempre più parte della catena logistica: fungono da showroom, punti di ritiro e centri di reso.
Marchi come Zara e Nike stanno investendo nel modello “click and collect” — acquisto online con ritiro in negozio. Questo riduce i costi di spedizione e aumenta il traffico nei punti vendita. Secondo Barings, circa il 40% dei clienti che ritirano un ordine in negozio effettuano ulteriori acquisti.
Il nuovo retail: posizione, flessibilità e sostenibilità
Nel contesto attuale, tre fattori risultano cruciali: posizione strategica, flessibilità del formato e sostenibilità ambientale. Barings punta su aree ad alto traffico nelle grandi città, soprattutto vicino a snodi di trasporto e quartieri residenziali emergenti.
Gli immobili più ricercati sono quelli adattabili a diverse attività — sanità, fitness, istruzione. Inoltre, la sostenibilità è un requisito sempre più importante. Strutture efficienti dal punto di vista energetico, con certificazioni green e spazi modulari, ottengono rendimenti migliori e attraggono più facilmente gli inquilini. Barings investe in asset allineati ai criteri ESG (ambientali, sociali e di governance).
Strategia di investimento: dal rischio alla resilienza
Secondo Barings, il retail non è più un settore ad alto rischio. Al contrario, immobili ben posizionati, di qualità e con locatari solidi sono sempre più apprezzati dagli investitori istituzionali. In particolare, i retail park all’aperto e il commercio al dettaglio nei centri cittadini risultano molto attrattivi.
Nelle vie commerciali di città come Londra, Berlino e Parigi, i rendimenti si attestano tra il 4,5% e il 5,5%. Nei retail park suburbani in Germania e Regno Unito, i rendimenti possono salire al 6–7%, con rischi di sfitto decisamente inferiori rispetto ai centri commerciali tradizionali.
Crescita dei segmenti alternativi: salute, discount, servizi
Barings rileva un cambiamento nella composizione degli inquilini a favore di settori essenziali e a basso costo. Ambulatori, laboratori, cliniche veterinarie, panetterie, discount e fast fashion mostrano una maggiore resistenza economica. Mentre i brand di fascia alta chiudono punti vendita, le catene low-cost continuano ad espandersi.
Marchi come Action (Paesi Bassi), Pepco (Polonia) e KiK (Germania) stanno ampliando rapidamente la loro presenza in Europa, occupando spazi lasciati liberi da insegne tradizionali. Barings considera questi tenant una fonte stabile di reddito con bassi costi di gestione.
Il ruolo del retail nello sviluppo urbano
Barings vede il retail non solo come settore economico, ma anche come elemento chiave nella pianificazione urbana. I progetti mixed-use moderni integrano spazi commerciali nei quartieri residenziali: supermercati, bar, farmacie e servizi di prossimità favoriscono una vita urbana più sostenibile e vivibile.
Questo approccio è in linea con il concetto di “città dei 15 minuti”, dove tutto il necessario è raggiungibile a piedi. Barings supporta progetti che rafforzano il tessuto sociale urbano attraverso il commercio locale.
Approcci localizzati e nuove geografie
Barings adotta un approccio su misura per ogni regione. In Europa meridionale, dove è ancora forte la cultura dello shopping a piedi, i negozi di strada nei centri storici sono particolarmente apprezzati. In Europa orientale, invece, dominano i retail park nei sobborghi.
Adattandosi ai comportamenti di consumo locali, alla maturità digitale e alla concorrenza territoriale, Barings ottimizza i rendimenti e riduce il rischio operativo, evitando soluzioni standardizzate che non funzionano ovunque.
Prezzi e rendimenti nel 2025: panoramica
Nel 2025, secondo Barings, il prezzo medio al metro quadro per immobili commerciali nelle vie centrali delle principali città europee varia tra €5.000 e €12.000. Nei retail park, i prezzi oscillano tra €1.800 e €3.500/m², a seconda della località. I rendimenti medi si attestano al 5,2% nell’Europa occidentale e al 6,3% nell’Europa orientale.
Gli asset più solidi presentano tassi di sfitto inferiori al 3% e contratti di locazione a lungo termine (oltre 7 anni). Barings si concentra su immobili con potenziale di incremento dei canoni e flessibilità d’uso, per garantire performance sostenibili nel medio-lungo periodo.
Conclusione
Barings sfata il mito della “morte del retail” e dimostra che il settore sta semplicemente evolvendo. Nuove abitudini di consumo, formati ibridi e integrazione digitale stanno dando nuova forma al commercio.
Chi saprà cogliere le opportunità offerte da questo cambiamento potrà ottenere successo duraturo. Barings continua a credere nel retail come componente fondamentale delle città moderne, combinando economia, comunità e sostenibilità.
