I governi pianificano regole più severe per banche e fondi che acquistano immobili residenziali nel 2025–2026

Di fronte all’aumento dei prezzi delle case e alla crescente difficoltà per i cittadini di accedere a un’abitazione, numerosi governi in Europa e Nord America stanno preparando una stretta normativa per limitare l’acquisto di immobili residenziali da parte di banche, fondi di investimento e altri attori istituzionali. Tra il 2025 e il 2026, si prevede una nuova ondata di regolamentazioni che potrebbe cambiare radicalmente il mercato immobiliare, cercando di ristabilire un equilibrio tra l’interesse pubblico e il capitale privato.

Gli investimenti istituzionali sono stati a lungo considerati un fattore di stabilizzazione per il mercato abitativo, ma la loro crescita rapida ha sollevato preoccupazioni riguardo all’equità, alla speculazione e all’accesso a prezzi accessibili.

La crescita degli investitori istituzionali nell’edilizia residenziale

Negli ultimi dieci anni, fondi pensione, fondi privati e grandi banche hanno aumentato in modo significativo la loro presenza nel mercato immobiliare. Secondo Savills, nel 2024 gli investitori istituzionali hanno rappresentato quasi il 24% degli acquisti di immobili residenziali in città come Berlino, Amsterdam, Londra, Madrid e Copenaghen. Negli Stati Uniti, secondo Redfin, nel primo trimestre del 2025 gli investitori hanno acquistato il 27% delle case vendute — il livello più alto degli ultimi cinque anni.

Gli investimenti si concentrano su immobili multifamiliari, studentati, appartamenti serviti e anche abitazioni a basso costo. I motivi sono chiari: rendimenti stabili, rivalutazione degli asset nel lungo periodo e un settore meno volatile rispetto ad altri.

Tuttavia, l’impatto sociale ed economico di questi acquisti di massa sta spingendo i governi ad agire.

Le principali preoccupazioni

1. Aumento dei prezzi delle case
   I grandi investitori spesso superano le offerte dei privati, riducendo la disponibilità per le famiglie e facendo aumentare i prezzi. Ad Amsterdam i prezzi sono saliti di oltre il 20% in tre anni.
2. Aumenti degli affitti
   I fondi, orientati al profitto, tendono ad aumentare i canoni per massimizzare i ritorni. A Berlino, nonostante i controlli sugli affitti, si sono registrati aumenti del 10–15% nei palazzi acquistati da fondi.
3. Espulsione dei residenti locali
   Giovani, famiglie e anziani vengono spesso esclusi dalle zone dove hanno sempre vissuto, favorendo la gentrificazione e la frammentazione sociale.
4. Comportamenti speculativi
   In molti casi, gli immobili vengono acquistati non per essere affittati o abitati, ma per una rivendita rapida e speculativa, alimentando instabilità e bolle immobiliari.

Le risposte politiche previste

I governi stanno reagendo con una serie di misure:

• Germania: Berlino e Monaco stanno valutando limiti al numero di immobili che un investitore può possedere e diritti di prelazione comunali per bloccare gli acquisti da parte dei fondi.
• Paesi Bassi: Amsterdam ha introdotto un divieto per i fondi di acquistare case a basso costo in alcuni quartieri. Inoltre, vengono imposti obblighi di affitto calmierato per più anni.
• Canada: Toronto e Vancouver stanno valutando tassazioni aggiuntive sugli investimenti immobiliari e limiti alla proprietà multipla da parte di società.
• Stati Uniti: A livello federale si propongono tasse più elevate sulle rivendite a breve termine, mentre alcuni Stati vogliono vietare gli acquisti in blocco di case unifamiliari da parte di fondi.
• Svezia e Danimarca: Si studiano piattaforme pubbliche di investimento immobiliare, per offrire un’alternativa accessibile e non speculativa.

Le reazioni del settore

Gli investitori istituzionali criticano le misure restrittive sostenendo che:

• contribuiscono ad aumentare l’offerta di alloggi in affitto
• offrono gestione professionale e manutenzione efficiente
• regole troppo rigide potrebbero frenare lo sviluppo immobiliare, aggravando la crisi abitativa

Molti propongono soluzioni più flessibili, come incentivi fiscali o applicazione graduale delle norme.

Strumenti alternativi suggeriti

Al posto dei divieti assoluti, alcuni esperti propongono soluzioni più articolate:

• Partenariati pubblico-privati per la costruzione di alloggi misti a canone controllato
• Obbligo di registrazione per gli investitori che acquistano più di tre immobili all’anno
• Database pubblici per rendere trasparente la proprietà immobiliare
• Agevolazioni fiscali per gli investitori che si impegnano su contratti a lungo termine e prezzi accessibili

Prospettive per il 2025–2026

Nel prossimo biennio, si prevede un’intensificazione della regolamentazione, soprattutto nelle città europee dove i prezzi sono cresciuti più rapidamente. Tuttavia, trovare un equilibrio tra capitale privato e interesse pubblico rimane una sfida.

Un intervento eccessivo potrebbe rallentare la costruzione di nuovi alloggi, mentre un’azione troppo debole rischia di aggravare le disuguaglianze. La strada più probabile è quella di regole mirate e moderate, basate su trasparenza e responsabilità.

Conclusione

Il mercato immobiliare residenziale sta entrando in una nuova fase. L’investimento istituzionale ha portato risorse e modernizzazione, ma anche pressioni sui prezzi e tensioni sociali.

I governi si stanno muovendo per tutelare i cittadini e riaffermare il principio che la casa è un bene primario, non solo un investimento. Le regole in arrivo tra il 2025 e il 2026 cambieranno profondamente il modo in cui le abitazioni vengono acquistate, affittate e vissute.

Una cosa è certa: l’epoca dell’acquisto incontrollato di immobili da parte dei fondi sta per finire.